“내집마련 5∼6월이 가장 유리”

올 4월 개통할 고속전철 정차지 천안·아산 신도시 역세권이 투자 1순위로 떠오를 전망이다. 사진은 고속철도 광명역사.

부동산 투기 억제를 위한 10·29 대책 이후 투자심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 주택시장에 칼바람이 매섭게 불고 있다. 투기적 가수요가 몰렸던 재건축단지나 주상복합은 물론이고 실수요자 비중이 높은 아파트 분양시장도 지역과 주택유형, 평형을 가리지 않고 청약 미달 사태가 줄을 잇고 있다. 그동안 땅 짚고 헤엄치기식 장사를 해 온 건설회사 입장에서는 뒤늦게 공급을 축소하고 분양가 인하를 서두르는 등 비상이 걸렸다. 실수요자들도 우왕좌왕하기는 마찬가지다.

집값 조정기는 매수 타이밍 무주택자들은 집값이 하락하고 미분양이 속출하는 현 시점에서 취할 수 있는 최선의 대안을 찾는 노력이 어느 때보다 중요하다. 첫째, 내집마련은 선택이 아니고 필수라는 점이다. 공공임대아파트의 공급비율이 높아 서민들의 임대아파트 거주가 생활화된 미국 등 선진국의 경우에도 중산층은 자기자금력이 20% 정도 확보되고 일정소득만 유지된다면 자가주택을 선호하는 편이다. 둘째, 새해부터 주택제도가 무주택자에게는 더 큰 기회를, 다주택자에게는 피하기 어려운 고통을 주는 방향으로 확 바뀌게 된다는 점이다. 아파트 청약에 있어 35세 이상 5년 이상 무주택자에게 전용면적 25.7평 이하 분양물량의 75%(종전에는 50%)가 우선 공급된다. 20가구 이상 재건축아파트의 경우에도 전체 가구수의 60%를 국민주택 규모 이하의 소형평형으로 짓게 돼 그만큼 물량이 확대돼 당첨 기회가 많아지게 된다. 셋째, 시야를 멀리 보면 부동산 투자는 상승할 때보다 하락기 또는 침체기일 때가 매수 적기인 경우가 더 많다. 상승 시 매도자가 부르는 높은 값을 주고 추격매수하기보다 내릴 때 매수자가 원하는 가격대에 급매물을 사는 것이 경제적 방법이 될 수 있기 때문이다. 요즘처럼 집값이 조정을 보일 때가 장기적인 투자 관점에서는 매수 타이밍이 될 수도 있다. 넷째, 지금은 주택 가격이 안정세를 보이고 있지만 언제 집값이 다시 들썩일지 아무도 모른다는 점이다. 일부 전문가들은 우리나라 주택보급률이 이미 1백%를 넘어섰고 인구도 점차 줄고 있기 때문에 향후 집값이 오를 수 없다고 주장한다. 그렇지만 자기 집을 소유한 자가주택 보유율은 60%가 채 안 되고 절대인구는 주는 반면 주택의 실질구매층인 35세 전후 인구는 되레 늘고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 특히 독신·이혼 가구수 증가로 매년 가구수 증가율이 인구 감소율을 능가하고 있다. 다섯째, 내년에는 주택모기지론 제도가 도입돼 집값의 30%만 있으면 장기저리자금을 빌려 얼마든지 집을 가질 수 있게 된다.

강북뉴타운·고속전철 지구 주목 그렇다면 올해 중 언제쯤이 내집마련의 최적기라고 할 수 있을까? 내집마련 적기 문제는 결국 금년 중 언제 집값이 바닥으로 보일 것인가 하는 문제와 직접 연관돼 있다. 바닥에서 저점매물을 싼 값에 사야 차익이 커지기 때문이다. 하락기에 바닥을 쉽게 속단할 수는 없지만 여러 정황으로 보아 하반기보다는 상반기에 집값이 저점을 형성할 가능성이 높다고 본다. 하반기로 갈수록 10·29 대책의 약발이 떨어지는데다 경기회복 기대감, 장기모기지론 제도 도입 등으로 주택매입 수요가 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 실제로 소폭 하락전망이 우세한 가운데서도 빠르면 올 연말 이후에는 강보합세를 나타낼 것이라는 소수의견도 간과하지 말았으면 한다. 따라서 실수요자 입장에서 전통적인 이사철 비수기인 5∼6월께가 1차 매수적기로 보인다. 또 경기회복이 가시화되고 시중금리가 2% 이상 큰 폭으로 상승하지 않을 경우 하반기 중 10∼11월도 2차 매입시기로 저울질할 만하다. 올 한해 투자유망 지역으로는 강북뉴타운·신도시와 고속철개통지구·택지개발지구 내 단독주택지 등을 들 수 있겠다. 강북뉴타운 지역으로는 용산·청계천·동대문·상암·뚝섬·영등포 등 전략적 도시계획과 뉴타운 개발 호재가 겹치는 곳이 투자 유망하다. 그리고 2007년 개통 예정인 9호선 역세권에 편입될 강서 마곡·염창·노량진·흑석·김포 사우·북변지구 중소형아파트도 빠뜨릴 수 없다. 화성 동탄·김포·파주·광명 등 신도시 예정지구에서 올해 이후 20만가구 이상 쏟아지는 신규 분양물량도 노릴 만하다. 미군기지 이전과 국제평화도시 건설이 추진 중인 평택·오산도 임대주택사업자를 비롯해관심을 가져도 좋겠다. 올 4월 개통 예정인 고속철 정차지인 천안·아산 신도시 역세권과 대전·청주 지역도 투자 1순위로 떠오를 전망이다. 집값이 서울의 3분의 2수준인데다 1시간 이내에 서울 4대문 안 도심으로의 출퇴근이 가능하고 대학과 공공기관 이전, 20만원대 저렴한 정기통근자의 교통비 등도 매력적이기 때문이다.

올해 내집마련을 해야 하는 5가지 이유 1. 내집마련은 선택이 아니라 필수다.
2. 주택제도가 무주택자에게 유리하다.
3. 하락기·침체기가 투자에 유리하다.
4. 향후 집값이 불안해질 가능성이 있다.
5. 모지기론 도입, 자금조달 쉬워졌다.