[財테크 강좌] “수요층 맞춰 차별화해야 성공”

임대사업에서 성공하기 위해서는 대학가 등 임대수요가 풍부한 곳을 노려야 한다. 사진은 지방의 한 대학가.

중·장년층에 접어들수록 주택임대사업의 유혹에 끌리게 된다. 더욱이 퇴직을 염두에 둔 사람이라면 한번쯤 생각해 보는 게 임대사업이다. 이는 실패하더라도 본전은 건질 수 있다는 생각 때문이다. 시장금리의 하락 안정 추세가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못하던 부동자금이 부동산임대사업 쪽으로 몰리고 있다. 게다가 주택 공급이 부족한 실정을 감안한다면 당분간 임대주택사업 전망은 좋을 것으로 보인다. 이런 현상은 독거세대(부모로부터 독립하는 젊은이)의 꾸준한 증가로 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있기 때문이다. 지금과 같은 부동산시장의 분위기를 감안해 보면 임대주택사업도 고려해 볼 만하다. 그러나 임대주택사업을 한다고 모두 성공하는 것은 아니다. 임대주택 입지 선정부터 시작해 수익성 분석·임대수요 예측 등을 비롯, 철저한 전략을 세워야 한다.

입지 선정이 가장 중요 첫째, 임대주택 위치 선정이 중요하다. 임대주택의 실수요자는 대학생·신혼부부·사회생활을 처음 시작하는 회사원 등이다. 이 점을 고려해 임대수요가 많은 지역에 입지를 선정하는 것이 좋다. 예를 들어 서울 신촌 지역을 비롯해 안암동·신림동 대학가 주변, 지하철 역세권 주변의 중·소형아파트, 강남역을 시작으로 테헤란로를 따라 삼성역까지 형성된 오피스빌딩 주변 지역은 임대수요가 많은 지역으로 꼽히고 있다. 이들 이외의 지역이라 해도 공단이 밀집해 있거나 종합병원과 대형 쇼핑센터 주변 지역과 교통이 편리한 곳은 임대주택사업을 하는 데 손색이 없는 지역이다. 둘째, 수익성이 보장돼야 한다. 임대주택 사업을 막연하게 시작하면 손해를 볼 수도 있다. 게다가 돈을 얼마나 벌 수 있는지 확신이 서지 않으면 망설이게 되고 결국 포기하게 된다. 임대주택사업에 있어서 빼놓을 수 없는 것이 수익성이다. 투자금액 대비 일정 금액 이상의 수익성을 올리지 못하면 임대주택사업은 아무런 의미가 없다. 예를 들어 건물을 신축해 임대사업을 시작한다면 공사비와 설계비 등을 포함해 신축에 따른 총비용 등을 감안해야 한다. 평당 2백50만원의 비용이 들었다면 임대료가 평당 3백25만원은 넘어야 수익성이 있다. 다시 말하면 투자비용 대비 투자수익률이 1:1.3 정도는 돼야 수익성이 있다는 얘기다. 따라서 임대주택을 신축하는 경우에는 주변 지역의 평당 임대료를 조사해 투자비용을 결정해야 한다. 만약 투자비용 대비 수익률이 저조하면 비용이 많이 들어가는 건물 신축을 피해야 한다. 대신 옛 건물에 리모델링(Remodeling)을 해 임대사업을 고려하는 방안이 효과적이다.

세제 혜택 꼭 챙겨야 셋째, 다른 임대주택과 차별점을 둬야 한다. 임대주택을 보면 하나같이 똑같은 틀 속에 얽매여 천편일률적으로 시공하고 있다. 이렇게 차별이 없는 임대주택은 3∼4년이 지나고 나면 아무리 장판과 벽지를 새것으로 바꿔도 실수요자의 관심을 끌지 못할 것이다. 즉, 실수요자의 기호에 맞게 시공해야 한다는 얘기다. 예를 들어 임차인이 대학생과 미혼 회사원인 경우에는 누구에게도 간섭받지 않는 혼자만의 공간이 필요하다. 여기에 컴퓨터, 샤워시설을 갖춘 화장실, 간단하게 요리할 수 있는 조리시설에 중점을 둬야 한다. 신혼부부인 경우에는 냉·난방시설과 환기시설 등 쾌적한 주거환경이 전제돼야 한다. 주거공간은 깔끔하고 세련된 분위기를 살리면서 수납공간이 넉넉히 마련돼야 한다. 연세가 많은 노인인 경우에는 바닥은 미끄럽지 않은 재료를 사용해 평평하게 만들고, 수납공간은 편리하게 사용할 수 있도록 아래쪽에 설치하는 등 안전에 키포인트를 두고 시공해야 한다. 외국인인 경우에는 고급스럽고 튼튼한 재료를 사용해야 한다. 방음·환기·조명시설에도 중점을 둬야 한다. 주거공간은 단순하면서도 깔끔하고 세련된 분위기를 느낄 수 있어야 한다. 임대주택사업에 있어 또 하나 중요한 성공의 열쇠는 임대 수요자의 기호에 맞게 세분해 시공해야 한다는 점이다. 넷째, 용적률이 많이 나와야 한다. 기존 건물을 증축하거나, 건물을 멸실시키고 신축건물을 짓는 경우에는 용적률이 많이 나오는 지역이 유리하다. 건물을 한 평이라도 더 지어야 임대수익을 최대한 올릴 수 있기 때문이다. 건물을 최대한 지을 수 있는 용적률이 중요하다는 얘기다. 만약 임대주택의 위치는 좋은데 용적률이 적게 나오는 건물이라면 리모델링이나 증·개축 등을 고려하는 편이 유리하다. 다섯째, 자금계획을 철저히 세워야 한다. 임대주택사업을 시작하기 위해서는 자금계획을 짜야 한다. 건물을 신축하기 위해 모든 준비를 끝냈어도 돈이 부족하면 임대사업이 어렵다. 하지만 건물주의 이러한 속사정을 이용하는 건설업체들이 늘어나고 있다. 이들은 건물 준공 뒤 임대보증금이 들어오면 건축비를 가져간다는 명분을 내세워 공사를 따내고 있다. 특히 건물주가 돈이 부족하다는 약점을 악용해 부실공사를 키우는 사례가 늘고 있다. 여섯째, 세금 혜택을 따져봐라. 임대사업을 하는 부수적인 이유 중 하나가 세금을 감면받을 수 있기 때문이다. 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택은 취득세·등록세가 일부 또는 전부 면제된다. 세금을 감면받기 위해서는 관할 시·군·구청에 임대사업자등록을 마쳐야 한다. 이때 필요한 서류는 주택매매계약서·분양계약서·건축허가 사본·등기부 등본·주민등록 등본 등을 준비해야 한다. 단 의무임대기간(3년) 이내에 매각이나 임대목적 외로 사용하면 감면세액을 추징당한다.