정보에 민감하고 투자금액이 큰 부동산은 ‘돈은 있으나 투자경험이 부족한 초보자’ 또는 ‘투자하고 싶어도 투자금액이 작은 투자자’가 접근하기 어려운 투자처다. 막연하지만 그럼에도 부동산에 투자하고자 하는 투자가는 많이 있다. 왜 부동산에 투자하려는 것일까. 이유는 대략 3가지로 나뉜다. 자산가치가 하락해도 기다리면 원상회복이 된다는 안정성과 대세 상승기에는 상승폭이 크다는 수익성, 임대를 놓을 경우 은행이자보다 높은 꾸준한 현금흐름일 것이다. 그러나 수익성에서 보면 과거 경험에서 보듯이 모든 부동산이 다 오른 것은 아니다. 지역별 편차가 매우 큰 것이 사실이기 때문에 결국 선택이 수익성을 좌우한다. 다음으로 안정성 측면의 기대감은 투자자금의 유동성 측면과 같이 살펴봐야 된다. 즉 투자 원금을 회복할 때까지 기다릴 수 있는 자금이 있으면 문제 없지만, 자금을 현금화해야 하거나 물가상승이나 경제성장률 및 양도소득세 등을 감안한 기회비용으로 인해 무조건 안전하다고 보기는 어렵다. 나머지 하나는 임대수입 부분이다. 정기예금처럼 안정적인 현금흐름을 보장받기 위해서 투자금액이 커야 한다. 따라서 안정적인 투자수익을 원하는 이들은 현금흐름을 안정적으로 확보할 수 있는 부동산 간접금융상품에 관심을 가질 필요가 있다. 구조조정부동산펀드(부동산CRV)·프로젝트파이넨싱 등은 개인이 접근하기에는 힘든 상품이고 개인투자자들은 은행권을 중심으로 한 부동산투자신탁과 증권사 중심의 리츠에 관심을 가질 필요가 있다. 은행권을 중심으로 한 부동산투자신탁상품은 금전신탁을 이용해서 자금을 모으고 그 자금을 부동산 개발사업에 투자한 후 이에 따른 수익을 가입자에게 나누어주는 형식이다. 따라서 개발에 따른 추가이익은 포기하더라도 개발손실위험을 최소화하여 투자자에게 거의 확정적인 수익을 줄 수 있는 구조로 운용된다. 따라서 은행정기예금 금리보다 높은 예상목표수익을 제시하고 있어 ‘+α(알파)’를 목적으로 하는 투자자에게 적합하다. 엄밀하게 보면 부동산투자 펀드라기보다는 신탁자산운용을 채권·주식과 같은 금융상품이 아니고 특정 부동산개발 사업자를 상대로 ABS채권을 매입하거나 대출로 운용하는 것으로 보면 될 것 같다. 최근 9월에 설정된 산업은행(작년 12월 이후 6번째) 부동산투자신탁의 경우를 보면 수원 당수동 아파트와 서울 성내동 주상복합건물에 4백10원이 투자됐고, 투자기간은 4∼18개월까지 다양하게 구성되었다. 예상목표 수익률은 투자기간에 따라 6∼8% 정도. 이와 같이 상시 판매되고 있는 상품이 아니고 금액 역시 제한되므로 대부분 예약판매 형식으로 이루어지고 있다. 따라서 주거래 금융기관을 상대로 미리 상담을 받고 투자의사표시를 해두는 것이 효과적이다. 주의할 점은 투자 만기까지 중도환매가 안 된다는 점이다. 물론 은행에 따라서는 담보대출로 유동성을 확보해 주고 있는 경우도 있다. 리츠는 작년 교보메리츠를 시작으로 현재 코크랩1호까지 2개가 설정되어 운용되고 있다. 부동산투자신탁과 가장 큰 차이점은 뮤추얼펀드로 되어 있어 투자자산이 주식으로 표시된다는 점이다. 다음으로는 투자자산이 개발을 목적으로 하는 부동산이 아니고 현재 준공되어 있는 부동산을 매입해서 철저하게 임대수입을 목적으로 운용되고 있으며, 해당 임대수익을 주주에게 배당하는 구조를 띤다는 점이다. 국내에서 운용 중인 리츠상품은 CR리츠 형식을 띠고 있어 운용상 세제혜택이 있어 수익률 제고에 유리하고, 5년간 투자 이후 원 빌딩소유자에게 재매각되는 조건이 있는 경우가 많아 부동산 가격변동에 따른 자산가치 변동위험 가능성을 줄이는 구조로 되어 있다. 통상 6개월 단위로 배당금이 지급되므로 부동산투자신탁보다 현금흐름이 좋고 증권거래소에 상장되어 거래되므로 유동성도 높다. 따라서 리츠의 수익구조는 임대수익에 달려 있는데, 이 역시 대부분 장기임대계약을 유지하므로 상당부분 안정적인 배당이 보장되는 구조이지만 일정부분 공실률(사무실 임대비율)에 따른 영향을 받을 수 있다. 코크랩1호의 경우 공실률을 5%로 가정하고 예상수익률을 9.57%로 산정했으나, 현재 그 이하의 공실률을 보이고 있어 당초보다 높은 배당이 예상되고 있다. 주의할 점은 펀드 청산시 가치하락에 따른 손실가능성 및 공실률 증가에 따른 배당감소와 주식매각으로 현금화할 때 거래량이 적어 일시에 매매되지 않을 수 있다는 점이다. 간혹 리츠 공모시 일반 기업공모로 착각하고 투자하는 투자자가 있는데, 리츠는 주가상승을 목적으로 하는 것이 아니고 배당수익을 목적으로 하는 투자라는 점을 잊어서는 안 된다. 부동산투자신탁의 경우 시공회사의 보증이나 해당 부동산에 담보를 설정해서 투자자금의 안정성을 확보하려는 보완 장치가 있는 경우가 많다. 따라서 앞으로 나오는 신규펀드의 경우 적정물건을 찾는 데 어려움이 예상되므로 수익률이 낮아질 것으로 보인다. 반면 신규 설정될 코크랩2호의 경우(지난호 참조) 11.52%의 높은 예상수익률을 내놓고 있다. 또한 현재 거래 중인 교보메리츠의 경우 5천90원 내외의 가격에서 거래되고 있는데, 지난 반기결산과 같은 액면가 대비 4.01%의 배당이 된다면 3개월 정도 보유하고 연 15% 내외의 투자수익을 얻을 수 있을 것 같다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지