[이코노미스트 이승훈 기자] 국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령 제정안을 입법예고한다고 31일 밝혔다. 

제정안에 따르면 노후계획도시는 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지났으며, 인접·연접한 택지와 구도심, 유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역이다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다. 

그간 정부는 조성 이후 20년이 지난 면적 100㎡ 이상의 단일 택지개발지구 51곳을 특별법 적용 대상으로 밝혀왔다.

그러나 시행령으로 주택 공급 목적의 개발사업뿐 아니라 산업단지 개발, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업에 의한 택지까지 포함하도록 하고, 구도심·유휴부지까지 면적에 합산할 수 있도록 하면서 특별법 적용 대상이 확대됐다.

전국 108개 지구, 215만가구…특별법 적용 대상 확대

안산 반월, 창원 국가 산업단지 배후도시 등 총 108곳, 215만가구가 노후계획도시 특별법을 적용받는다.

서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다.

경기는 1기 신도시 5곳과 용인 수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신, 수원 정자 등 30곳이 해당된다. 인천은 구월, 연수, 계산과 함께 만수 일대, 부평 일대 등 5곳이 포함된다. 

비수도권에서 특별법 적용이 가능한 곳은 ▲부산 5곳 ▲대구 10곳 ▲광주 6곳 ▲대전 6곳 ▲울산 2곳 ▲강원 5곳 ▲충북 8곳 ▲충남 1곳 ▲경북 2곳 ▲경남 6곳 ▲전북 6곳 ▲전남 4곳 ▲ 제주 3곳이다.

각 신도시 내에서 가장 먼저 재건축에 돌입하는 선도지구 지정기준도 마련됐다. 특별법에는 선도지구의 선정 기준을 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 모범사례 확산 가능성, 대규모 이주 수요 등 4가지로 제시하고 있는데, 세부내용을 정한 것이다.

주민 참여도의 경우 토지등소유자간 공감대를 형성해 사업의 실현가능성이 높은 지역 위주로 높은 평가를 받도록 했고, 노후도 및 주민불편은 건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경 개선이 시급한 지 여부를 확인한다.

도시기능 향상 부문은 기반시설·공공시설이나 자족용지 제공으로 도시기능 향상에 기여하는지, 확산 가능성의 경우 생활권 내 주요 거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역인 지를 검토한다.

선도지구 지정기준 구체화…공공기여 시 ‘안전진단’ 면제 요건도 

특별정비구역으로 지정 요건도 담겼다. 주거단지는 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록 단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것을 원칙으로 한다. 구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에는 1개 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 재건축할 수 있도록 한다.

철도역에서 반경 500m 이내 역세권은 고밀·복합개발하도록 했다. 용적률은 법정 상한의 150%까지 높일 수 있다. 건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.

특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다. 지방자치단체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있다. 안전진단의 구조안전성 비중을 30%에서 25%로 낮출 수 있는 것이다. 

이렇게 하면 사실상 특별법에 따라 재건축을 추진하는 모든 단지의 안전진단이 면제되는 것이나 다름없다.

공공기여는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다. 기준 용적률을 초과하는 범위부터는 40∼70%를 적용한다.

예를 들어 기준 용적률이 300%이고 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 단지의 경우 기준 용적률에서 단지 용적률을 뺀 값(120%)에 15% 공공기여 비율을 적용하고 증가 용적률 330%에서 기준 용적률을 뺀 값(30%)에 공공기여 비율 50%를 적용하면 총 공공기여 비율은 33%가 된다. 

용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 여기에 해당하는 현금, 공공주택, 생활 사회기반시설(SOC), 토지 등으로 공공 기여해야 한다. 

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "경기도, 1기 신도시 지자체와 협력해 표준 조례안을 마련하는 등 지자체의 조례 제정 과정도 적극 지원하겠다"고 말했다.

국토부는 1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 선도지구를 지정하기 위한 기준과 배점, 절차를 올해 5월 중 공개할 계획이다. 선도지구는 오는 11∼12월께 지정된다.

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