[부동산] 2, 3차 뉴타운 벌써 과열 조짐

용산구 일대는 시티파크 분양 이후 재개발 매물이 품귀현상을 빚고 있다.

서울 강북2차 뉴타운과 3차 후보지로 거론되는 ‘후발 뉴타운지역’이 투기과열 조짐을 보이고 있다. 최근 주택거래신고제 등의 여파로 아파트 시장이 침체된 것과 달리 뉴타운 등 재개발 시장은 정부 대책에 빗겨나 있어 투자자들이 몰리는 것이다. 2차 뉴타운지역과 인근 재개발 구역의 낡은 단독주택이나 빌라는 최근 두달 새 평당 최고 1,000만원씩 뛰고 매물도 자취를 감췄다. 지난달부터는 서울시의 3차 뉴타운 대상지역 선정 작업이 본격화하면서 예상 후보지역까지 호가가 뛰고 있다. 전문가들은 시중의 부동자금을 증시 등 다른 금융시장에서 흡수하지 못하고, 아파트에 대한 규제가 계속될 경우 뉴타운과 같은 개발 호재가 있는 틈새시장의 돈 쏠림 현상이 계속될 것으로 보고 있다.

용산 일대 매물 품귀 최근 재개발 지분값이 가장 많이 오른 곳은 용산구 일대다. 지난 3월 말 시티파크 주상복합아파트 분양 이후 재개발 매물이 품귀현상을 빚으며 부르는 게 값이 됐다. 용산 국제빌딩 주변지구는 두달 전 평당 2,500만원이던 것이 평당 3,500만원으로 1,000만원이나 뛰었다. 시티파크 옆 부지로 하반기에 삼성물산과 현대건설이 주상복합아파트를 분양할 용산공원 남측지구는 평당 3,300만원에서 한달 반 만에 3,800만원으로 올랐다. 신계동 재개발 구역 역시 나중에 땅을 매입해야 하는(불하받아야 하는) 시유지·국유지가 평당 1,000만원이다. 인근 한가람공인의 심민자 사장은 “시에서 불하받는 가격을 평당 600만원으로 잡으면 평당 1,600만원에 사는 셈”이라며 “전반적으로 시티파크 분양 이후 기대치가 높아지고 찾는 사람이 늘어 값이 고공행진을 하고 있다”고 말했다. 2차 뉴타운 예정지 중에는 한남뉴타운이 단연 인기다. 10평 안팎의 지분이 지난 3월 평당 1,700만원에서 2,300만원으로 600만원 상승했다. 인근 중개업소 사장은 “미군기지 이전 등 호재에다 운좋게 한강 조망권에 당첨되면 수익이 클 것이라는 기대감에 매물이 귀하다”고 말했다. 동작구 노량진 구역도 10여평 안팎의 단독주택의 경우 평당 1,600만∼1,700만원, 전세를 낀 것은 평당 1,800만원을 부른다. 두 달 전엔 1,300만∼1,400만원 하던 것들이다. 인근 N중개업소 사장은 “상도동과 붙어 있고, 지하철 9호선이 지나는 등 입지여건이 좋다는 게 장점”이라며 “종전에 봉천·상도동 재개발 구역에서 활동하던 중개업소들이 이곳에 몰려와 투기를 부추기고 있다”고 전했다.

3차 뉴타운 후보지도 꿈틀 3차 뉴타운 부지로 거론되고 있는 곳들도 지구 지정을 앞두고 들썩인다. 아직 서울시의 공식 신청기간(6월 말)이 끝나지 않았지만 발빠른 투자자들이 몰려들고 있다. 지난 2차 뉴타운에서 탈락했던 송파구 거여·마천동 일대는 낡은 단독주택이 평당 1,000만∼1,200만원으로 올 2월에 비해 평당 200만∼300만원 올랐다. 거여동 롯데부동산의 이영조 사장은 “1억원 안팎의 소액투자가 목적인 외지인들이 3차 뉴타운 지정 가능성을 높게 보고 문의해 오고 있다”며 “매수 대기자들은 있는데 매물이 거의 없어 거래는 잘 안 된다”고 말했다. 이 지역은 군부대 이전과 그린벨트 해제 등 각종 호재와도 맞물려 있다. 역시 2차 뉴타운 선정 당시 빠졌던 영등포구 신길동 일대 재개발 추진구역에도 문의가 이어지고 있다. 신길 3-5, 5-12, 6, 9구역 등지의 노후 주택은 평당 700만∼900만원 선이다. 신길동 부동산메이트의 노건호 사장은 “단독주택의 경우 대출이 힘들어 초기 투자비를 줄이기 위해 전세 낀 20∼30평형이 특히 인기”라며 “실입주자도 있지만 시세차익을 얻으려는 투자수요도 많다”고 말했다. 금천구 시흥3동 일대도 매물이 자취를 감췄고 올 초에 비해 가격이 평당 50만∼60만원 정도 올랐다. 9∼10월께 3차 뉴타운지역으로 확정 발표되면 값이 더 뛸 것이라는 기대감 때문이다. 전문가들은 재개발 시장이 유독 과열 현상을 보이는 데 우려하고 있다. 최근 아파트에 대한 규제로 반사이익을 누리고 있지만 한순간에 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없다는 것이다. 특히 일부 인기지역은 값이 지나치게 올라 수익률이 떨어질 것이라는 분석이 제기되고 있다. 마포구 아현뉴타운의 경우 조합원 수와 지분 시세에 비해 추가부담금이 클 것으로 예상돼 최근 들어 거래가 끊기고, 가격도 하락할 조짐이다. 2차 뉴타운과 앞으로 지정될 3차 뉴타운의 경우 개발 방식이 확정되지 않았다는 점도 부담이다. 공영개발 방식을 취할 경우 투자금액보다 싼 값에 수용될 수도 있다. 또 뉴타운으로 지정됐다 해도 실제 개발에 들어가기까지는 많은 시간이 걸린다는 점도 염두에 둬야 한다. 권순형 조인스랜드컨설팅 부장은 “2차 뉴타운과 기존 재개발 구역은 이미 가격이 오를 대로 오른 상태”라며 “거품이 빠지면 지역에 따라 가격이 철저히 양극화할 수 있으므로 신중히 투자하는 게 좋다”고 말했다.