올 한 해 동안 부동산 부문에서 가장 두드러진 사업이라면 역시 임대사업을 들 수 있다. 상반기중에는 개인·투자조합 등이 임대사업용 부동산을 신축하거나 매입해 왔으나, 하반기부터는 부동산 증권회사 격인 리츠에서도 임대사업용 부동산을 취득하려는 움직임이 일고 있다. 그만큼 부동산시장에서 수익성이나 안정성면에서 가장 큰 주목을 받고 있는 투자상품이라고 할 수 있겠다. 지난 7월 건설교통부 집계에 따르면 임대주택 사업자 수는 1999년 7월 6천4백78명에서 지난 7월 1만4천1백29명으로 1백19%가량 증가했으며, 이 기간 임대주택 수도 34만6천3백61가구에서 51만1천1백92가구로 48% 정도 늘어난 것으로 나타났다. 임대사업용 부동산(이하 주택)을 마련하는 방법으로는 이미 지어놓은 주택을 매입해 임대사업을 하는 방법과 지주나 신축용 부지를 매입해 그 땅에 원룸이나 다세대주택, 연립 등을 지어 임대사업을 할 수 있는 방법이 있다. 이때 살펴봐야 할 것은 취득세·등록세 등 세제혜택이 신축과 기존주택에 따라 상이하다는 점. 국민주택 규모(전용면적 18평) 이하의 임대사업용 소형 주택은 취득세·등록세가 1백% 면제된다. 18∼25.7평은 25%가 감면된다. 또 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양 또는 미분양 주택을 2가구 이상 매입, 5년 임대한 후에 매도하면 양도소득세가 전액 면제되고, 기존주택은 5년 임대 후 매도시 50%, 10년 임대 후 매도시 1백% 감면된다. 단 기존주택은 5가구 이상 매입해야 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있다. 임대소득의 경우 금년 발생소득분부터 전세보증금도 임대료로 간주, 총수입금액으로 계산하지만 전세보증금을 금융자산 등에 굴리지 않으면 세금이 부과되지 않는 혜택도 있다. 따라서 대부분의 임대사업자가 임대사업용 소형 아파트를 분양받거나, 아니면 신축부지를 매입하거나, 현 지주가 자기 땅에 다세대 원룸·투룸 등 임대사업용 소형주택을 짓는 형태로 사업용 주택을 마련하는 것이 일반적이다. 사업규모별로 분류하자면, 아파트를 분양받는 경우는 2∼3가구, 신축하는 경우는 5가구 이상의 중대형 임대사업자가 선호하는 방식이라고 할 수 있다. 자기 소유의 땅에 지주가 직접 신축하는 건설(건축) 임대사업의 경우는 아무래도 매입 임대사업보다는 사업성 측면에서 유리하다. 우선적으로는 부지매입 비용이 빠지기 때문에 전체 소요자금이 많이 절감된다. 초기 건축자금과 세입자 명도비만 있으면 5세대 이상의 주택을 신축한 후, 분양 임대 후 회수된 자금으로 나머지 건축비용 잔금을 치르면 된다. 대분분의 시공업체가 시행자(건축주=지주)에게 분양 후 잔금결제를 허용하고 있다. 뿐만 아니라 중간에 자금이 다소 부족하면 사업부지 담보로 대출도 가능하다. 최근에는 그동안 채권보전차원에서 은행권에서 꺼려왔던 신축용 부지를 대상으로 하는 대출상품도 있어 자금운용도 용이한 편이다. 오래된 다가구 주택의 경우, 이를 헐고 원룸·투룸의 다세대 주택으로 신축하여 수익성을 높일 수 있다. 아파트나 다세대의 경우 원룸·투룸 형식의 소형 주택 수요가 앞으로도 많을 것으로 예상됨에 따라 이에 대한 공급도 당분간 지속될 것으로 보인다. 따라서 올 한해 동안 임대사업용 신축주택의 허가건수가 대폭 증가했다. 실제로 올 상반기 다가구주택 건축허가 실적은 작년 상반기에 비해 2.5배가량 늘어난 것으로 나타났다. 건설교통부에 따르면 상반기 건축허가가 난 다가구주택은 전국적으로 8만4백55가구. 이는 작년 상반기 3만3천6백47가구의 2배를 넘는 수치다. 지역별로는 전세난이 심각한 경기도가 3만2천4백77가구로 작년 한 해 동안 허가된 2만1천1백26가구보다도 1만 가구 이상 늘어났다. 서울도 6천7백90가구로 작년 한해의 7천4백47가구에 육박했다. 다세대주택도 올 상반기에 7만2천6백53가구의 건축허가가 나, 이 기간에 허가가 난 전체 주택 18만3천6백45가구의 39.5%에 달했다. 이는 작년 한해 동안 지어진 5만6천8백90가구보다 훨씬 많은 것이다. 이렇게 올해 한해동안 건축허가 건수가 급증한 이유로는 내년부터 본격 시행되는 건축기준 강화로 인해, 사업성이 악화되기 이전에 앞서 건축허가를 받아 놓으려는 가수요도 포함되어 있다고 할 수 있다. 건축허가를 받은 후 1년 이내에만 착공이 들어가면 된다. 따라서 허가건 중에는 내년에 착공하더라도 강화된 건축기준이 적용되기 이전에 건축허가를 받아 놓으려는 건수가 많이 포함되어 있다고 할 수 있다. 그럼 강화되는 건축기준에 따라 사업성이 얼마나 차이가 날까? 전문가들의 의견에 따르면 규정이 바뀐 후에 허가를 받으면 서울에서 다세대주택을 지어 임대사업을 할 경우 임대수익은 최고 50%까지 떨어질 것으로 전망하고 있다. 서울시의 경우 내년 상반기부터 다세대주택의 주차장 면적 기준을 현재 세대당 0.7대에서 1대로 늘릴 방침이다. 구청별로 실태조사를 벌이고 있으며 빠르면 10월, 늦어도 올해 내로 자치구별로 조례가 마련되고 내년부터 시행될 것으로 알려졌다. 서울시는 또 이웃집 거실 창이 있는 방향에 주택을 짓는 경우 거실 창이 있는 건물 높이의 절반만큼 대지 경계선에서 떨어져 짓도록 하는 등의 건축법 시행령과 시행규칙 개정을 건교부에 건의했다. 이처럼 규정이 바뀐다면 다세대주택의 1층 바닥 면적은 크게 줄어들 수밖에 없다. 구체적으로 시행되는 시기는 자치구별로 차이가 있다. 따라서 해당 구청 건축과에 문의하면 강화되는 건축기준의 적용시기를 확인 할 수 있다. 문의 : 02-539-0033

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