부동산 뮤추얼펀드, 도랑치고 가재잡고

리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts)란 부동산의 뮤츄얼펀드와 유사한 상품으로 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 부동산으로부터 발생한 임대료 및 가격상승 이익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자상품이다. 투자자들에게는 투자의 대가로 주식을 준다. 한마디로 부동산을 증권화한 상품이라 할 수 있다. 그리고 주식은 거래소 시장에서 자유롭게 거래된다. 지난해 7월 리츠제도가 시행된 이후 금년 7월 현재까지 리츠를 통한 부동산 투자 규모는 2개 펀드에 3천2백억원, 공모는 6백억원 규모에 달하고 있다. 2개 펀드 모두 거래소 시장에 상장되어 거래되고 있다. 리츠 시장은 아직 걸음마 단계로 부동산 관련 시장의 성숙 및 리츠법 관련 제반 규제가 완화되는 내년 이후에는 점차 활성화될 것으로 예상된다. 리츠 상품은 예금이나 회사채 또는 일반주식에 비해 상대적으로 우수한 측면이 많다. 즉, 리츠 상품은 우리가 흔히 아는 주식이라기보다는 한마디로 투자한 만큼의 부동산 지분을 가진 소유권 증서와도 같은 것이다. 최악의 경우 일반 주식이나 회사채는 휴지가 될 수도 있지만, 리츠주식은 부동산의 가치가 남아있는 만큼 그 안전성이 높은 편이다. 아울러 회사채보다 수익률도 높다. 코람코가 관리하는 코크렙 1호 상품의 경우 중구 장교동 한화빌딩, 여의도 대한방직빌딩, 마포 대아건설빌딩 등 서울 도심 및 부도심 역세권에 위치한 3개의 우량 오피스빌딩으로 구성돼 있다. 총 자산 규모는 약 2천3백70억원으로 이들 빌딩을 사용 중인 우량 기업이 납부하는 임대료에서 나오는 배당률이 5년 평균 9.5%이고, 여기에다 임대료 중 일부를 매년 적립하는 감가상각충당금 및 이익유보금 등 추가수익이 있고 이는 빌딩 매각시 돌려준다. 감가상각 적립금과 이익유보금을 연률로 환산시 약 2% 내외에 달한다. 이상의 수익은 임대료에서만 나오는 수익률이다. 부동산의 특성상 가격상승이익이 있을 수 있는데, 매각시의 매매차액까지 감안한다면 수익률은 더욱 높아질 수 있다. 또 한가지 강조할 점은 리츠의 배당률은 예금 이자와 그 개념이 다르다는 점이다. 예금이자는 인플레이션이 내재된 개념이어서 실질 이자율은 인플레이션만큼 빼야 한다. 그러나 임대수입을 근거로 한 리츠의 배당률은 임대료 자체가 인플레이션 헤지 기능이 있으므로 인플레이션이 된 만큼 임대료가 상승되고 그만큼 배당률이 올라갈 수 있는 것이다. 이러한 점이 일반투자자에게 충분히 인식된다면, 리츠 상품은 앞으로 투자자에게 수익성과 안전성을 겸한 매력 있고 경쟁력 있는 금융상품으로 자리매김할 전망이다. 코크렙 1호 공모 후, 기관투자자나 개인투자자들로부터 ‘코크렙 2호 상품은 언제 나오나요 ?’ 하는 질문을 많이 받고 있는 데서 이런 사실을 잘 알 수 있다. 이는 리츠 상품에 대한 안전성과 수익성이 점차 입증될수록 리츠 상품에 대한 기대감이 커지고 있다는 반증이다. 조만간 코람코 코크렙 2호 등 부동산 뮤추얼펀드가 출시된다. 코크렙 2호 상품은 명동의 신원빌딩, 역삼동 두산하나로빌딩 등 서울의 도심 및 부도심에 위치한 4∼5개의 오피스빌딩으로 구성될 예정이다. 자산 규모는 1천6백억∼1천8백억원에 달할 전망이며, 임대료에서 나오는 수익률은 1호 상품과 유사한 수준이 될 것이다. 코크랩 2호은 8월 초에 예비인가 신청을 하여 8월 말께 일반공모를 할 계획이다. 일반공모는 액면가 5천원으로 청약을 받으며, 공모총액은 코크렙 1호 펀드와 유사한 2백40억∼2백50억원 내외가 될 것이다. 문의:ccimdhkim@hanmail.net