[고준석의 거꾸로 보는 부동산]상속받은 부동산 등기해야 세제혜택

고준석 신한은행 PB센터 부동산재테크팀장

을지로에서 도매업을 하는 강모씨(43)는 3년 전 부친의 사망으로 단독주택(시가 3억원)을 상속받았다. 상속등기를 하면서 주택이 미등기건물이라는 것을 알았지만 대수롭게 생각하지 않고 땅만 상속등기를 마쳤다. 이후 땅에 대한 종합토지세뿐만 아니라 건물에 대한 재산세도 납부하고 아무 문제없이 전세를 주고 있었다. 최근 강씨는 사업 확장을 위해 물려받은 주택을 팔려고 내놓았으나 중개사무소로부터 “무허가 건물(미등기건물)이라 등기를 하지 않으면 팔기 어렵다”는 연락을 받았다. 건물을 신축하거나 증축할 경우 반드시 건축허가를 받아야 하며, 건물이 준공되면 곧바로 건축물관리대장과 등기부등본에 보존등기를 마쳐야 한다. 만약 건물이 준공된 뒤에도 미등기상태로 방치해 둔다면 매년 과태료가 부과된다. 현행 건축법시행령에 의하면 건축금지·제한을 위반한 경우 매년 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액의 범칙금을 물어야 한다. 특히 미등기 상태에서 집을 팔 경우에는 양도소득의 비과세·감면 혜택을 받지 못한다. 여기에 양도차액의 10∼30%에 해당하는 장기보유특별공제와 양도소득세 기본공제(연 2백50만원)도 받지 못한다. 그러나 미등기라도 예외 규정이 있다. 법률 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도 당시 등기가 불가능하거나, 비과세 대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 못해 등기가 불가능한 경우에는 미등기건물로 보지 않고 있다. 다행히 강씨는 두 번째 경우에 해당돼 범칙금을 내거나 양도세를 무겁게 내는 것은 아니었다.