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[펀드]소액도 투자, 이자는 6개월마다

입력 2004.06.04 00:00

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[펀드]소액도 투자, 이자는 6개월마다

국내 최초로 출시된 맵스자산운용의 부동산 펀드는 경기도 파주 내 출판문화 단지의 타운하우스에 투자하는 상품이다. 사진은 공사 중인 파주 출판문화 단지.

지난 6월 초 부동산 펀드가 발매됨으로써 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 길이 열렸다. 최근 강남의 아파트, 충청권을 중심으로 한 토지 등이 부동산 시장의 이슈였지만, 운용 자금이 적은 일반 투자자에게는 사실 접근하기 어려운 투자처였다. 노후생활자금을 위한 월세소득용 투자처인 원룸과 오피스텔 등을 통한 임대사업도 최근에는 공급 과잉 등으로 수익률이 떨어지고 있는 추세다. 이런 문제를 한번에 해결할 수 있는 투자상품이 바로 ‘부동산 펀드’다. 부동산펀드는 간접투자자산운용업법을 근거로 개발된 상품으로 일반투자자로부터 판매사(증권사·은행 등)가 자금을 모아 그 자금으로 자산운용사는 아파트·오피스텔 상가 등의 부동산개발사업과 임대사업 그리고 사회간접자본 시설투자를 통해 발생한 개발수익·임대수익·대출이자수익 등을 투자자에게 돌려주는 상품이다. 크게 보면 주식형·채권형 펀드와 마찬가지로 운용 실적에 따라 투자수익을 배분하는 수익구조를 가지고 있다. 즉 부동산 펀드매니저라는 새로운 운용 인력이 고객을 대신해 자금을 운용한다고 보면 된다. 국내의 경우 이제 첫 출시하는 단계지만 향후 4∼5년 이내에 20조원 이상의 시장으로 성장할 것으로 업계에서는 전망하고 있다. 시장이 급성장할 것으로 보는 이유는 크게 두 가지다. 먼저 투자자 입장에서 볼 때 소액으로도 아파트와 토지 등에 투자할 수 있는 효과가 있기 때문이다. 개인이 직접 이들 부동산을 사려면 큰돈이 있어야 하지만, 펀드 형태로 투자하면 소액으로도 투자할 수 있다. 그리고 부동산개발 사업자 입장에서는 거액의 자금을 효율적으로 조달함으로써 개발기간 단축·경제성 확보 등 프로젝트 파이낸싱 측면에서 성공 확률을 높일 수 있다.

정기예금보다 높은 수익 가능 부동산 펀드는 기존의 리츠(REITs)나 부동산신탁상품보다 운용대상이 넓고 각종 규제가 완화된 상품이다. 리츠는 주로 임대수익을 목적으로 특히 운용대상이 기업구조조정과 관련한 부동산에 한정돼 있고, 부동산신탁은 은행 신탁업의 대출 기능을 활용하고 있는 상품이다. 리츠의 경우 주식회사 형태(뮤추얼펀드)의 투자로 돼 있어 거래소에서 매매형식으로 자금회수가 가능하고, 운용 중에도 주식매수를 통해 투자할 수 있다. 운용수익을 어느 정도 예상할 수 있으므로 안정적인 현금흐름 확보도 가능하다. 반면 부동산펀드는 폐쇄형으로 설계돼 중도환매가 되지 않는다. 그러나 수익증권을 상장시켜 환금성을 확보할 수 있도록 보완하고 있어 자금 회수가 완전히 불가능하지는 않으며, 운용구조에 따라서는 수익폭이 크게 늘어날 수도 있다.

여유자금으로 투자해야 2000년부터 판매돼 사전예약이 필요할 정도로 인기를 끌었던 부동산신탁의 경우 3개월 단기에서부터 3년 정도의 장기투자상품 등 투자기간이 다양했으나 부동산펀드는 2∼3년 정도의 장기투자용 상품이다. 그러나 부동산신탁의 경우 운용의 투명성과 관리규정의 강화를 위해 7월부터는 간접투자자산운용업법에 포함돼, 기존에 이 상품을 판매했던 은행들이 신규판매 계획을 세우고 있지 않을 것으로 알려져 있다. 기본적으로 부동산펀드는 투자상품이므로 정기예금과 같이 원금과 확정수익이 보장되는 것을 원하는 투자자에게는 적합하지 않다. 그러나 운용구조를 설계할 때 투자의 원천이 되는 부동산, 즉 토지 또는 건물에 대한 담보 확보와 시공사의 보증을 통해 신용도를 높이고 있어 안정성 측면에서는 상대적으로 양호하다고 볼 수 있다. 따라서 운용구조에 따른 위험을 이해하고 정기예금보다 높은 수익을 원하는 장기투자자에게 적합하다고 볼 수 있다. 부동산펀드 운용구조 중 가장 공격적이라고 볼 수 있는 것이 개발투자이며, 이 경우 개발 성공 가능성이 투자 여부를 결정하는 요소로 작용한다. 반면에 대출 형식 또는 임대수익 형식의 펀드는 안정적인 수익원을 확보하고 있으므로 단순히 이자소득 확보가 필요한 금융소득 생활자에게도 적합할 것으로 보인다. 부동산펀드는 통상 6개월마다 이자를 지급하므로 노후생활용으로 이용하는 것도 방법이다. 6월 초에 판매된 두 가지 부동산펀드를 비교해 볼 때 상대적으로 수익성을 추구하는 투자자는 맵스프론티어부동산투자신탁1호를, 안정적인 수익을 원하는 투자는 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁1호를 선호하는 모습을 나타냈다. 두 상품 모두 토지에 대한 담보 설정과 시공사의 채무인수약정 또는 보증이 담보돼 있어 투자 원금에 대한 안전장치를 하고 있으며, 맵스부동산펀드는 1년간 연 6%의 수익이 예상되지만 후분양이란 특성으로 펀드 만기시 분양 결과에 따라 추가 수익 또는 손실이 발생할 수도 있다. 하늘채 부동산펀드는 선분양을 함으로써 펀드 운용 초기에 수익이 확정돼 추가 수익에 대한 기대를 하기 어렵다. 위험 요소로는 두 상품 모두 미분양에 따른 투자자금 회수 부문이지만 맵스는 채무 불이행시 시공사에서 채무인수보증과 투자자에게 할인된 가격의 분양우선권을 주고 있으며, 하늘채는 증권사를 통한 자산유동화(SPC)를 통해 보완하고 있다. 부동산 펀드에 투자할 때 가장 중요한 것은 여유자금으로 해야 한다는 것이다. 투자기간이 2년 이상이며, 중도환매가 안 되는 상품이므로 갑작스러운 현금 필요에 대응하기 어렵기 때문이다. 다음으로는 원금과 수익의 보장에 대한 부분인데, 아무리 안전장치를 한다 해도 위험이 완전히 없어지는 것은 아니므로 원금보장이 꼭 필요한 자금으로 투자하는 것은 자제해야 한다. 마지막으로 유의해야 할 부분은 운용구조를 잘 검토해야 한다는 점이다. 운용사의 부동산 전문펀드 매니저가 운용계획을 세우므로 그들의 사업성 분석능력이 중요한 요소이며, 안전장치의 일환으로 시공사와의 보증관계·범위 등에 대한 검토가 필요하다.