낙찰 부동산, 재산권 행사 기간 빨라진다

성남에 살고 있는 박씨는 2년 전 여윳돈 2억원을 부동산에 굴리기 위해 경매로 주택을 사들였다가 곤욕을 치른 경험이 있다. 박씨는 그 동안 눈여겨보아둔 3층짜리 근린주택을 3차 입찰에 참가하여 3억7천2백만원(1차 법원감정가 5억6천만원)에 낙찰받는 데 성공했다. 비용을 공제하고도 주변 매매시세보다 30% 정도 싸게 사들인 박씨는 대금 납부기일을 손꼽아 기다리고 있었다. 그러나 낙찰기일도 지나기 전에 대항력 없는 임차인이 항고 신청을 했고, 결국 박씨는 임차인들에 대한 명도문제를 해결하는 데 꼬박 1년 반을 허비하고서야 소유권이전등기를 마칠 수 있었다. 경매 초보자인 박씨는 결국 명도소송을 거쳐 임차인 명도문제를 해결하게 되었고, 그 과정에서 정신적·시간적인 손실과 경매로 산 부동산의 재산권 행사가 지연됨으로써 경제적인 손실도 함께 입을 수밖에 없었다. 경매에 있어서 임차인이 낙찰허가결정에 대하여 이의를 제기, 항고를 하게 되면 경제적·사회적 약자라는 이유만으로 공탁금을 면제해 주고 있어 일부는 이를 악용하여 이유 없는 항고가 남발되어 왔고, 박씨와 같은 선량한 낙찰자들이 임차인의 명도문제로 골탕을 먹었던 것이다. 물론 대항력 없는 임차인이 항고를 하게 되면 기각되기 마련이지만, ‘기각’이 결정되기까지 보통 6개월 이상 걸리므로 낙찰자의 손해가 늘어날 수밖에 없다. 이러한 경매제도 하에서는 세입자가 많은 경매물건은 기피하는 현상으로 이어지면서 유찰 횟수가 늘어나 결국 채권자·소유자·채무자의 손실로 이어지고 있다. 금번 7월부터 새롭게 시행되는 민사집행법에 따르면 그 동안 경매 진행에 있어 여러 가지 문제점으로 지적되었던 점들이 개선되었다. 개선 내용의 주요 골자를 보면 모든 항고인이 낙찰금액의 10%를 반드시 공탁해야 되며, 배당 요구의 기한을 낙찰기일에서 입찰기일 이전으로 변경했고, 임차인의 대항력 여부를 확정하여 안심하고 입찰 참가를 할 수 있게 하였다. 특히 기간입찰제도의 도입으로 1일 2회 입찰이 실시되며, 호가입찰제도가 부활되는 것도 눈여겨볼 만하다. 다만 이 제도는 동산부터 시행하다가 점진적으로 부동산에 적용될 방침이다. 또한 미등기 건물에 대해서도 일정한 요건을 갖추어 경매 진행을 할 수 있어 담보권자에게 상당한 도움이 될 것으로 보인다. 경매제도의 대대적인 개선으로 앞으로는 경매시장이 안심하고 부동산을 살 수 있는 시장으로 자리매김하게 될 것으로 보인다. 또한 낙찰 부동산의 인도명령 대상을 모든 권원(權原)이 없는 자로 확대하고, 낙찰허부결정(낙찰 가능 또는 불가 여부)일 이후부터 대금 납부를 할 수 있게 되어 낙찰 부동산에 대한 재산권 행사기간이 빨라지게 되었다. 경매의 가장 큰 장점은 시장가격보다 일반적으로 10∼30% 정도는 싸게 살 수 있다는 점 때문에 환금성은 떨어지지만 안전성과 수익성이 양호한 투자상품으로 인식되면서 재테크 수단으로 활용되고 있다. 이러한 시장상황과 맞물려 새로운 민사집행법이 시행됨으로써 경매시장의 활성화로 이어질 것으로 보인다. 하지만 여전히 어려운 권리분석 등 법률지식과 사전 물건분석을 소홀히 하면 손해를 볼 수도 있으므로 초보자인 경우에는 꼼꼼히 따져보고 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 경매재테크 방법이다. 문의:koj888@hanmail.net