[김현아 가천대 사회정책대학원 초빙교수] 최근 외곽은 물론 서울 도심에서도 빈상가를 자주 목격하게 된다. 1층 대로변 상가조차 임대 전단지가 붙어있는 경우를 본다. 지난 7월 국세청이 발표한 자영업 폐업통계에 의하면 2023년 자영업 폐업 건수는 98만6487건으로, 관련 통계가 수집된 2006년 이후 최고치를 기록했다. 이들 중 절반 가까이(48.9%)가 수익 악화를 주요 폐업 이유로 꼽았다. 팬데믹 이후 고금리와 높은 물가가 자영업자들의 생존을 위협한 결과로 해석된다. 

팬데믹과 온라인 쇼핑 등의 영향으로 전 세계의 상업용 시장이 위축되는 것을 감안하면 불가피한 현상이라고도 볼 수 있지만 OECD 국가 중에서 자영업비율이 높은 우리나라는 그냥 방관만 하고 있기에는 가계경제와 도시공간에 미치는 영향이 너무 크다. 우리나라 자영업자의 비중은 계속 감소하고 있지만 아직도 563만명에 이른다. 2024년 2분기 기준, 전체근로자중 자영업자 비중은 19.7% 수준이다.

경기도 신도시 중 오래된 상가들은 임대료 대비 관리비의 비중이 45~60%에 이르고 있다. 인건비와 공공요금 등이 오르면서 관리비는 계속 증가추세에 있지만 임대료는 수요부족으로 제자리걸음을 하다보니 나타나는 현상이다. 그나마 임차인이 들어와 관리비라도 납부하고 있다면 다행이지만, 장기공실 상가들은 관리비 체납 때문에 공매나 경매로 넘기기조차 어려운 경우가 있다.

문제는 상가의 공실이 늘고, 이런 건물이 장기간 방치되면서 대규모 상업시설들이 도시의 흉물로 자리매김하게 하는 것이다. 이렇게 되면 상가 건물 안에서 정상적으로 영업을 하는 상인들도 이곳을 떠날 수 밖에 없는 악순환이 시작된다. 

다른 나라, 다른 도시들도 상황은 비슷 

팬데믹은 전 세계 도시의 상업용 공간에 중대한 변화를 초래했다. 특히 팬데믹 초기에는 공실률 상승과 상권 침체를 일시적인 현상으로 여기는 시각이 강했지만, 시간이 지나면서 이는 구조적 변화로 평가되고 있다. 미국 대도시의 경우에는 팬데믹 동안 많은 기업들이 원격 근무를 도입했는데, 원격 근무는 팬데믹 이후에도 지속되고 있다. 결국 사무용 공간의 수요가 감소하면서 미국 대도시의 오피스 건물 공실률이 2024년 기준 13.8%에 도달한 바 있다​. 이는 단순히 경기가 회복되면 해결될 문제라기보다는, 원격 및 하이브리드 근무가 뉴노멀이 됨에 따라 장기적으로 상업용 부동산 수요에 영향을 미치는 구조적 변화로 볼 수 있다. 

상업공간도 마찬가지이다. 전통적인 오프라인 쇼핑에서 온라인 쇼핑으로의 전환이 가속화하면서, 리테일 공간의 공실률 역시 증가하고 있다. 이 역시 전 세계 주요 도시에서 나타난 공통적인 현상으로, 영국의 경우 리테일 상가의 공실률이 14%(2023년), 파리는 약 10%(2022년)로 이전에 비해 두 배 이상 증가한 수치이다.

한국도 상황은 비슷하다. 서울의 중대형 상가 공실률은 2024년 2분기 기준 13.8%로 전분기보다 상승했다. 한국부동산원의 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 우리가 흔히 볼 수 있는 집합상가의 공실율도 10.2%로 계속 증가하고 있다. 이 역시 일시적인 위기가 아닌 구조적인 변화라고들 평가하고 있다. 도시 계획가들이나 지역정치인들은 이제 기존의 상업용 공간을 재편성해야 하는 상황에 놓여 있으며, 지역 상권을 다시 활성화 시키려는데 온통 관심을 쏟고 있다.

리테일 상권 회복을 위한 주요국의 시도와 효과

세금감면 및 규제완화 빈 상가 문제를 해결하기 위해 여러 국가와 도시에서는 다양한 정책을 시도하고 있다. 영국은 비즈니스 레이트(Business Rates) 제도를 통해 공실 상태의 상업용 건물에 대해 첫 3개월 간 세금 면제를 제공하고, 그 이후에는 공실세를 부과해 소유주가 상가를 장기간 방치하지 않도록 하고 있다. 미국은 공실 상가가 새로운 용도로 변경하고자 할 때 규제를 완화해주고 있다.

재생 프로젝트 및 도시 재개발을 통한 용도 전환, 하이브리드 공간 창출 공실 상가와 주변 지역을 대상으로 도시 재생 프로젝트를 시행해 지역상권을 살리려는 경우도 있다. 우리나라의 재래시장 활성화 정책과 유사한데 공공시설(주차장 등)에 투자하고, 창업자들에게 재정적 지원을 하면서 빈 공간을 새로운 용도로 계속 채워나가는 것이다. 미국 샌프란시스코나 시카고에서는 공실 상가를 활용해 공공 공간, 녹지와의 연계를 통해 상업 지역을 문화 및 커뮤니티 공간으로 전환하면서 상권 회복을 시도하고 있다. 워싱턴 D.C.는 공실 상가를 공공 주택으로 전환하거나 비영리 단체의 사무실 공간으로 제공하는 프로그램을 시행하기도 하는데 용도를 전환하는 이런 패턴은 다른 국가, 도시에서도 공통된 현상이다. 복합개발을 통해 상가와 주거 공간을 결합하면서 유동인구를 다시 증가시키려는 것이다.

디지털 및 물류 허브로 전환 아마존과 같은 대형 전자상거래 기업들은 공실 상가를 물류센터로 전환하기도 한다. 상업 지구 내 상가들이 온라인 쇼핑의 물류 허브 역할을 하면서 새로운 용도로 활용되는 사례이다. 빈 상가에 팝업 스토어나 임시 상점을 유치하면서 공간의 임대기간을 유연화, 세분화하는 시도도 있다. 공간의 용도를 임시 또는 단기로 전환함으로써 용도변경을 시도하는 것인데 경직된 용도지역제도에 숨통을 틔워주면서도 무분별한 난개발은 방지할 수 있다는 장점이 있다. 

상업용 부동산 시장 위기의식 느껴야

한국에서도 빈 상가 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만 역부족이다. 분양방식으로 판매된 대형 상가들은 다양한 개인소유자들로 구성돼 있어 협력하기 어려운 구조적인 문제도 있다. 그러나 이대로 있을 수는 없다. 부동산 시장의 위기는 주택보다 상업용 부동산이 더 심각하다. 이러다가 도시의 상가는 사라지고 텅빈 빌딩만 남을지도 모른다.

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