경기도 고양시 원당 주공아파트에 사는 이모씨(33)는 요즘 심각한 고민에 싸여 있다. 지난 12월9일 일산 신도시옆 탄현2지구의 30평형짜리 아파트를 청약한 뒤 결과를 기다리고 있으나 당첨돼도 걱정, 안 돼도 걱정이다.

수도권 인기지역 차별화된 청약필요 높은 경쟁률(4대1)을 뚫고 운좋게 내집 마련에 성공하더라도 금리 폭등에 따라 늘어나게 될 금융비용을 월급쟁이로서 부담하기가 만만찮다. 물론 그 동안 모아둔 분양금이 있다면 문제가 없지만 60% 정도를 금융권에서 빌려서 내야 하기 때문이다. 그렇다고 청약에 떨어진다면 지역 우선 자격으로 오랜만에 가진 내집 마련의 기회가 또 한 번 사라지는 것이다. 더구나 국제통화기금(IMF)체제 파장으로 당분간 아파트 공급이 감소될 것이 확실하므로 기회는 다시 오기 힘들 것이다. 이는 비단 이씨만이 겪는 갈등이 아니다. IMF의 구제금융 시대를 맞아 연일 금융권 금리가 폭등하면서 아파트 중도금 대출금리가 크게 올라갈 것이 뻔해 수요자들로서는 느닷없는 ‘날벼락’을 맞고 있는 것이다. 더욱이 주택자금을 대부분 할부금융이나 은행 등 금융권에 의존해야 하는 게 현실이다 보니 수요자들로서는 최근 일련의 사태가 ‘발등에 떨어진 불’이 아닐 수 없다. 현재 주택업계에서 예상하고 있는 중도금 대출금리는 대략 20%선. 물론 할부금융을 비롯한 모든 금융권이 아직 확정금리를 내놓지 못한 채 금리변동 추이와 함께 소비자들의 반응을 살피고 있는 중이다. 이 때문에 대부분의 주택업체들이 내년도 분양계획조차 잡지 못하고 있다. 지금까지 분양된 아파트 가운데는 입주 때까지 고정금리를 적용하는 경우도 있었지만 앞으로는 중도금을 빌려주는 금융기관이나 이를 알선하는 주택업체 모두 시중금리에 연동(連動)된 대출조건을 내세울 것이 분명하다. 한 업체 관계자는 “시중 실세금리와 연동한다고 보면 연내로 대략 20% 안팎에서 정해질 가능성이 많은데 이는 최소한의 범위지 아직 어느 누구도 장담하지 못한다”고 전했다. 그렇다면 이같은 상황에서 당장 내집을 마련하거나 집을 늘려가려는 수요자들은 기회가 오면 아파트를 분양받아야 하는가, 아니면 좀더 기다려야 하는가. 물론 이에 대한 확실한 답은 없다. 다만 전문가들은 환율·금리변동과 최근에 취해진 정부의 건설·부동산경기 진작책 등을 감안하면 차별화된 청약전략이 필요하다고 전문가들은 입을 모으고 있다. 서울컨설턴트의 정용현 사장은 “종전보다 청약여건은 훨씬 나빠졌지만 수도권 인기지역을 중심으로 실수요 차원의 청약이 바람직하다”는 견해를 밝히고 있다. 여기에는 일단 분양받아 놓고 오른 뒤 시세차익을 노려 되파는 가수요적인 투자방법을 배제한다는 것이 전제된다.

금리부담과 시세차익을 잘 저울질해야 이제까지 수도권 일부 인기지역에서 나오는 중대형 아파트의 경우 집을 늘려가거나 내집 마련을 원하는 실수요자들보다 차익을 노린 가수요 때문에 거품이 많았다. 이들 역시 주택자금의 상당부분을 금융권에 의존했던 점을 감안하면 적잖은 금융비용을 부담하면서까지 시세차익을 노리는 경우는 훨씬 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 물론 분양성을 우려한 주택업체들의 공급물량 감소로 전체적인 공급량은 줄어들겠지만 가수요가 없어지기 때문에 내집 마련형 실수요자들에게는 청약의 기회가 훨씬 넓어질 게 분명하다. 그러나 지금까지보다 시세차익에 의한 투자가치의 상승은 기대하지 못한다는 게 중론이다. 예컨대 김포지역에서 1억원짜리 아파트를 새로 분양받는다 치자. 분양가의 50% 정도를 할부금융사의 중도금대출에 의존할 경우 이제까지의 금리(연13∼14%선)를 적용하면 입주 때(2년 가정)까지 대략 1천만원 정도의 금융비용이 발생한다. 그러나 앞으로 연리 20%가 적용될 경우 부담이 최소 1천5백만원 정도로 늘어나게 된다. 서민들로서는 결코 만만치 않은 금액이다. 부담이 늘어난 만큼 시세차익으로 보전받고자 하는 게 소비자 심리지만 IMF시대에 접어들어 침체될 부동산시장 동향을 감안하면 간단치 않은 문제다. 물론 이 정도 추가부담은 현재 일대의 인근 아파트 시세에 비하면 그래도 ‘남는 장사’이지만 기대치에 미치지 못 한다는 것이다. 지난 12월12일 정부가 취한 토지거래허가지역 대폭 해제와 소형평형 의무건설비율 폐지 등도 高금리를 이겨낼 만큼 부양요인이 되지 않는다. 분양가 자율화만이 지금 분양받는 청약자들에게 반사이익을 가져다 줄 뿐이다. 따라서 단순히 시세차익을 고려하기보다는 일단 내집 마련에 1차 목적을 두고 다음으로는 환금성(換金性)에 또다른 목표를 두는 게 바람직하다. 이런 조건에 맞는 대상은 고양·파주·남양주·용인수지·구갈2지구 등으로 내년 초까지 1만5천여가구가 나올 예정이다. 소형평형 수요자들의 경우 국민주택에 눈을 돌려보는 것도 괜찮은 방법으로 보인다. 국민주택기금을 지원받는 전용면적 18평 이하의 국민주택은 이자율이 연 7.5∼9.5%로 1년 거치 19년 상환조건이기 때문에 고금리의 영향을 받지 않고 내집 마련이 가능하기 때문이다. 만약 연리 9.5%로 1천2백만원을 대출받았을 경우 복리계산이라면 7.5년만에 금융비용이 2천4백만원에 이르지만 연 20%짜리 실세금리라면 3년반만에 2천4백만원이 돼 금융비용이 두 배 이상 차이가 나는 셈이다. 따라서 고금리시대에는 국민주택기금을 통해 많이 나오는 주공아파트 인기가 높아질 것으로 전망된다. 분양받은 후 시공회사가 부도라도 나면… 주택공제조합이 납부금 전액 보상 아파트를 간신히 분양받았는데 시공회사가 부도났을 때처럼 난감한 경우가 없을 게다.시공회사가 넘어지면 입주가 늦어지는 것은 당연하고 제대로 공사를 이어갈지조차 불투명하다고 여기기 때문이다. 더구나 요즘과 같은 경제공황으로 연쇄부도사태가 예상되고 있는 현실에서는 더욱 그렇다. 그렇다고 해서 입주예정자가 취해야 할 마땅한 대응방안도 없는 게 현실이다. 현행 주택건설 및 공급관련 법령에는 아파트를 분양하는 업체가 해당 지방자치단체에 분양승인을 얻을 때 반드시 분양보증서와 시공보증을 첨부토록 돼 있다. 이것이 바로 입주자들을 보호할 수 있는 유일한 수단이다. 따라서 소비자로서는 분양받기전 이 두 가지 조건을 제대로 갖췄는지 확인만 하는 수밖에 없다. 물론 부도가 나더라도 입주를 못 하거나 납부한 중도금을 떼일 염려는 전혀 없다. 관련법에는 주택공제조합으로 하여금 분양보증을 끊도록 의무화하고 있는데 만약 시공사가 부도 등 문제가 생겨 도저히 입주가 되지 않을 지경이라면 공제조합이 잔금을 제외한 계약금·중도금 전액을 입주예정자에게 물어주도록 돼 있다. 공제조합이 나중에 해당업체에 대해 구상권(求償權)을 갖는 것은 당연하다. 물론 이같은 최악의 상황 이전에 부도회사가 공사를 꾸려나가는 게 이제까지의 관행이고 이마저도 안 되면 시공보증사(보통 한 개 사업장에 2개사의 보증사가 있음)가 공사를 승계하게끔 돼 있다. 이럴 경우 시공보증사가 견실한 기업이면 더없이 안전한데 가급적 유명 대기업이면 일단 불안감이 덜하다. 아무리 안전장치가 있더라도 시공사가 부도나면 입주지연은 불가피하다. 만약 입주가 늦어지면 지연기간 만큼 지체보상금을 타낼 수 있다. 분양가가 1억원짜리의 경우 잔금을 제외한 8천만원 정도가 납부됐는데 이 경우 입주가 2개월 지연됐다면 약 3백만원 정도(연체이자율 연 18%적용)를 받아낼 수 있다. <근>

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