줄어드는 학생들...부동산시장, 이제 '학군'보다 '교통'이다
이에 따라 교육환경이 좋은 지역 수요는 상대적으로 줄어드는 반면, 교통 요충지 수요는 탄탄하게 유지될 것으로 보인다. 즉, 부동산 시장에서 ‘교통 최선호(Traffic First)’ 현상이 절대적인 기준이 되는 셈이다.
이에 따라 그동안 주거지 선정시 입지측면에서 교육환경을 최우선시 하였던 수요가 감소, 상대적으로 교통을 중요시하는 현상이 강하게 나타날 것으로 보인다.
이미 교통 선호 현상은 최근 부동산 트렌드에 반영되고 있다. 대표적인 곳이 부동산시장 분석업체 부동산인포가 제시한 ‘EX100’이다. 익스프레스(Express) 100km의 줄임말로 시간당 100km 이상을 이동할 수 있는 고속철도를 의미한다. GTX(수도권광역철도), 월곶~판교선(월판선)이 대표적이다. 이러한 ‘EX100’ 고속철도 이용시 수도권 전역으로 빠르게 이동이 가능하기 때문에 행동반경과 생활권이 크게 넓어진다.
GTX의 경우 영업 최고 속도가 180km/h에 달할 전망이며, 월판선도 최고 250km/h로 예상된다. 희망고문이 아닌 실제 추진중인 것도 특징이다. GTX는 내년 개통을 앞둔 A노선에 이어 C노선도 연내 착공이 확정됐고, 월판선 역시 공사가 한창이다. 서울 강남 삼성, 경기 성남 판교 등 핵심지를 잇는 황금 노선이다.
부동산인포 권일 리서치 팀장은 “이들 노선 외 추가적으로 시속 100km 이상으로 주파하는 열차가 당장 없어 수도권에 대기중인 교통 호재 중 파급력이 가장 크다”라며 “또한 철도망 구축은 조 단위의 예산이 투입되고, 예비 타당성 조사 등의 여러 관문을 넘어야 해 추진도 만만치 않아 철도가 뚫릴 지역에 사람들이 몰릴 수 밖에 없다”고 말했다.
다만 이러한 교통호재가 있다고 하더라도 세부적인 진행 상황을 잘 따져봐야 한다. 시야를 넓게 보고 투자 하지 않으면 향후 자산 가치가 수억원으로 크게 벌어질 수 있다. 교통 호재라고 해도 지역별로 편차가 크고, 노선의 개수, 급행역 여부, 착공 시점 등에 따라 부동산 가격이 크게 차이가 나서다.
전문가들은 교통호재를 누릴 수 있는 지역을 남북으로 갈라보고, 지역을 선별해야 한다고 조언한다. 예컨대 GTX가 관통하는 지역은 대부분 지난 수년간 가격이 급등했지만, 수도권에서도 지역에 따른 편차가 매우 크다.
이는 양질의 일자리 유무가 갈랐다. 즉, 기업이 밀집한 경기 남부는 2022년의 하락시기에 상대적으로 덜 하락하였고(하방경직성), 2023년 이후 현재까지 회복기에는 집값이 빠르게 회복하였다(회복탄력성). 반면 경기 북부권은 상대적으로 회복세가 약하다고 할 수 있다. 단순히 교통 호재가 있다고 섣부르게 접근하지 말고, 장기적으로 경기 남부권 아파트를 선점하는 것이 더 큰 자산이 되는 셈이다.
한국부동산원 데이터를 토대로 경기남부권을 구체적으로 살펴보면 의왕은 집값 오름세가 뚜렷하다. 인덕원을 중심으로 ‘EX100’ 호재를 톡톡히 누리는 지역이다. 의왕 포일동 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’ 전용 84㎡는 올해 2월에는 8억4000만원에 거래됐지만, 7월에는 12억5000만원으로 불과 6개월 만에 약 4억원 가격이 뛰었다. 화성, 성남 등도 집값이 반전에 성공했다.
부동산 관계자는 “경기 남부권에 IT나 반도체 등 고부가가치 첨단 산업관련 시설들이 많고, 이로 인해 일자리 근처 지역을 찾는 실수요자들이 꾸준히 몰려 경기 남부 부동산 시장이 활기를 띠는 것으로 본다”라며 “연초 침체기 때도 경기 북부권은 손절에 나선 사람들이 적지 않지만, 남부권은 그래도 차익을 남긴 사람들이 대부분이라 위기 때 더 강한 모습을 보여줬다”고 말했다.
급행역 프리미엄…집값도 더 빨리 달린다
동시에 눈 여겨 봐야 할 점은 급행역 여부다. 급행역은 모든 역을 정차하는 완행과는 달리 일부 역만 정차하는 방식이기때문에 표정속도(정차시간을 포함한 속도)가 높아 일반역 대비 선호도가 높다. 급행역은 이용객이 많아 끊임없는 유동인구 유입으로 상권 및 부동산 가치 상승도 기대된다. 지역 개발도 거점인 급행역을 중심에 놓고 진행될 수 밖에 없다.
대표적인 곳이 9호선 염창역(급행역), 등촌역(일반역) 일대다. 두 아파트는 동일 권역이지만 아파트 값은 크게 벌어졌다. 염창역 역세권으로 2005년 준공된 ‘한화 꿈에그린’ 전용 84㎡는 지난 8월 13억3000만원에 거래됐다. 반면, 등촌역 역세권으로 2006년 준공된 ‘한화꿈에그린 2차’는 84㎡는 지난 4월 9억200만원에 거래돼 차이를 보였다.
또한 철도 착공 전 분양을 받는 것도 중요하다. 교통호재의 경우 계획 발표 때 많은 주목을 받고, 예비타당성 통과에 대대적인 언론보도로 지역 부동산 시장이 들썩이게 된다. 하지만 이후 관심은 서서히 식는다. 국토부에 따르면 도시철도의 경우 예비타당성 통과 이후 개통까지 평균 9.2년이 소요된다. 예비타당성 신청 사업의 통과 확률은 35% 수준인데, 통과 후에도 개통까지 소요시간이 너무 길기 때문에 교통호재에도 부동산 시장이 무덤덤해지는 이유다.
때문에, 예비타당성 통과 직후 보다 착공 직전이 부동산 투자측면이나 내 집 마련 측면에서도 가장 좋은 타이밍이다. 검증된 노선이, 인구가 밀집되어 있으나 그동안 교통 소외지역으로 연장되거나 신설된다면 착공전에 잡아야 한다는 것이다.
이러한 교통호재로 부동산 가치가 상승한 대표적 사례가 신분당선이다. KB부동산에 따르면 신분당선 동천역 역세권 아파트인 '현대홈타운 1차(전용 84㎡)' 가격 추이를 보면 착공(2010년 9월) 이후 1년간 9.7%(3억7800만원→4억1500만원)가량 상승했다. 당시 부동산 시장이 침체기였지만 이례적으로 철도 착공 호재가 부동산 가격을 밀어 올린 것이다.
이와 관련 이러한 대규모 철도 개통 호재의 원칙에 부합하는 단지는 태영건설이 10월 경기도 의왕시에서 오전'나'구역 재개발을 통해 선보이는 '의왕 센트라인 데시앙'을 꼽을 수 있다. 총 733가구 규모며, 이 중 전용면적 37~98㎡ 532가구가 일반분양 예정이다.
인덕원~동탄선 오전역(예정)을 단지 바로 앞에서 누릴 수 있는 초역세권(예정) 입지가 돋보인다. 인덕원~동탄선은 인덕원에서 서동탄까지 약 39km를 연결하는 사업으로 현재 1, 9공구는 2021년 착공 상태다.
현재 착공 전인 나머지 구간들 또한 지난 7월 기재부 사업계획적정성 재검토를 완료하였으며, 이에 따라 올해 연말까지 전구간 공사계약체결 및 착공을 목표로 추진된다. 인동선 개통시 수원, 동탄은 물론 양재역, 삼성역 등 서울 중심지까지 접근성이 크게 개선된다.
급행역 프리미엄도 기대된다. 오전역(예정)은 인덕원~동탄선 급행역으로 급행 기준 1정거장인 인덕원역에서 GTX-C(예정)•4호선으로 환승할 수 있다. 다수의 노선이 아파트 주변에 줄줄이 개통을 앞둔 것이다.
또한 인덕원역에는 월판선(월곶~판교선)도 예정되어 있어 판교까지 생활권역이 넓어지는 효과를 누릴 수 있으며, 하행으로는 3개 역(급행 기준)만 이동하면 동탄역에서 GTX-A노선(예정)과 SRT까지 이용 가능하다.
수요도 탄탄하다. 안양IT밸리, 군포제일공단 등 대형 산업단지가 인근에 위치하여 현대케피코, 롯데캐미칼 등 대기업 직주근접 수요도 갖췄다. 이 외에도 다수의 기업체가 위치하고 있어 직주근접 수요가 매우 탄탄하다. 근거리에 위치한 군포 당정동에 바이오를 중심으로 하는 첨단 R&D 혁신 허브 조성이 계획된 점도 눈길을 끈다.
분양 관계자는 “의왕 센트라인 데시앙 주변에 대기중인 교통호재는 모두 확정된 현재진행형이라 직접적인 수혜를 누릴 수 있으며, 입주 시점과 맞물려 시너지가 극대화 될 것으로 예상한다”라며 “정비사업임에도 불구하고 일반분양에 로열 동호수도 다수 포함되어 있고, 건폐율은 의왕시에서 최근 공급된 단지들 중 가장 낮은 수준의 약 14%로 구성돼 최대 104m의 동간 거리를 확보해 세대별 간섭을 최소화해 쾌적성도 더해 예비 청약자들의 관심이 이어지고 있다”고 말했다.
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