최근 서울 부동산 시장의 상승률이 둔화하는 가운데 대형아파트 가격은 역대 최고치를 경신한 것으로 조사됐다. 고금리 여파로 다주택 보유보다 '똘똘한 한채'를 통한 상급지 갈아타기 수요로 아파트 시장 양극화가 심화하는 것으로 풀이된다.3일 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀이 KB부동산 월간 주택가격 동향을 분석한 결과에 따르면 올해 1월 서울의 135㎡ 이상 대형아파트 매매가격지수(2022년 1월 100 기준)는 106.6으로 나타났다.이는 지난달(106.4)보다 0.2포인트 오른 것으로, 2013년 3월(65.6) 조사를 시작한 이래 역대 최고치다. 특히 강남·서초·송파·강동·용산·성동 등 서울 11개구를 묶은 강남권 대형아파트 가격지수는 107.4로 서울 평균을 상회했다.반면 강북 14개구의 대형아파트 가격지수는 104.3으로 강남권보다 3.1포인트 낮았다.실제로 최근 거래가 급감한 가운데서도 서울 일부 지역에선 대형아파트의 신고가 거래 사례가 확인되고 있다.지난 1월 서울 용산구 한남더힐 235㎡(92평)가 역대 최고가인 109억원에 거래됐으며 비슷한 시기 강남구 압구정동 한양4차 208㎡(69평)도 77억원에 손바뀜되며 최고가를 갈아치웠다. 또 같은 달 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 244㎡(95평)도 최고가인 73억원에 거래됐다.

전국 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는 가운데 성수 일대 부동산 시장에서는 신고가가 이어지거나 상권 거래가 활발히 이뤄지며 여전히 활기를 띠고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성동구 성수동 '성수 동양' 아파트 전용 84㎡는 지난 5일 25억원으로 거래되면서 신고가를 기록했다. 1년 전 19억7000만원에 거래했던 것과 비교하면 약 5억3000만원이나 오른 것이다. 앞서 지난 6월 3일 성동구 성수동1가 '갤러리아포레' 전용 217.9㎡는 88억원으로 거래했다. 성동구 고급 아파트 단지인 '트리마제' 전용 152.2㎡ 역시 지난 5월 65억원에 거래하면서 신고가를 다시 썼다. 성수동은 아파트뿐 아니라 빌라, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산 역시 몸값이 뛰고 있다. 밸류맵에 따르면 지난 8월 말 기준 서울 성동구 송정동 일대의 상업건물이나 단독·다가구는 36건 거래된 것으로 나타났다. 지난해를 통틀어 37건의 거래량을 기록한 것과 거의 비슷한 수준이다. 특히 성동구 송정동은 성수동 상권이 넓어지면서 거래가 늘고 있다. 연예인들의 건물 투자도 이어지고 있다. 지난 2월 배우 고소영은 송정동 근린생활시설 건물을 39억5000만원에 매수했고 가수 바다 역시 송정동의 빌딩을 사들였다. 금리 인상과 함께 전국 부동산 경기가 주춤한 와중에도 성수 부동산 시장이 활발한 움직임을 보이는 이유는 최근 삼표레미콘 성수공장 철거로 성수전략정비구역 개발이 본격화하면서 기대감이 커진 것이 주요인 가운데 하나다. 서울시는 연내 성동구 성수전략정비구역(1~4지구)의 재개발 정비계획 변경을 추진했다. 지난해 오세훈 서울시장이 취임하고 올해 초 '2040서울도시기본계획'을 통해 35층 층수 제한 규제가 사라지면서 성수전략정비구역을 35층이 아닌 50층까지 새로 지을 수 있는 길이 열린 것이다. 성수동은 2009년 당시 오세훈 서울시장이 성수전략정비구역으로 지정하면서 재개발 움직임이 있었지만 박원순 전 시장이 서울시장에 오른 뒤 연이은 건축 심의 반려로 개발에 속도를 내지 못하고 있었다. 하지만 지난해 오 시장이 다시 서울시장에 당선하면서 재개발사업이 활로를 찾을 것이라는 기대감이 커지고 있다. 오 시장은 2040서울도시기본계획에서 한강변 35층 규제를 폐지했다. 그는 삼표레미콘 성수공장을 철거한 부지를 서울숲 수변공간과 연계하고 오페라하우스와 유사한 복합문화시설을 조성해 문화관광타운으로 발전시키겠다는 청사진을 그렸다. 한강변에 위치한 성수동 재개발 호재와 함께 삼표레미콘 성수공장 부지에 문화관광타운을 조성한다는 점도 성수동 부동산 시장에 수요자들이 관심을 집중시키는 요소 중 하나로 작용한 것이다. 이에 서울시는 성수전략지구를 토지거래허가구역으로 지정해 집값이 급등하는 현상을 막기 위해 힘썼지만 해당 지역 부동산은 연이어 신고가를 갈아치우고 있다. 해당 지구에 위치한 성수 동양, '청구 강변', '한강 한신' 아파트 등은 토지거래허가구역으로 지정한 이후에도 신고가를 갱신하고 있다. 이남수 신한은행 행당동지점장은 "성수동은 상업용부동산으로 보면 엔터테인먼트업체, 게임업체, 의류업체들이 진입하는 등 지역 변화 속도도 빠르고 젊은 사람들 사이에서 인기가 몰리는 지역으로 꼽히면서 부동산 시장 가격 상승으로 이어지는 것"이라며 "지식산업센터도 2017년에는 3.3㎡당 800만원에 분양했는데 지금은 시세가 3.3㎡당 3000만원을 넘어가고 임대를 구하기도 어렵다"고 말했다. 이 지점장은 "성수 지역의 주거용 부동산 역시 트리마제 등 한강변 경치가 아름다운 대표적인 고급 아파트로 꼽혀 연예인의 선호도도 높은 만큼 다른 지역 부동산과 달리 활발한 거래와 신고가가 이어지는 것"이라고 설명했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

가격 좌우하는 시가표준액에 공시지가 영향력 커… 공시지가 강남구 23.1%, 서초구 14.3% 올라 재산세 납부의 달인 9월에 오피스텔 재산세를 납부한 김모씨는 씁쓸하다. 예상 밖으로 올해 세금이 많이 올랐기 때문이다. 김씨가 강남에 갖고 있는 타워팰리스 전용 75㎡의 오피스텔 재산세가 50만원에서 55만원으로 10%가량 올랐다. 재산세 부과 기준 금액(시가표준액)이 4억5500만원에서 5억2200만원으로 15% 상승했다. 이 오피스텔의 시세는 별 변동이 없었다. 김씨는 “시세보다 세금이 더 많이 오르면 안 되는 것 아니냐”고 말했다.서울 강남 오피스텔 보유세에 공시가격 현실화 불똥이 튀었다. 몸값보다 세금이 훨씬 많이 올라갔다. 오피스텔 세금은 공시가격과 상관없지만 보유세 산정에 공시지가가 좌우하기 때문이다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거용으로 사용하면 주택분 재산세와 종합부동산세 대상이 된다. 인구총조사에 따르면 2018년 기준 전국에서 46만여 가구가 오피스텔에 산다. 전체 오피스텔 65만실의 70%가 주거용으로 쓰이고 있는 셈이다. 서울에서 오피스텔에 사는 가구가 16만여 가구다. 아파트 거주 가구(162만 가구)의 10분의 1이 넘는 수치다. 강남권 오피스텔 거주 가구는 2만7000여 가구다.1~2인 가구와 소형 아파트 대체 수요 증가 등으로 오피스텔 공급이 크게 늘었다. 2015년까지 한 해 5만실 정도이던 준공물량이 지난해 10만 가구를 넘어섰다. 전국적으로 2015년 46만실에서 지난해 65만실로 4년 새 40% 급증했다. 같은 기간 오피스텔 거주 가구는 32만 가구에서 46만 가구로 더 늘었다(45%). 아파트 거주 가구 증가율은 9%다. 오피스텔이 사실상 주택으로 자리잡은 셈이다. ━ 오피스텔 70%가 주거용 강남에서 주택으로 내야 하는 오피스텔 보유세 부담이 커졌다. 서울 서초동 부띠크모나코 전용 149㎡ 보유세가 지난해 430만원에서 올해 572만원으로 34% 뛴다. 보유세 중 재산세가 21% 늘어난 반면 올해 세율 등이 올라간 종부세가 56만원에서 119만원으로 두 배 가까이로 늘었다. 최고급 오피스텔의 하나로 꼽히는 강남구 청담동 피엔폴루스 전용 316㎡ 보유세가 올해 1085만원으로 지난해(754만원)보다 절반 가까이 급증했다. 종부세가 169만원에서 353만원으로 2배가 넘었다. 피엔폴로수 시세는 지난 1년 새 5~10% 오른 것으로 평가된다. 지난해 2월 22억6000만원에 거래된 전용 133㎡가 올 2월 24억1000만원에 팔렸다. 한국감정원이 집계한 지난해 서울 오피스텔 가격 평균 상승률은 2.2%다. 강남권이 포함된 동남권은 평균보다 낮은 1.4%였다.오피스텔 보유세가 시세 변동보다 더 많이 오른 것은 세금 산정 기준 금액인 시가표준액의 독특한 계산 방식 때문이다. 단독주택·아파트 등 주택은 건물과 땅을 합쳐 통째로 평가하는 공시가격을 기준으로 보유세를 매긴다. 공시가격에서 가장 중요한 기준이 시세다. 오피스텔 등 비주거용 건물 시가표준액은 건물과 땅으로 나눠 계산한 몸값을 합친다. 건물 가격은 정부가 매년 정하는 금액(신축건물기준가액)을 기준으로 연한 등 지수를 적용해 계산하고 땅값은 공시지가다. 건물 가격은 지역에 상관없이 비슷하기 때문에 공시지가가 시가표준액을 좌우한다. 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 올해 서울 공시지가(표준지)가 13.9% 상승했다. 강남구 23.1%, 서초구 14.3% 등이었다. 실제 서울 평균 땅값 상승률은 절반에 못 미치는 6.1%였다.땅값이 비싼 강남권의 경우 시가표준액에서 공시지가 변동 영향이 크다. 피엔폴루스의 경우 시가 표준액에서 차지하는 공시지가 비중이 71%다. 올해 공시지가가 26.4% 올랐고 건물 가격은 0.5% 상승했다. 김종필 세무사는 “주택을 갖고 있으면서 추가로 오피스텔을 보유해 다주택자 세율 적용을 받는 경우 세금을 보고 놀라는 사람이 많다”고 전했다.하지만 주택과 비교한 오피스텔 보유세 형평성 논란은 그치지 않고 있다. 같은 몸값의 주택보다 오피스텔 보유세가 여전히 훨씬 적기 때문이다. 오피스텔 시가표준액이 주택 보유세 산정 기준인 공시가격보다 시세반영률이 훨씬 낮다. 오피스텔에도 공시가격과 비슷한 기준시가가 있다. 국세청이 한국감정원에 의뢰해 매년 1월 1일 기준으로 시세를 기준으로 건물과 땅을 통합해 산정하는 가격이다. 공시가격과 비슷하게 시세의 60~70%다. 이는 국세청에서 증여세 등을 부과할 때 활용하는 자료로 보유세와 상관 없다.오피스텔 과세 기준인 시가표준액이 대개 기준시가보다 낮다. 절반이 되지 않기도 한다. 피엔폴루스 전용 316㎡의 올해 기준시가가 50억원이다. 시가표준액(19억8000만원)이 40%에 불과하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 기준시가가 시가표준액 (5억2000만원)보다 20% 더 비싼 6억2000만원이다. 시가표준액의 상당 부분을 차지하는 공시지가의 시세반영률이 올해 65%로 낮고 건물 기준시가 산정 기준금액(건물신축가액)이 턱없이 낮아서다. 올해 ㎡당 71만원이다. 오피스텔과 별 차이 없는 아파트를 짓는 데 들어가는 비용은 두 배가 넘는 ㎡당 180만원 정도다. ━ 공시가보다 낮은 시가표준액 시세반영률 이러다 보니 오피스텔 시가표준액의 시세 반영률이 50% 이하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 시세가 10억원 정도다. 피엔폴루스 전용 316㎡가 지난 3월 65억원에 거래됐다. 같은 달 아파트인 서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 240㎡도 같은 금액에 실거래가 신고됐다. 한남더힐 전용 240㎡의 올해 공시가격이 44억원으로 보유세가 4800만원이다. 피엔폴루스의 4배가 넘는다. 주거용과 비주거용 간 과세 형평성 등의 문제를 개선하기 위해 2015년 비주거용 부동산 공시제도를 도입할 수 있는 법적 장치가 마련됐지만 진척이 없다. 국토부는 “2015년부터 비주거용부동산에 대한 가격공시제도 도입에 필요한 연구용역을 추진 중”이라고 밝혔지만 4년이 지나도록 결정된 게 없다. 국토부는 “가격산정 모형에 대한 추가 연구가 필요하고 폭넓은 의견수렴 및 관계 기관 간 충분한 협의 등을 거쳐 신중하게 추진해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.실제로는 세금이 급격하게 늘어나는 데 따른 조세 저항을 우려해서다. 국토교통부가 추경호 자유한국당 의원실에 제출한 연구용역 보고서에 따르면 공시가격이 현재 시가표준액보다 46.8% 높다. 전국 50개 시군구를 대상으로 2만4943개의 상업·업무용 빌딩을 선정해 기준시가를 새로 산정했다. 신규 기준시가에 따르면 건물 시가표준액은 7.2% 높아지고 토지 공시지가는 64.9% 인상되는 것으로 나타났다. 건물과 토지를 합한 기준시가는 현행보다 46.8% 상승했다. 한마디로 요원한 셈이다. 상가·사무실 등 비주거용부동산 전체의 공시제도 도입이 쉽지 않다면 아파트와 유사하고 사실상 주거용으로 쓰이는 오피스텔부터 순차적으로 도입할 필요가 있다는 주장도 나온다.- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr