"뭉쳐야 사는데"…1기 신도시 재건축 6070 동의율이 관건
주민 동의 50%는 10점, 95% 이상 60점
신도시 주변 여건 비슷해 주민 동의가 승부처
분담금은 부담, 전용 84㎡ 재건축 평균 5억원 수준
정부는 오는 11월 1기 신도시 재건축 선도지구를 선정하고 2030년까지 최대 2만6000가구, 최대 3만9000가구에 이르는 신규 주택을 공급하겠다고 22일 발표했다. 2026년 재건축 시행계획을 수립해 2027년에는 착공에 들어가고 2030년 완공한다는 계획도 내놨다.
재건축 개발이 계획부터 완공까지 대개 10년 이상 걸린다는 점을 고려하면, 정부가 기간을 절반으로 줄여 개발을 성공시키겠다고 공언한 것이다. 대규모 주민 이주에 따른 비용 문제, 최근 급등한 공사비 등 해결해야 할 과제가 산적해 있는데 이를 해결하려면 유무형의 정부 지원이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.
관건은 1기 신도시 주민들이 얼마나 재건축에 동의하느냐다. 국토부가 공개한 선도지구 평가 항목을 보면 주민 동의 여부가 60점으로 정주환경 개선의 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 정비사업 추진의 파급 효과(10점) 등을 압도하고 있다. 1기 신도시 대부분이 비슷한 시기에 개발돼 환경 개선 시급성 등이 비슷한 상황임을 고려하면 주민 동의가 실질적인 평가 기준이 될 수 있다는 평가다.
60점 만점을 받으려면 전체 토지 등 소유자 동의율이 95% 이상이어야 한다. 50% 이상이면 10점을 받는다. 여기서 벌어진 차이를 메울 방법은 사실상 없는 셈이다. 재건축에 적극적으로 반대하는 주민이 얼마나 많은지도 중요한 요소다. 토지 등 소유자의 20% 이상이 반대하는 단지가 1곳이면 10점 감점, 2곳 이상이면 20점을 감점한다.
부동산 업계 관계자는 “사실상 전체 주민 동의를 받아오면 재건축을 해주겠다는 신호로 봐야 한다”고 했다. 재건축이나 재개발 공사에서 가장 중요한 게 주민 동의인데, 다수의 동의를 받는 과정이 어려워 공사가 미뤄지는 일이 많기 때문이다. 그는 “재건축에서 주민 95% 이상이 동의한다면 분란이 벌어질 요소가 사실상 없다는 뜻이고, 시공사나 정부가 따로 주민을 설득하지 않아도 되기 때문에 짧은 시간에 공사를 마칠 수 있다”고 말했다.
재건축 순항? '지켜보자' 분위기에 분담금 부담도
분당‧고양 등 일부 지역에서는 주민들이 재건축 동의율을 높이기 위해 스스로 모임을 만들고 있다. 주민 자제 조사로는 동의율이 이미 80%를 넘긴 단지도 나온 것으로 알려졌다. 하지만 모든 단지에서 재건축 움직임이 원활한 것은 아니다. 몇몇 단지의 경우 ‘굳이 재건축을 서둘 필요가 없다’는 분위기도 파악됐다.
이미 정부가 1기 신도시 재건축을 시사한 상황에서 선도지구가 어떻게 완공되는지 보는 것도 나쁘지 않다는 것이다. 고양시에 거주하는 A씨는 “선도지구 공사가 잘 마무리되면 기대감은 더 커질 수 있고, 문제가 생기면 보완하거나 더 나은 방향으로 개선되지 않겠느냐”고 말했다.
현실적으로 분담금 문제도 해결해야 할 과제다. 건설업계에서는 최근 공사비 급등으로 이른바 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡(34평형) 아파트 재건축 비용으로 5억원을 예상한다. 정부가 파격적으로 용적률 기준을 완화해 일반 분양 가구 수를 늘리면 분담금 문제를 해결할 수 있지만, 빽빽하게 건물이 들어서 일조권을 침해하는 이른바 ‘닭장 논란’, 다른 단지와의 형평성 문제 등도 난제로 지적된다. 경제활동에서 물러난 60·70세대가 많은 경우 현금 보유 능력과 노후 계획을 고려할 때 이 정도 분담금을 보고 선뜻 재건축에 찬성할 사람이 얼마나 될지도 의문이라는 평가다.
건설업계 관계자는 “현재 아파트 가격이 비싼 단지일수록 입주자들이 상대적으로 분담금 부담을 덜 느낄 수 있고, 전용면적이 넓은 세대가 많은 곳인 경우 분양 받을 주택 면적을 줄이면 분담금이 줄어든다”며 “이런 단지를 중심으로 재건축이 먼저 이뤄질 수 있다”고 말했다.
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