부동산 부자인 김씨는 자신이 보유하고 있는 상가 중 한 채를 골라 아들에게 증여할 생각이다. 김씨가 선택한 상가는 1년6개월 전 20억원을 주고 산 것으로 현재 세법상 기준시가는 10억원이다. 알짜배기 땅에 수익성도 좋아 앞으로 가치가 더 오르기 전에 미리 증여하려고 한다. 무엇보다 현재 시세보다 훨씬 낮은 기준시가로 평가해 증여신고를 하면 증여세 부담도 크게 줄어들 것으로 기대하고 있다. 과연 김씨는 20억원에 취득한 상가를 증여하면서 기준시가인 10억원으로 증여세 신고를 해도 괜찮을까?

증여재산은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가한다. 여기서 시가란 일반적으로 제3자 간에 시장에서 거래되는 가격을 말한다. 증여일 전후 3개월 이내의 기간(증여세 신고일 후는 제외) 중 그 재산의 매매나 감정평가, 수용가액이 있다면 그 가액을 시가로 보게 된다. 하지만 증여일 전후 3개월 동안 증여재산의 매매나 감정평가 또는 수용이 없었다면 객관적인 시가를 산정하기 쉽지 않다. 그래서 세법에서는 시가를 산정하기 곤란한 경우 차선책으로 보충적 평가방법으로 증여재산을 평가하고 있다. 보충적 평가방법이란 상가의 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 세법에서 정한 방법에 따라 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액으로 평가하는 걸 말한다.

김씨의 경우에도 증여일 전후 3개월 동안 매매나 감정가액 등 시가로 볼 만한 가액이 없으므로 보충적 평가방법인 기준시가로 평가해 증여세 신고를 하게 될 것이다. 하지만 취득한 지 2년이 경과되지 않은 부동산을 증여할 땐 증여일의 기준시가가 아닌 취득 당시 매매가액으로 증여재산이 평가돼 증여세가 추징될 수 있으므로 주의해야 한다. 왜냐하면 세무서에서는 증여일 전 3개월 이전이라도 2년 이내의 기간 중에 매매나 감정평가가 있었다면 그 평가액을 시가로 보아 증여세를 과세할 수 있기 때문이다. 물론 과세관청에서 매매나 감정평가액을 시가에 포함시키기 위해서는 주위환경의 변화 등을 고려해 그동안 부동산의 가격이 변동될 만한 특별한 사유가 없었다는 사실을 객관적으로 입증해야 한다. 또한 관할세무서장 또는 지방국세청장은 해당가액이 시가로서 적정한지에 대해 평가심의위원회 자문을 거쳐야 한다. 따라서 김씨가 상가를 취득한 후 증여일까지 기간 중 가격변동이 있을 만한 객관적인 이유가 없다면 세무서에서는 김씨가 신고한 기준시가 10억원이 아닌 당초 취득가액인 20억원을 증여재산으로 평가해 증여세를 부과할 수 있다. 특히 김씨처럼 취득가액이 증여 당시의 기준시가보다 훨씬 큰 경우 취득가액으로 평가될 가능성은 더욱 커진다.

그러므로 취득일부터 2년이 지나지 않은 부동산을 증여일 현재의 기준시가로 평가해 증여하고자 한다면 가급적 증여시기를 늦춰 2년이 경과한 시점에 증여하는 것이 좀 더 안전하다. 매매가 있었다면 매매계약일, 감정가액이 있었다면 감정가액평가서를 작성한 날, 수용·경매 또는 공매를 받았다면 보상가액, 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날부터 2년이 경과한 뒤에 증여해야 비로소 기준시가 평가액을 적정한 증여재산가액으로 인정받을 수 있는 것이다.

만약 증여시기를 늦추기 어렵다면 증여하기 전 새로 감정평가를 받는 방법을 고려해 볼 수 있다. 세법에서는 증여재산을 평가할 때 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 증여일을 전후해 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 따라서 기준시가보다는 다소 높게 평가되더라도 과거 매매 등의 가액보다 낮은 가액으로 감정평가를 받을 수 있다면 증여 전 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 게 오히려 유리할 수 있다.

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