여러 채의 주택을 보유하고 있는 K씨는 정부의 10·29 대책 때문에 밤잠을 못 이룰 지경이다. K씨는 보유하고 있는 주택 중 일부를 팔아 보유 주택을 줄이려고 한다. 하지만 양도세가 얼마나 나올지 알 수가 없으니 답답하기만 하다.

실거래가와 기준시가 양도세가 매겨지는 금액은 양도차익(양도가액-취득가액-기타 비용)이다. 부동산을 팔았다고 해서 매매대금 전부에 대해 세금이 매겨지는 것은 아니다. 양도세가 매겨지는 금액은 양도로 인해 얻은 차익이고, 이 금액은 매매가액에서 취득가액과 기타 비용을 차감해 구한다. 따라서 고액의 부동산을 판다고 해서 양도세도 많이 나올 것으로 미리 짐작하는 것은 이치에 맞지 않다. 아무리 부동산 가액이 높아도 취득 시의 가액과 기타 비용을 차감한 금액(양도차익)이 크지 않다면 양도세는 생각하는 것만큼 많이 나오지 않는다. 양도세를 매길 때 양도차익은 원칙적으로 취득 당시와 양도 당시의 기준시가에 의해 계산한다. 때문에 실거래가액에 의해 실제 남긴 양도차익과는 차이가 있다. 다만 실지거래가액으로 계산한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익보다 작은 경우에는 그것을 증명할 수 있는 계약서나 금융자료·지출증빙 등을 갖춰 실지거래가액으로 신고할 수 있다. 우선 기준시가에 의해 양도세를 계산하는 경우를 보자. 양도가액과 취득가액은 양도·취득 당시 고시돼 있는 기준시가를 적용하면 된다. 기준시가는 아파트·연립 등 공동주택의 경우 국세청 홈페이지를 통해 쉽게 조회할 수 있으며, 토지의 경우 개별공시지가가 기준시가가 된다. 그리고 공동주택 등을 제외한 건물에 대해서는 구조·용도·잔존가치 등을 고려해 별도로 기준시가를 산정해야 한다. 양도가액에서 취득가액을 차감했으면 이젠 기타 비용을 공제해야 한다. 기준시가에 의해 양도세를 계산할 때에는 취득 등에 실제 지출한 비용을 공제해 주는 것이 아니라 무조건 취득 당시 기준시가의 3%를 비용으로 공제해 준다. 즉 기준시가에 의해 양도차익을 구하는 경우에는 실제로 얼마에 사서 얼마에 팔았으며, 기타 비용으로 얼마를 지출했는지는 전혀 상관이 없는 것이다. 양도세를 실거래가로 계산해야 한다면 취득 관련 증빙은 꼭 보관해야 한다. 반면 항상 실지거래가액으로 양도차익을 계산해야 하는 경우도 있다. 투기 지역 내에서의 지정 부동산 양도, 3주택 이상 세대의 주택 양도, 1년 미만 보유 부동산의 양도, 고급주택 양도, 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 등이 여기에 해당한다. 이러한 경우에는 말 그대로 모든 가액을 실지 지출한 가액으로 계산하는 것이다. 양도가액은 실제로 부동산을 팔면서 받은 매매대금이 되며, 취득가액 역시 매매계약서 등에 의해 확인되는 실제 취득가액이 된다. 또한 양도차익 계산 시 공제되는 기타 비용으로는 취득 시 지출한 취득세·등록세·법무사 수수료 등 소유권 이전비용과 중개수수료, 부동산 보유기간 동안 구조를 변경하거나 가치를 증가시키는 데 소요된 자본적 지출액, 그리고 양도 시 지출한 중개수수료 등이 있다.

3주택 이상 보유자 실거래가 적용 즉 실지거래가액에 의해 양도세를 계산하는 경우에는 모든 가액을 실제로 지출한 가액으로 적용해야 하므로 이와 관련된 증빙을 꼭 보관해야 한다. 만약 이러한 증빙이 없을 경우에는 취득가액을 환산하거나 기타 비용을 공제받지 못하는 불이익을 받을 수밖에 없다. 이렇게 실가나 기준시가에 의한 양도차익을 산정했으면 다음은 장기보유특별공제액을 차감해 양도소득금액을 구한다. 양도세는 장기간 축적된 이익이 양도 시점에 한꺼번에 실현됨으로 인해 과세표준이 높아질수록 적용되는 세율도 높아지는 세율구조 하에서는 상당히 불합리한 결과를 가져올 수 있다. 따라서 이러한 불합리한 효과를 완화하기 위해 세법에서는 3년 이상 보유한 부동산의 경우 그 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 장기보유특별공제로 차감해 양도소득금액을 계산하도록 규정하고 있다. 따라서 팔려고 하는 부동산이 3년에서 약간 모자라게 보유한 것이라면 조금만 기다려서 3년을 채우고 양도하는 것이 좋다. 세율을 매기는 기준인 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 기본공제액을 차감해 계산한다. 양도소득 기본공제액은 양도한 해의 연간 총 양도소득에서 2백50만원을 공제해 준다. 따라서 같은 해에 부동산을 둘 이상 팔더라도 양도세 기본공제는 2백50만원 한번만 적용된다. 과세표준이 구해졌으면 여기에다 세율을 곱해 산출세액을 계산한다. 양도소득세의 세율은 과세표준의 크기에 따라 9∼36%의 4단계 세율이 적용된다. 그러나 1년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 최고 세율인 36%의 단일세율이 적용된다. 다만 내년부터 양도하는 자산의 경우 1년 미만 보유의 경우 50%, 1∼2년 보유의 경우 40%의 단일세율이 적용되니 적어도 2년은 채우고 양도해야 높은 세율의 적용을 피할 수 있게 된다. 한편 기왕 내야 하는 세금이라면 미리 신고하고 내는 것이 좋다. 양도세의 법정신고기한은 양도한 다음 해의 5월이지만, 양도한 날이 속하는 달부터 2개월 안에 예정신고납부를 하면 양도소득세의 10%를 납부할 세금에서 차감해 주는 예정신고납부 세액공제제도를 적용받을 수 있다.

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