거품 빠지고 구매력도 시들 "하반기 아파트값 더 하락"

저밀도 단지는 단기투자보다는 장기투자로 접근하는게 바람직하다고 전문가들은 조언한다.

내집마련을 하려는 사람들은 지금 서두를 필요가 없을 것 같다. 하반기엔 주택값이 소폭 하락할 것으로 예상되기 때문이다. 정부의 부동산정책이 ‘안정’ 쪽으로 초점을 맞추고 있는 데다, 7월부터 재건축 요건을 대폭 강화하는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행되면 막연한 기대감으로 급등했던 재건축 대상 아파트값의 거품이 사라질 가능성이 크기 때문이다. 경기회복 속도도 빠르지 않을 것으로 예상돼 실수요를 뒷받침해 주는 주택 구매력이 크게 늘어나긴 어렵다. 다만 시중금리가 계속 하락하면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 계속 부동산으로 유입되고 있어 시장이 급랭하지는 않을 것으로 전망된다. 신규 분양시장의 경우 아파트를 비롯한 주택시장은 수요층이 두터워 호조세를 이어갈 것으로 보인다. 그러나 공급과잉 논란을 빚고 있는 상가·오피스텔 등은 일부 인기 지역을 제외하곤 약세를 면치 못할 전망이다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “전체적으로 부동산값이 너무 오른 만큼 투자를 하더라도 수익률을 낮추는 게 필요하다. 전체 자산에서 차지하는 부동산 비중을 서서히 줄여 가는 포트폴리오 재편도 고려해볼 만하다”고 조언했다.

전세시장 작년 10월 이후 안정세 아파트값이 재건축 대상을 중심으로 급등한 것은 일부 재건축조합들이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행을 앞두고 안전진단 등 재건축 절차를 서두르자 투자자들이 이를 호재로 받아들였기 때문이다. 강남구가 재건축 기준과 절차를 쉽게 하겠다고 발표한 것도 아파트값 상승을 부추겼다. 이로 인해 정부가 서울 강남구와 광명시를 투기지역으로 지정한 4월25일 이전 보름간 저층단지들이 3천만∼5천만원 가량 올랐다. 그러나 5월께 서울시 재건축연한을 담은 도시계획조례가 윤곽이 드러나면 안전진단을 통과하지 않은 단지들은 약세가 불가피하다. 김현아 건설산업연구원 책임연구원은 “강남권이나 수도권 아파트값이 급락하진 않겠지만 7월 새 법이 시행되면 재건축에 과도한 기대감이 걷히면서 안정세를 띨 것”이라며 “특히 재건축의 경우 올해부터 오른 가격은 거품이 될 수도 있다”고 말했다. 서초구 잠원동 나산공인 이덕원 사장도 “4월 들어 저층단지 아파트값이 이상 급등했으나, 추세적 상승은 아니다”며 “재건축 이슈에 따른 반짝 장세”라고 말했다. 이정욱 대우증권 리서치본부 선임연구원은 최근 내놓은 부동산시장 관련 보고서에서 주택 가격이 지난해 말에 비해 3분기엔 2.2%, 4분기엔 1.7% 각각 빠질 것으로 내다봤다. 하반기 이후 주택시장은 호재와 악재가 겹쳐 있으나, 가격상승요인보다는 하락요인에 더 많이 노출돼 가격 하락이 불가피하다는 것이다. 김영진 내집마련정보사 사장도“하반기에 아파트값이 소폭 하락할 수 있다”고 말했다. 우선 하반기엔 아파트 가격과 반비례 관계인 입주량이 대폭 늘어난다. 건설산업전략연구소에 따르면 하반기 서울지역 아파트 입주량은 2만8천5백66가구로 지난해 같은 기간(1만9천7백88가구)보다 44%가량 늘어난다. 특히 4분기에는 2만가구 정도가 몰려 공급 부족에 따른 아파트값 급등 요인은 사라질 것으로 예상된다. 이 연구소의 김선덕 소장은 “실제 다세대·다가구주택과 오피스텔을 포함하면 입주량은 이보다 훨씬 많다”며 “외환위기 이후 수급불균형에 따른 주택가격 상승요인은 하반기에는 거의 없을 것”이라고 분석했다. 또 하나의 주택시장 변수로 매매값의 선행지수인 전세값도 올 들어 계속 안정되고 있다. 권대중 부동산 투자 개발 회사인 레피드코리아 사장은 “전세시장이 지난 10월 이후 안정세를 보이고 있는 데도 아파트값이 오른다는 것은 가수요 때문”이라며 “실수요 없이 상승한 아파트값은 쉽게 꺼질 수 있다”고 말했다. 중앙일보 조인스랜드와 텐커뮤니티에 따르면 서울 지역 전세값은 지난 3월을 제외하곤 지난해 10월부터 계속 빠지고 있으며, 4월에도 소폭 내렸다. 이정욱 연구원은 “3월 서울 지역의 월세 이율은 0.9%로 지난해 같은 달(13.8%)에 비해 크게 하락했다”며 “월세 이율 하락은 임대인의 수익성에 악영향을 끼쳐 주택매입을 꺼리는 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다. 주택 구매력은 소득에 기초를 하기 때문에 실물경기변동에 영향을 받을 수밖에 없다. 정한영 한국금융연구원 경제동향팀장은 “당초 3분기 정도에 경기가 회복될 것으로 예상했으나, 1분기 이상 늦어질 가능성이 있다”고 말했다. 북핵 문제·SK글로벌 사태·카드채·담보대출 부실 등으로 경기가 조기 회복되기 힘들다는 분석이다. 실물경기 회복이 지연될 경우 부동산경기 회복도 늦추는 요인으로 작용할 것으로 정팀장은 내다봤다. 하지만 연중 최저치를 경신하고 있는 금리가 복병이다. 지난달 4월28일 지표금리인 3년 만기 국고채 유통수익률은 연 4.52%를 기록해 연중 최저치를 갈아치웠다. 이는 작년 이맘 때(4월 말 6.33%)에 비해선 1.8%포인트 가량 빠진 것이다. 한국은행 관계자는 “지금 주택경기 호전은 초저금리 요인이 크다”며 “ 금리가 급등하지 않는 한 주택시장이 경착륙을 하지 않을 것 같다”고 말했다. 금리는 3분기까지는 소폭 하락하거나 횡보하다 4분기나 내년 초부터 소폭 상승할 것으로 채권전문가들은 내다본다. 곽영훈 하나경제연구소 거시경제팀장은 “저금리 구조가 지속되면 부동산시장으로 자금 유입이 계속돼 가격 하락을 저지할 것”이라며 “그러나 부동산의 거품을 오히려 심화시키는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.

아파트 매입 7월 이후로 늦춰야 수요자 입장에선 매입 시기를 늦추는 게 바람직하다. 특히 중·고층 아파트를 매입하려는 수요자들은 도시 및 주거환경정비법이 시행되는 7월 이후로 미루는 게 좋다. 재건축 기대감으로 형성됐던 거품이 빠질 가능성이 높기 때문에 그 때 가서 매입해도 늦지 않다. 안전진단이 통과된 저밀도·저층단지들은 반사이익으로 당분간 오를 가능성이 있다. 하지만 강남구의 경우 정부의 4·25조치로 양도소득세를 기준시가에서 실거래가로 부과하는 투기지역으로 지정돼 매매차익이 많이 줄어들 수밖에 없다. 송파·서초·강동구 지역도 아파트값이 계속 오를 경우 5월에 투기지역으로 지정될 가능성이 있다. 때문에 저밀도 단지는 단기투자보다는 장기투자로 접근하는 게 바람직하다고 전문가들은 조언한다. 수도권지역에선 최근 아파트값이 급등한 수원·평택 등 남부권보단 아직 가격 메리트가 있는 김포·일산·하남 등으로 관심을 돌려볼 만하다. 서춘수 조흥은행 재테크팀장은 “사두기만 하면 오를 것이라는 막연한 기대감으로 부동산을 투자하는 시대는 지났다”며 “ 가급적 여윳돈으로 투자하되, 은행 대출을 집 값의 30% 이상을 투자하는 것은 위험하다”고 말했다.