강남·목동·분당·일산…. 서울·수도권에서 살기 괜찮은 곳으로 꼽히는 대표적 지역이다. 공통점은 자연발생적으로 생긴 게 아니라 계획적으로 개발된 도시라는 것이다. 이른바 ‘신도시’다. 우리나라의 첫 신도시는 1960년대 개발된 울산이다. 1970년대 창원이 공업도시로 조성됐다. 수도권에서는 1970~80년대 강남과 목동·상계동이 ‘도시 내 신도시’(Newtown in town)로 만들어졌다. 이어 1980년대 말~90년대 초에 서울 외곽에 분당 등 5개 신도시가 들어서면서 신도시는 주택시장에서 블루칩으로 떠올랐다. 주거지로서 최상의 조건을 갖춰 집값 상승을 주도했다.

초기의 계획적인 도시라는 개념을 벗어나 신도시는 엄격히 말하면 ‘330만㎡ 이상의 규모로 자족성·쾌적성·편리성·안전성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의해 국책사업으로 추진하거나 정부가 특별한 정책적인 목표를 달성하기 위해 추진하는 도시’로 정의된다. 규모가 큰 공공택지인 셈이다.

수도권에 신도시가 몰려온다. 분당 등 1기 신도시의 바통을 이은 2기 신도시다. 앞서 판교가 입주를 시작하긴 했지만 2기 신도시 입주가 본격화하는 것이다. 중앙일보 조인스랜드에 따르면 올해 2만여 가구가 입주할 예정이다. 판교·광교·김포 한강·파주 운정에서다. 특히 올해 입주하는 신도시엔 교통 호재도 뒤따른다. 도로 등 광역교통망이 개통되면서 신도시 주거가치를 더욱 높이고 있다.

올해 입주하는 신도시 가운데 가장 눈길을 끄는 게 광교다. 경기도 수원·용인시 일대에 조성되는 광교신도시에 7월 말 한양수자인을 시작으로 연말까지 5000여 가구가 줄지어 집들이를 한다. 광교 개발이 시작된 지 7년 만이다. 광교신도시는 높은 청약경쟁률을 보이며 분양 무렵부터 수도권에서 판교의 뒤를 이을 만한 알짜로 꼽혔다. 1130만㎡ 규모의 광교는 30만여 가구(인구 7만7000여 명)의 도시로 개발된다. 경기도가 ‘명품 신도시’로 개발하겠다는 의욕을 가진 신도시로 자족기능(테크노밸리·비즈니스타운), 신주거문화기능(에듀타운), 테마위락기능(유원지·광교산), 광역행정업무기능(경기도청사 등) 등을 갖춘다. 녹지공간이 전체의 41.4%를 차지하고 인구밀도가 68.7명/ha으로 낮다.



‘제2의 판교’ 광교신도시 입주 시작광교는 판교·분당 아래이고 서울 도심에서 30㎞가량 떨어져 있어 다소 먼 편이다. 하지만 2016년 신분당선 연장선이 개통하면 서울과의 시간, 거리가 훨씬 짧아진다. 신분당선 연장선 정자~광교(12.8㎞) 구간이 들어서면 광교에서 강남까지 30분 거리다. 분당·판교는 15분 거리가 된다. 6개역 중 3곳이 광교신도시의 중심가인 도청사·대학가·주택가를 지나게 된다.

입주가 시작되면서 광교신도시를 찾는 주택 수요자의 발걸음이 빨라지고 있다. 아직 전매 제한에서 해제되지 않아 본격적인 거래는 이뤄지지 않고 있지만 중개업소들에 따르면 웃돈이 많게는 1억원 이상 붙었다. 광교에서 입지여건이 가장 좋은 곳으로 꼽히는 도청역 에듀타운 인근의 현대힐스테이트와 래미안에는 웃돈이 1억8000만원이나 붙었다. 현대힐스테이트 109㎡형은 분양가(평균 3억8500만원)에 1억2000만~1억5000만원가량의 웃돈이 붙어 있고 중대형의 래미안에는 1억5000만~1억8000만원의 프리미엄이 형성됐다. 부동산중개업소들은 “용인·수원에서 실수요자들이 많이 찾고 이제 입주 초기여서 앞으로 개발 가능성이 커 다른 지역에서 투자자들도 많이 온다”고 말한다.

분양가에 웃돈을 합친 시세가 3.3㎡당 1600만원 정도. 이 정도면 분당과 비슷한 수준이다. 입주하면서 1기 신도시 중 집값이 가장 비싼 분당을 넘보는 것이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “광교신도시가 다소 남쪽으로 치우쳐 있어 판교처럼 강남 대체 주거지 역할을 하기는 어렵겠지만 그래도 수도권 남부를 대표하는 신도시로 자리 잡을 수 있을 것”이라고 말했다.

판교에서 마지막 일반 아파트인 푸르지오그랑블이 입주한다. 121~331㎡형 948가구의 중대형인데도 2009년 1월 분양 때 평균 28대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다. 이 아파트는 각종 편의시설이 들어서는 동판교 중심상업지역에서 가까워 생활이 편리할 것 같다.

중심 상업지역에 9월 신분당선 판교역이 개통 예정이어서 교통도 편리하다. 신분당선은 서울 지하철 2호선 강남역과 이어진다. 강남까지 15분 정도 거리밖에 되지 않는다. 당시 분양가가 3.3㎡당 1600만원 정도였는데 현재 이 아파트가 들어서는 백현동 일대 시세는 3.3㎡당 2400만원 선이다. 분양가의 50% 가까이 웃돈이 붙은 것이다. 웬만한 주택형의 웃돈이 3억~4억원 정도다. 시공사인 대우건설 관계자는 “분양 당시에는 금융위기 직후여서 시장이 좋지 않아 분양가가 쌌는데 그동안 판교 집값이 크게 오르면서 적지 않은 웃돈이 형성됐다”고 말했다.

서울 턱밑으로 다가온 김포·파주경기도 김포시 한강신도시도 지난 6월 입주를 시작했다. 우남퍼스트빌에 이어 올해 말까지 6개 단지 8000가구 가까이 입주할 예정이다. 한강신도시는 2015년까지 총 5만9000여 가구 16만6000여 명이 거주하는 도시가 된다. 한강신도시는 가운데 운유산을 기준으로 동쪽과 서쪽으로 나뉘는데 신도시 가운데의 장기지구 주변을 중심으로 한 동쪽 지역에서 앞으로 2년간 입주가 많다.

입주가 시작됐지만 매매시장은 광교·판교에 비하면 냉랭한 편이다. 웃돈을 기대하기 힘들고 분양가 이하의 매물도 더러 보인다. 다만 전세거래는 많다. 서울 강서·양천, 경기도 일산 등의 전세난을 피해 찾아온 수요 덕이다. 7월에 김포한강로가 개통되면서 매매시장 분위기가 많이 나아졌다. 김포한강로는 올림픽대로 방화대교에서 한강신도시를 잇는 16.4㎞다. 서울 도심에서 25㎞ 떨어진 한강신도시의 서울 방면 교통이 훨씬 좋아진 것이다. 이에 따라 최근 미분양 물량이 상당수 빠지고 마이너스 웃돈도 다소 오르고 있다. 한강신도시 일대 부동산중개업소들은 “서울 접근성이 좋아지면서 매수 문의가 늘고 있다”며 “교통개선 효과가 제대로 알려지면 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상된다”고 말한다.

한동안 입주가 없었던 파주 운정신도시에서 오랜만에 한국토지주택공사(LH)의 휴먼시아 아파트가 6월 말부터 입주 중이다. 운정신도시는 2009년 6월부터 입주를 시작해 지난해까지 1만4000여 가구가 입주했다. 운정신도시에는 분양가 이하의 매물이 적지 않은데 한강신도시와 마찬가지로 교통망 개선에 기대를 걸고 있다. 제2자유로가 최근 뚫린 것이다. 제2자유로는 운정신도시에서 서울 상암동까지 22.69㎞다. 제2자유로가 뚫리면서 기존 자유로를 이용하는 것보다 시간을 20분 정도 단축해 20분가량이면 서울에 들어올 수 있다. 나비에셋 곽창석 사장은 “지금은 주택시장이 침체여서 ‘신도시 프리미엄’의 효과가 적은데 교통도 좋아지는 만큼 시장이 나아지면 다른 지역보다도 신도시가 더 빨리 회복될 것”으로 내다봤다..

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