최모 (55)씨는 10년 전에 산 아파트에 살고 있다. 지금 시세로 팔면 3억원 정도 남는다. 양도세 중과 고가 주택은 아니다. 최씨는 이것 말고도 주거용 오피스텔 1채(10년 보유, 시가 15억원, 양도차익 5억원)를 노후 대비 수단으로 투자해 임대하고 있다. 얼마 전 2채 중 1채를 처분하고 싶어 세무상담을 받았다. 그랬더니 주거용 오피스텔도 주택으로 보아 양도세가 중과되기 때문에 뭘 먼저 파는지에 따라 세부담의 차이가 많이 난다는 얘기를 들었다. 양도차익이 많은 오피스텔을 먼저 팔면 약 1억7500만원의 세금을 내야 한다. 살고 있는 아파트를 먼저 팔고 오피스텔을 나중에 팔면 그보다 7500만원이 적은 약 1억원의 세금만 내면 됐다. 다주택자의 양도세는 2012년 말까지 한시적으로 세율이 낮춰져 있긴 해도 최대 30%에 이르는 장기보유 특별공제를 받을 수 없게 돼 있어 세부담이 크다. 최씨의 경우 양도차익이 많고 오래 보유한 오피스텔을 나중에 팔아 1주택 비과세를 받는 게 그나마 절세할 수 있는 방안이다.

그렇더라도 1억원에 이르는 세금이 부담스러웠다. 그래서 주택을 팔지 못하고 있었다. 그러던 최씨는 뜻밖의 기쁜 소식을 들었다. ‘8·18 부동산 대책’과 2011 세법 개정안이 다주택자의 부담을 덜어주는 쪽으로 나와서다. 다주택자들이 가장 주목할 만한 건 임대주택사업자의 거주 주택 비과세 특례와 다주택자의 양도세 장기보유 특별공제다. 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례는 기준시가 6억원(지방은 3억원) 이하의 주택을 1채라도 5년 이상 임대한다면 거주하고 있는 주택을 팔 때 1가구1주택 비과세를 받을 수 있는 규정이다. 또 오래 보유할수록 혜택을 주는 장기보유 특별공제(10~30%)가 다주택자에게도 가능하도록 바뀌었다.

그렇다면 최씨의 경우엔 얼마나 세금이 절약되며 양도 전략을 어떻게 짜야 할까. 최씨가 현재 거주하는 아파트를 비과세 받고 오피스텔의 임대기간 5년을 충족한 후 팔면 약 1900만원이 전체 세부담이다. 반대로 오피스텔에 직접 2년을 거주하고 현재 살고 있는 아파트를 임대 주면 양도차익이 많은 오피스텔의 비과세 폭이 커져서 약 1300만원으로 세부담이 줄어든다.

다만 최씨의 사례가 모든 다주택자에게도 통하는 정답은 아니다. 어느 걸 임대주택으로 등록하고 어느 걸 거주용 주택으로 해서 먼저 비과세 처리할 것인지는 양도차익, 보유 기간과 장기보유 특별공제율, 거주할 수 있는 기간 등을 고려해 판단해야 한다.

다주택자가 거주하고 있는 주택을 비과세 받으려면 몇 가지를 주의해야 한다. 첫째, 거주용 주택은 일반적인 비과세 요건인 3년 이상 보유 외에 2년 거주 요건을 추가로 충족한 주택이어야 한다. 둘째, 거주용 주택 매각 후 5년 이상 임대의무기간을 채운 임대주택을 매각할 때 임대주택은 2년 거주요건이 필요 없으므로 바로 1가구1주택 양도세 비과세 대상이 된다. 하지만 비과세 받을 수 있는 범위는 임대주택의 전체 양도차익이 아닌 거주용 주택 매각 후에 상승한 양도차익만이다. 이는 이번 세법 개정안에서 보강된 내용으로 다주택자의 세제 혜택이 너무 많아지지 않도록 조정된 사안이다. 즉 거주용 주택 매각 전 기간에 발생한 임대주택의 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다. 그래서 어떤 걸 임대주택으로 했을 때 혜택이 큰지는 따져 봐야 한다. 또 세법 개정안은 아직 안(案)일 뿐이고 확정된 건 아니므로 개정안이 국회를 통과해 내년께 확정된 이후에 의사 결정하는 편이 바람직하다.

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