[부동산 투자 ABC]고밀도 개발… 강남 집값 또 뛴다

일러스트 : 김회룡

최근 서울 강남 지역에 30∼50층짜리 아파트를 지어 미국 뉴욕의 맨해튼처럼 만들겠다는 건설교통부 장관의 발언이 있었다. 강남을 대체할 신도시가 없다면 강남 지역 내 아파트 공급을 늘려 강남 문제를 해결할 수밖에 없다는 고육지책(苦肉之策)이다. 강남 대체 신도시로 판교가 개발되고 있지만, 강남 거주자와 대기 수요자들이 대거 판교로 방향을 바꿀지는 장담 못한다. 판교는 판교대로 새로운 특구를 만들어내고, 강남 지역은 강남 특구를 더욱 공고하게 만들지도 모른다. 강남 대체 신도시 개발로도 강남 지역에 집중된 수요의 분산과 강남 집값을 안정시키지 못한다면 남은 방법은 강남 지역 내 공급물량을 늘리는 길뿐이다. 결국 제한된 토지면적에서 공급을 늘리는 길은 용적률을 대폭 상향조정해 초고층 아파트를 짓는 것밖에 대안이 없다. 강남특구의 가장 근본적인 문제는 공급부족이다. 강남 지역 거주자의 타 지역 이주는 적은 반면 강남 지역의 신규 진입 수요는 늘어가는데 공급에는 대책이 없다. 강남 지역 재건축을 규제가 본격화한 2003년 이후 신규 공급이 30%가량 감소하고, 아파트값이 더 뛰고 있는 것도 이 때문이다. 그나마 기존에 분양된 입주 물량이 소진되면 신규 아파트 공급의 공백이 생기는 3∼4년 뒤의 강남 아파트값 향방은 폭풍전야와도 같다. ‘강남 고밀도 개발’은, 현재 재건축 규제는 투기수요를 차단하기 위한 일시적 단속 차원일 뿐 장기적으로는 재건축을 활성화시킬 수밖에 없다는 것을 시사한다. 앞으로 몇 년 뒤면 판가름날 강남 대체 신도시 개발이 실패로 돌아간다면 ‘강남 고밀도 재건축’은 또 다시 거론될 것이다. 용적률과 평수 제한으로 재건축을 보류 또는 포기했던 중·고층 아파트 재건축붐이 다시 조성되고, 단기적으로 강남 아파트값이 급등하는 부작용이 일어날 수밖에 없다. 그러나 ‘강남 고밀도 개발’이 강남 특구라는 철옹성을 더욱더 공고하게 해줄 수 있을지는 의문이다. 고밀도 개발로 악화된 주거환경, 제한된 도로망, 한계에 다다른 교통체증 등이 스스로 강남특구를 무너뜨릴지 모를 일이다.