용산.광명.대전.대구.경주역 주변 노려라

지난해 재건축 시장은 천당과 지옥을 경험했다. 1990년 이후 최고의 주택가격 상승률을 보였으며, 정신차릴 수 없을 만큼의 제도적 변화를 겪었기 때문이다. 통제 불능 상태의 부동산 시장을 두고 언론·국민의 압력에 시달리던 정부는 급기야 지난해 1월8일 1차 주택시장 안정대책을 내놓은 데 이어 여러 차례에 달하는 주택시장 안정대책을 숨가쁘게 시장에 던졌다. 안정적이면서 상당한 투자수익을 창출했던 재건축 아파트 시장은 지난해 부동산 가격 폭등을 주도했다는 미운 털이 박혀, 연말로 가면서 재건축 요건 강화 등 집중적인 견제를 받았다. 그래도 부동산 현장에서 생각하는 투자종목은 ‘재건축 아파트’다. 투자시기와 투자지역에 따른 차이는 있어도 재건축 아파트는 대부분 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 도심에 입지하고 있다는 점, 주택경기가 불투명하더라도 안정적인 수요기반을 가진 주택이라는 점, 부동산이 가지는 약점인 환금성을 보완할 수 있는 상품이라는 점에서 실수요자나 투자자에게나 공통적으로 관심을 가질 것으로 보이기 때문일 것이다.

서울·수도권에서 충청권 아파트로 관심 이동 부동산 시장만큼 객관적인 기준이나 근거 없이 투자 대세를 순식간에 형성하는 상품도 없을 것이다. 주식 시장·은행상품처럼 객관적인 비교가 가능해 투자 성향에 따른 상품 선택을 할 수 없다는 것이다. 결국 내년 부동산 시장 역시 단순한 몇 가지 경제지표로 예단하기에는 많은 부담이 따른다는 얘기다. 부동산 투자환경을 구성하는 몇 가지 기준들이 있다. 정부의 부동산 운용정책·금리의 동향과 대출정책·장단기 경제지표·국내외 정치적 돌발변수·투자자의 심리적 선택요인 등 다양하다. 올해 가장 큰 정부의 부동산 정책적 이슈는 ‘행정수도 이전’이라고 할 수 있다. 행정수도 이전이라는 것이 사실상 새로운 대통령 임기 내 끝날 수 있는 것이라고는 보지 않는다. 더욱이 인위적인 수도 이전에 따른 후폭풍은 아직 아무도 알 수 없는 것이기 때문이다. 다만, 투자 중심의 축이 변동될 것이다. 지역적으로 서울·수도권지역에서 충청권을 중심으로 한 다핵적인 투자라인을 형성할 것이 분명하다. 서울·수도권에서 집중적인 투자우선 상품으로 선호되는 재건축 아파트·신규 분양아파트·수익성 토지 등은 지역적인 분산을 전제로 지속적으로 투자자에게 매력 있는 상품으로 자리할 것으로 예상된다. 올해도 재건축 아파트는 변함없이 많은 투자자로부터 관심을 끌 것이다. 다만, 이미 나타난 재료가 시세에 이미 충분히 반영된 서울지역보다는 수도권지역을 중심으로 행정수도 후보지로 거론되는 충청권 고속철도 연계지역을 중심으로 투자의 큰 축을 형성할 것으로 예상된다. 따라서 2004년 4월 1차로 개통되는 경부고속철도의 출발역인 서울·용산·광명·부산역 일대와 중간역인 아산역(천안역)·대전역·대구역·경주역 일대의 재건축 대상 아파트에 관심을 가질 만하다.

안전진단 기준, 더욱 강화된다 건설교통부는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 제정하면서 재건축사업에 대한 몇 가지 원칙적인 기준을 제시했다. 이의 세부운영 방안을 보면 재건축 추진 과정에서 고려해야 할 상세한 규정과 제한조항을 포함하고 있다. 그 내용을 살펴보면 첫째, 선계획·후개발 방식의 도시관리 방식을 꼽을 수 있다. 재건축사업 수요가 많은 인구 50만명 이상의 17개 시는 도시재정비 기본방향과 정비구역별 사업계획을 담은 기본계획을 의무적으로 세워야 한다. 50만명 미만 시라도 도지사가 계획 수립을 의무화할 수 있도록 했다. 둘째, 안전진단 기준은 더욱 강화된다. 재건축 허용 연한은 20년 이상 범위에서 시·도 조례로 연장할 수 있도록 했다. 안전진단 실시 여부는 시장·군수·구청장이 정하되 노후·불량 정도의 평가나 사업시기 조정 등을 위해 필요하다고 판단되면 시·도지사가 사전평가를 할 수 있고 시장·군수·구청장은 그 결과에 따라야 한다. 안전진단 기준은 건교부 장관이 정하고 부실 안전진단 업체는 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 물리기로 해 무분별한 안전진단 신청은 사실상 불가능해질 것으로 예상된다. 셋째, 1개 단지 내 1개 조합설립추진위원회 설립만 가능해진다. 조합설립추진위원회를 제도화, 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 동의와 구역 지정 후 시장·군수·구청장의 인가를 얻도록 했다. 조합 설립시 주민동의 요건은 재건축의 경우 전체의 5분의 4 및 동별 3분의 2 이상이고, 단독주택 재건축은 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 및 토지면적의 3분의 2 이상이다.

리모델링 아파트에도 눈을 돌려야 이제부턴 구체적인 재건축 아파트 투자전략에 대해 알아보자. 먼저 실수요자라면 일회성 재료에 동요할 필요가 없다. 강동지역의 대표적인 재건축 아파트인 둔촌동 주공아파트의 경우 대림산업·롯데건설·삼성건설·SK건설 컨소시엄이 주민총회(2002년 11월22일)를 통해서 시공사로 선정됐다는 재료만으로 전혀 움직일 것 같지 않았던 얼어붙었던 경기에도 불구하고 1천만∼2천만원 정도 시세변동이 있다고 한다. 둔촌 주공아파트가 가지고 있는 주거단지로서의 매력은 많지만 성공적인 재건축으로 가기 위해서는 구조안전진단·조합설립인가 등 산적한 행정적 처리과정이 많이 남아 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 가뜩이나 투자재료에 목말라 하고 있는 성급한 투자자들이 움직인다고 해서 소액투자자나 실수요자들은 부화뇌동해서는 안 될 일이다. 둘째, 재건축 아파트만 능사가 아니다. 투자 목적으로 재건축 아파트에 관심이 있다면 안정된 자본수익과 임대수익을 동시에 누릴 수 있는 역세권 리모델링 가능한 아파트에 주목할 필요가 있다. 얼마 전 삼성물산 건설 부문은 건립된 지 25년 된 강남의 아파트단지에 지하 주차장을 새로 만들어 주차난을 해소하는 방식의 리모델링을 수주했다고 밝혔다. 강남구 신사동 삼지아파트의 개보수(리모델링) 사업이다. 이번 토털 리모델링은 아파트의 평형 확대와 단지 외관 변경뿐 아니라 지하 주차장의 신설이 포함된 것이 특징으로 리모델링 건축비용은 평당 2백90만원으로 가구당 9천6백만원가량을 부담하게 되지만, 재건축한 인근지역 아파트 못지않은 가격상승을 기대하고 있다. 이러한 토털 리모델링 방식으로 사업을 추진 중인 곳은 삼지아파트 외에도 압구정 현대5차(71, 72동)·서초동 한양아파트·이촌동 리버뷰맨션·명일동 삼익가든 1차 등의 아파트 등이 있다. 셋째, 투자자는 수도권 재건축 아파트에 주목하라. 수도권 재건축 아파트는 개발재료가 시세에 충분히 반영된 서울지역 재건축 아파트와 달리 추가 가격상승을 기대할 수 있기 때문에 관심을 가질 만하다. 다만, 수원·인천·광명 등 지역에 따라 사업추진 현황이나 관심도에 따라 가격 차별화 현상을 보이고 있어 현장 답사를 전제로 가격추이 분석·투자자금 확보·투자시점 등을 필수적으로 고려해야 한다. 과천시 원문동 주공 3단지, 수원시 신매탄 주공2단지·매탄 주공·화서 주공 등 대규모 주공아파트 단지, 인천시 구월동 구월 주공, 광명시 철산 주공단지, 의왕시 대우사원아파트 등이다. 넷재, 신뢰할 만한 재건축 컨설팅업체가 낀 아파트를 선택하라. 이제까지 재건축 사업은 난립한 시행대행 컨설팅회사가 주도해 투명성·진행능력 등에 많은 문제가 야기되면서 사업이 지연되기 일쑤였다. 따라서 신뢰할 만한 재건축 컨설팅업체가 사업을 주도하는 아파트를 선택한다면 사업지연에 따른 금융비용·원가절감 등에서 추가적인 이익을 기대할 수 있다. 일례로 현재 서울 송파구 잠실저밀도지구 주공2단지, 강남구 청담·도곡지구 영동차관, 강동구 고덕지구 시영 등 굵직 굵직한 재건축 아파트들을 컨설팅하고 있는 감정원 재건축사업단은 나름대로 상당한 원가절감과 사업추진 기간을 단축시키고 있다. 특히 2002년 3월 고덕시영의 시공사를 선정했을 때엔 주택업체들의 담합을 막아 평당 건축비를 40만원 낮춤으로써 조합에 7백50억원에 이르는 비용절감 효과를 안겨준 사례 등을 눈여겨봐야 한다. 다섯째, 안정적인 투자시점 선택에 유의하라. 통상 재건축 절차는 추진위원회 구성→재건축 결의→안전진단→창립총회→조합설립인가→시공사 선정→사업계획 승인→관리처분계획→이주 및 철거→착공→사용검사 및 입주→조합해산 및 청산 순으로 진행된다. 재건축에 투자할 경우 사업의 진행 정도에 따라 매매가격이 급변하기 때문에 자금여력·기대이익 정도에 따라 매수 타이밍을 정해야 한다. 통상 재건축 아파트는 시공사 선정·조합설립·사업승인을 전후해 가격이 가장 많이 오르는 투자 패턴을 보여왔다. 하지만 실수요자의 경우 투자에 따른 한번 실패는 돌이킬 수 없는 기회비용 손실을 피할 수 없다. 실수요자는 내가 살 집을 고른다는 생각으로 투자에 따른 자금계획을 확정적으로 정할 수 있는 시점인 관리처분계획 인가 시점을 권하고 싶다. 추가부담금이 확정되지 않은 상태에서 막연한 환상을 가지는 것은 금물이다. 통상 중개업소에서는 재건축 시공사 선정 또는 사업승인 신청 당시 건설사가 제시하는 가격을 근거로 부담금을 제시하지만 관리처분계획 인가시 분양가격과 조합원권리가액이 크게 달라지는 경우가 많기 때문에 유의해야 한다. 실제로 강남 도곡주공 1차 재건축 아파트 사업의 경우 중개업소가 투자자에게 재시했던 조합원 부담금은 1억7천7백만∼4억8천8백만원 정도였다. 하지만 재건축 사업 주체인 조합이 예정하고 있는 2억∼7억2천만원과는 상당한 차이가 있는 것으로 인근 중개업소 말만 믿고 투자할 경우 예상치 못하는 자금부담과 투자에 따른 기회비용을 상실할 수 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 문의:02-548-6699