대대적인 규제완화책이 담긴 정부의 ‘1·3 부동산 대책’이 사실상 올림픽파크포레온(둔촌주공)살리기가 아니냐는 목소리가 나온다. 당장 정부 규제 완화 발표 이후 둔촌주공 분양 문의가 늘어난 것으로 나타났다. 

5일 관련업계에 따르면 이날 0시부터 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 서울 21개 구가 대거 조정대상지역 등 규제지역에서 전면 해제되고 분양가상한제 적용 대상 지역에서 배제됐다. 전매제한 기간은 8~10년이던 것이 1~3년으로 줄었다. 실거주 의무와 중도금대출 보증 분양가 상한기준(12억원)도 폐지됐다.

지난 3일 발표된 부동산 규제 완화책 최대 수혜자로 떠오른 곳은 둔촌주공이다. 둔촌주공은 강동구가 규제지역과 분양가 상한제에서 해제되면서 기존 8년이던 전매제한 기간이 1년으로 줄고, 실거주 2년 의무도 사라진다. 또 분양가가 12억원을 웃돌아 중도금 대출을 받을 수 없던 전용 84㎡도 바뀐 규정에 따라 대출이 가능해질 전망이다.

현장에서도 긍정적인 시그널을 감지 중이라는 반응이다. 둔촌주공 청약 당첨자들의 정당계약 첫날인 3일 국토교통부가 대대적인 부동산 규제 완화를 발표하고, 규제 완화책이 소급 적용될 것이란 소식이 전해지자, 둔촌주공 견본주택에는 계약과 관련한 전화문의가 늘었다.

둔촌주공 분양 관계자는 “규제 완화 발표 전인 지난 주에 비해 이번 주는 전화 오는 숫자가 크게 차이나고 있다”며 “방문 예약도 빠르게 차고 있는 등 규제가 풀리고 나서 긍정적인 시그널이 들어오고 있다”고 말했다.

앞서 둔촌주공은 최근 고금리 부담과 집값 하락 우려에 미분양 가능성도 제기됐다. 실제 일부 평형은 2순위 청약에서도 공급 가구 수의 5배까지 모집하는 예비 입주자를 채우지 못하기도 했다. 특히 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 등의 규제 요소와 함께 전용 84㎡는 분양가가 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다는 점들로 청약 당첨자들이 대거 계약을 포기할 수 있다는 우려가 컸다.

둔촌주공 미계약에 시장 반응이 민감했던 이유는 7231억원 규모의 둔촌주공 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 만기가 계약 마감일인 오는 17일 이틀 뒤인 19일 돌아오기 때문이다. 시행사인 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합이 받은 PF대출을 유동화하기 위해 발행한 증권이다. 총 4개 특수목적회사(SPC)가 PF ABCP를 발행했고, 각 ABCP의 기초자산인 PF대출에 대해서는 현대건설, 대우건설, HDC현대산업개발, 롯데건설 등 둔촌주공 시공사 4곳이 연대보증을 섰다.
 
일반분양 4000여가구를 포함해 1만2000여가구 규모의 매머드급 단지인 둔촌주공마저 계약률이 저조하면 부동산 PF 시장 전반에 연쇄적인 충격을 줄 수 있다는 관측도 제기됐다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “둔촌주공 PF차환 실패시 제 2의 PF 시장 자금경색 여파가 있을 수 있다”고 분석했다.

세대별 가중평균 분양가 기준으로 계약이 100% 될 경우 사업지 기준 4조7000억원의 매출이 발생하게 되며 후분양인만큼 초기 계약금 20%가 회수되기 때문에 9430억원의 현금이 들어온다는 분석이다. 이를 바탕으로 7231억원의 PF를 일시에 소강하기 위해 필요한 계약률은 77%수준으로 추산된다.

다만 정부의 이번 규제 완화 조치가 꼭 ‘둔촌주공 살리기’ 혹은 이 단지의 PF 차환 실패시 오는 부정적인 영향만을 고려한 극약처방은 아니라는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책을 다루는 입장에서는 지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 '규제 완화를 통한 시장 정상화'를 실행하기에 최적의 타이밍이라는 점에 주목할 필요가 있다”며 “지금은 언젠가 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기이기 때문에 지금처럼 여러 규제요인을 미리미리 조정해두는 것이 바람직한 대응이다”라고 설명했다.

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