은행 모기지론 30년까지 대출

국민주택 규모(전용면적 25.7평)를 초과하는 주택을 살 때는 은행 모기지론을 이용하는 게 좋다.

내집을 마련하거나 이사를 위해 고민하는 사람들에게 반가운 소식이 있다. 3월 하순부터 주택금융공사 모기지론이 시행될 예정이고, 그에 앞서 일부 은행에서는 자체적으로 장기모기지론을 시판해 대출 수요자의 갈증을 해소해 주고 있다. 대출 수요자 입장에서는 모기지론을 이용하면 부족한 자금을 장기간 대출받을 수 있어 자금 고민을 상당 부분 덜 수 있다. 시중은행의 장기모기지론과 주택금융공사 모기지론의 비교를 통해 모기지론 상품의 특징을 알아보자.

고가 주택 대출은 은행이 유리 모기지란 장기주택대출이다. 간단히 말해 집을 담보로 맡기고 대출을 받는 제도를 말한다. 대개 상환기간 10년 이상의 장기주택대출로, 주택 수요자 입장에서는 모기지론을 받아 집을 산 뒤 장기간에 걸쳐 대출금을 분할 상환한다. 그렇기 때문에 처음 큰돈 없이도 내집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 은행의 장기모기지론이 주택금융공사 모기지론과 비교되는 가장 큰 차이점은 대출 지원 범위가 넓고 금리나 상환방법 등의 대출 조건을 대출 수요자의 입맛에 맞게 정할 수 있다는 점이다. 먼저 은행의 장기모기지론은 주택금융공사 모기지론에 비해 대상 주택의 범위가 넓다. 주택금융공사 모기지론이 대출을 받을 수 있는 주택을 본인 또는 배우자 명의 주택으로만 한정하고 있는 데 비해, 은행의 장기모기지론은 본인과 배우자 명의의 주택뿐만 아니라 제3자의 주택을 담보로 해서도 대출이 가능하다. 가령 부모님 명의의 주택을 담보로 자녀가 모기지론을 받는다거나 형제간에 다른 형제의 주택을 담보로 제공해 모기지론을 받을 수 있다. 이때 대출대상 주택의 가격과 면적에도 은행 장기모기지론은 별다른 제한을 두지 않는다. 이에 따라 주택금융공사 모기지론에서는 제외되는 집값이 6억원을 넘는 고가 주택이나 국민주택 규모(전용면적 25.7평)를 초과하는 주택도 은행 장기모기지론을 통해 대출을 받을 수 있다. 또 은행 장기모기지론의 경우 1가구 1주택의 제한이 없어 다주택자 소유자의 경우도 대출을 받을 수 있는 반면, 주택금융공사 모기지론은 원칙적으로 1가구 1주택에 대해서만 지원을 받을 수 있다. 이미 집을 한 채 가지고 있는 경우에도 집을 넓혀 가거나 이사를 가는 경우 등에는 일정 기간(1년) 내에 기존 주택을 처분해 최종적으로 1가구 1주택이 되는 조건으로 주택금융공사의 모기지론을 받을 수 있다. 대출금액은 주택금융공사 모기지론이 다소 유리하다. 은행 장기모기지론이 최대 집값의 60%를 대출받을 수 있는 것에 비해 주택금융공사 모기지론은 최대 집값의 70%(전세를 안고 아파트를 살 경우에는 60%)까지 대출을 받을 수 있다. 같은 주택을 담보로 할 경우 주택금융공사 모기지론이 대출한도가 그만큼 더 나온다는 말이다. 하지만 유의해야 할 점은 있다. 주택금융공사 모기지론은 대출한도가 정해져 있으며, 집값 외에 대출받는 사람의 상환 능력도 감안해 대출금액이 정해진다. 매월 원리금 상환액이 월 소득의 3분의 1 범위 내여야 하며 (맞벌이 부부는 배우자가 연대보증을 서는 경우 소득을 합산해 월 소득을 산정할 수 있다), 대출금은 최대 2억원을 초과할 수 없다. 따라서 실제 대출금액은 집값을 기준으로 한 금액보다 줄어들 수 있는 만큼 사전에 대출한도 등을 따져봐야 한다. 대출 기간은 은행 장기모기지론의 경우 10년부터 최장 30년까지 정할 수 있다. 이는 주택금융공사 모기지론의 최장 20년보다 10년 더 긴 기간으로 같은 금액의 대출이라도 상환 기간이 길어지면 그만큼 매월 갚아야 하는 원리금 상환액은 줄어드는 효과가 있다. 또 은행 장기모기지론은 최장 5년(주택금융공사 모기지론은 1년)까지 거치기간을 가질 수 있어 이 기간 동안은 원금상환 없이 이자만 갚을 수 있으며, 대출원금의 20%는 만기에 한꺼번에 상환하거나 대출기간 내라도 일정 원금을 수수료 없이 조기상환할 수 있도록 허용하고 있다. 이처럼 대출 조건의 상당 부분을 대출받는 쪽에서 선택할 수 있다는 점이 은행 장기모기지론의 특징이다.

소득공제로 20% 대출금리 인하 효과 대출금리도 두 모기지론이 극명하게 차이가 나는 부분이다. 주택금융공사 모기지론이 고정금리조건 대출로 대출 기간 동안 계속 같은 금리가 적용되기에 향후 시중금리가 상승하더라도 대출금리의 상승 부담이 없다는 장점이 있는 반면, 현재 예상되는 대출금리가 연 7% 내외로서 변동금리 대출에 비해 비싸다는 단점이 있다. 이에 비해 은행 장기모기지론은 대출 기간 중에 금리가 일정 주기로 달라지는 변동금리 대출이다. 이 때문에 향후 시중금리가 상승할 경우 대출금리가 높아질 수 있다는 단점이 있지만 그 반대의 상황이 되면 대출금리가 낮아질 수 있으며, 무엇보다도 고정금리 대출에 비해 낮은 금리가 적용되고 있다는 점이 장점이다(3월8일 현재 6개월 연동방식의 경우 연 5.6%). 결국 어느 쪽이 더 이자 부담이 적을지는 향후 금리 추이에 따라 달라지겠지만 향후 금리 인상 가능성을 높게 보거나 위험 부담이 싫은 경우에는 고정금리인 주택금융공사 모기지론이, 인상 가능성을 낮게 보거나 그 폭이 미미할 것이라고 예상하는 경우에는 변동금리 조건인 은행 장기모기지론이 적합하다. 또한 은행 장기모기지론은 금리변동 주기를 최하 3개월 단위부터 최장 5년 단위까지 중에서 선택할 수 있도록 하고 있으며, 처음에 선택한 금리 조건에 대해 거치기간 종료시점이 되면 한 차례 변경할 수 있도록 허용하고 있어 유연한 금리 선택이 가능하다. 그밖에 연말정산 소득공제와 관련해서는 두 모기지론 모두 공통된 사항이 적용된다. 소득공제를 받기 위해서는 1가구 1주택의 근로소득자(자영업자는 공제혜택이 없다)여야 하며, 모기지론의 대출 기간이 15년 이상(거치 기간은 3년 이내)이어야 한다. 또 대출은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 받아야 한다. 그래서 이러한 요건을 갖춘 경우에는 연간 이자 상환액에 대해 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 연 소득에 따라 소득공제 효과가 다르지만 연봉 3천만∼6천만원의 근로소득자의 경우 대개 19.8%의 소득세율이 적용된다는 점을 감안할 때 소득공제를 통해 약 20% 가까운 대출금리 인하 효과를 볼 수 있다.