천안 역세권 아파트는 진흙 속의 진주

지난 7월 충남 천안시 불당지구에서 분양한 아파트 모델하우스에 많은 사람들이 몰려 도우미의 설명을 듣고 있다.

다섯 차례 정부의 부동산 안정대책과 비수기 진입으로 줄기차게 오르던 서울 등 수도권 아파트의 상승세가 완연한 하락세로 돌아섰다. 그동안 폭등세를 이끌었던 강남권 재건축 아파트가 가장 먼저 조정장세를 연출하고 있다. 단기간에 급등했던 만큼 하락폭도 크고 급매물도 쌓이고 있다. 이라크 전쟁 등 대외적인 불확실성도 점차 높아지고 있다. 금리·경기호황·공급부족·경기부양책 등 온갖 호재가 난무하던 부동산 투자환경이 정반대로 급변하고 있다. 주변 악재가 한꺼번에 노출되면서 미래를 점치기 어려운 지금, 투자자의 고민은 깊어질 수밖에 없다. 부동산 임대소득에 의존하거나 수도권에서 내집마련의 기회조차 갖지 못한 투자자라면 어떤 투자전략을 짜야 할까? 인천공항보다 더많은 예산이 투자되고 경부고속도로 개통과 맞먹는 수송효과가 기대되는 경부고속전철을 주목해 보자. 그 중에서도 34분이면 서울에 도달할 수 있는 천안(아산) 역세권은 진흙 속의 진주라고 하겠다. 일본의 고속철도인 신간선을 예로 들어보자. 일본사람들은 매일 출퇴근용으로 신간선을 동네 지하철처럼 이용한다. 이러한 일본의 경우 고속철도역이 설치된 지역이 다른 지역에 비해 땅값이 2배 내지 5배 상승하고 아파트 가격도 많이 올랐다는 사실을 바로 보자. 통상 지하철이 개통되면 인근아파트 가격이 10∼15% 정도 상승하는 점을 감안하면 2004년 4월로 예정된 고속전철 개통 후에는 재료 강도로 볼 때 최소 15% 이상의 상승이 기대된다. 최근 천안 역세권인 불당택지개발지구 아파트 분양시 청약경쟁이 치열한 가운데 순위 내에 마감됐다. 분양가도 평당 4백30만원(32평형 기준)으로 높은 편이었으나, 분양 후 1천만∼2천만원 이상의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 향후 아파트 준공시 교통편리성이라는 재료와 택지가격·건축비 상승 등 분양가 인상요인을 감안할 때 분양권가격은 꾸준히 오를 전망이다. 불당지구에 바로 인접한 쌍용지구 주공아파트 단지는 고속전철 개통을 앞두고 최대 수혜주로 떠오르고 있다. 대규모 아파트단지로 평당 매매가가 3백원 내외로 가격이 저렴한데다 20평 이하의 소형평형으로만 구성돼 있다. 고속전철역사에서 자동차로 5분 거리에 위치해 있어 역세권 아파트라는 장점도 부각되고 있다. 지난해 말 이후 수도권의 영향으로 아파트 가격이 30% 정도 올랐으나 수도권 상승률의 절반에 불과하고 임대료 상승률이 높아 매매가를 끌어올리고 있다. 실제 천안시는 지난해 우리나라 도시 중 유입인구 비율이 가장 높은 지역으로 조사됐다. 임대수요는 풍부한 반면 매물은 턱없이 부족한 편이다. 일례로 쌍용동 주공7단지 21평형을 6천5백만원에 매입하여 임대를 놓을 때 수익률을 분석해 보자. 현재의 임대료는 전세보증금 기준으로 5천만∼5천5백만원, 월세는 보증금 1천5백만원에 월세 40만원선에 거래되고 있다. 국민주택기금 장기융자가 1천4백만원(월 이자부담이 약 9만원임)이 있어서 전세를 안고 매입할 경우 취득에 따른 세금(취득가액의 약 5%)과 중개수수료를 부담하더라도 실투자금이 거의 들지 않는다. 만약 월세로 임대를 놓을 경우에는 연 10%의 임대수익을 얻을 수 있다. 따라서 자본이득(시세차익)을 노린다면 초기투자금 부담이 없이 전세를 안고 사는 방법이, 임대소득 목적이라면 월세를 놓는 방법이 유리한 선택이라 하겠다. 2가구 이상 취득하여 주택임대사업을 할 경우 시세차익과 임대소득이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수도 있다. 앞으로 천안(아산)신도시에 신규 분양될 아파트는 30평형 이상의 중대형 아파트가 주류를 이룰 것 같다. 반면 고속철 개통 초기 서울에서 이주해 오는 유입인구는 서울의 높은 집값에 불안을 느낀 젊은 직장인·신혼부부·독신자들이 아닐까 싶다. 따라서 이러한 임대수요를 겨냥한다면 희소가치가 있고 높은 투자수익률이 기대되는 20평형 이하의 소형아파트에 대한 투자가 유망해 보인다. 주5일 근무제가 본격시행되면 자연친화형 주택이 각광받게 되고, 정부에서 고속철 요금을 정기이용자에게는 월 15만원선으로 할인해 주겠다는 방침도 매력적이다. 순천향대학을 비롯 연세대·한양대 등 서울 소재 유수한 대학들과 공공기관의 이전이 추진되고 있고, 삼성전자 등 산업공단 조성이 현실화될 경우 천안 역세권아파트의 인기는 더 높아질 것이다.