앞으로는 아파트 분양률에 웃고 울 사람 중에 펀드매니저도 추가시켜야 될 것 같다. 각종 부동산 개발 사업에 투자하는 펀드가 속속 등장하고 있기 때문이다.

---

2005년 여름. 프랑스 보르도 지방의 포도밭이 사상 유례없는 풍년을 맞았다. 미국의 와인 전문지 <와인 스펙테이터> 는 2005년 생산된 보르도 와인이 최고의 빈티지가 될 것이라는 찬사를 보냈다. 이 소식을 들은 A씨는 흥분을 감출 수 없었다. 지난해 자신이 가입한 부동산 펀드가 얼마 전 보르도 지방의 유서깊은 포도밭 ‘샤토 보카스텔’을 매입했기 때문이다.

비록 가상 시나리오지만 내년쯤엔 이처럼 자신이 직접 보유하고 있지 않은 부동산 가치에도 투자자들의 희비가 엇갈릴 전망이다. 개인들의 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 돌려주는 부동산 간접투자상품(부동산펀드)이 조만간 선보이기 때문이다. 주식 ·채권에 투자해온 자산운용사들이 아파트 ·빌딩 ·땅에 투자할 수 있도록 한 간접투자자산운용법 시행령이 지난 4월 발효된 데 따른 것이다. 개인들이 적은 돈으로도 아파트 개발사업에 참여하고 빌딩을 사서 임대할 수 있는 길이 열린 셈이다.

부동산펀드는 수익률 변동폭이 낮아 안정적인 투자를 원하는 사람들에게 제격이다. 펀드별로 1,000만~2,000만원대 소액 투자도 가능할 전망이다. 주식 ·채권과 달리 부동산이라는 실물 자산이 있어 든든하며 은행권 적금 상품에 비해 고배당도 가능해 짭짤한 수익을 기대할 수 있다. 업계에선 용산 씨티파크 분양 사례에서 보듯 시중을 떠도는 자금을 제도권 내로 흡수할 수 있는 기회라는 분석이 많다.

최근 도이체방크와 삼성생명은 공동투자해 부동산 간접투자 전문회사인 DBPA를 설립했다. 이 회사 이학구 펀드담당 차장은 “임대형 빌딩의 경우 안정성에 있어서는 주식 투자와 비교할 수 없다”며 “부동산 시장이 최악이었던 외환위기 직후만 하더라도 휴지 조각이 돼 버린 회사채는 부지기수였지만 서울 시청 지역 빌딩들의 평균 공실률은 20%가 채 되지 않았다”고 설명했다. 그는 “초기에는 업무용 부동산이나 아파트 개발 사업 위주로 투자할 방침이지만 중 ·장기적으로는 미국처럼 땅 ·물류창고 ·공장 등이 투자 대상으로 각광받을 것”이라며 “안정적인 수익을 원하는 싱가포르와 유럽계 위주의 외국인 투자가들도 뜨거운 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.

부동산 간접투자상품은 지금까지 은행 부동산투자신탁과 구조조정부동산에 투자하는 CR리츠(REITs)만 명맥을 유지해왔다. 부동산 간접투자의 꽃으로 불리는 일반 리츠는 시행 3년이 지났지만 한 곳도 출범하지 않았다. 설립에서 공모 ·운용 세제 등의 규제가 까다로운 탓이다. 하지만 부동산펀드는 규제가 거의 없다. 운용사가 펀드 규모를 마음대로 정하고 자본금의 제한도 없다. 현물 투자도 가능해 땅을 가진 개인들도 펀드에 참가할 수 있다.

리츠와 부동산 펀드는 운용주체가 시중 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 배당 형태로 배분해 준다는 점에선 동일하다. 하지만 개인들이 취득세 ·등록세를 내야 하는 리츠와 달리 부동산펀드는 취득세 ·등록세를 면제받고, 법인이 아니기 때문에 법인세도 낼 필요가 없다. 또 리츠는 개발사업에 총 자금의 30% 한도 내에서 투자할 수 있지만 부동산펀드는 투자대상이 자유롭다. 직접 개발하거나 임대사업을 해도 되고, 은행의 부동산투자신탁처럼 프로젝트 사업도 가능하다.

한 외국계 부동산 회사 관계자는 “앞으로 아파트 후분양 제도가 도입되면 전체 개발사업비의 상당비율을 부동산펀드가 충족시킬 수도 있을 것”이라고 내다봤다. 하지만 부동산 투자 경험이 없는 자산운용사가 대부분이어서 자체적으로 사업성을 분석할 수 있는 능력은 아직 부족하다는 우려도 크다.

초기엔 아파트 ·빌라 개발에 투자

미래에셋 ·한국투자신탁 ·삼성투신운용 등 일부 운용사들은 이미 부동산 전문 인력을 영입해 부동산팀을 구성했으며 곧 부동산펀드를 내놓을 예정이다.
미래에셋의 자회사 맵스자산운용은 지난 3월 부동산 전문가 4명을 영입하면서 부동산투자본부를 만들어 펀드 운용을 전담하고 있다. 첫 작품이라 할 수 있는 ‘맵스프런티어부동산펀드’는 500억원 규모로 파주 ·교하 출판문화 단지 내에 지어지는 대규모 고급 빌라단지 건설사업에 투자할 계획이다. 수익률은 연 7% 이상으로 기대하고 있다. 펀드의 투자기간은 2년이며, 중간에 펀드를 해지하고 돈을 돌려받을 수 없다.

단 투자자들은 상장된 수익증권을 사고 팔아 중간에 투자금을 회수할 수는 있다. 5,000만원 이상 펀드에 가입하는 사람은 빌라가 미분양될 때 5% 할인된 가격으로 분양을 받을 수 있는 권리도 주어진다. 투자 이익은 6개월 단위로 지급된다. 투자를 원하는 사람은 지정된 은행이나 증권사에 계좌를 트고 돈을 입금하면 된다.
맵스자산운용은 판매사인 미래에셋증권을 통해 상반기 안에 2,000억원 정도의 운용자금을 더 끌어 모은다는 계획이다. 미래에셋 상품기획실의 김승길 팀장은 “국내에서 1호로 부동산펀드를 선보이기 위해 작은 규모로 출발했다”며 “기관보다는 유동자금이 풍부한 일반인이 타깃”이라고 밝혔다.

그는 이어 “장기적으로는 오피스 빌딩에 투자해 임대수익을 내거나 기존 빌딩을 매입해 리모델링하는 등 투자 영역을 확대해 나갈 방침”이라고 말했다. 또 “해외 부동산이나 고위험 ·고수익 사업인 허가 전 부동산에도 투자할 계획”이라고 덧붙였다. 한국투신 역시 마찬가지다. 미래에셋처럼 2년 만기에 아파트 개발에 투자하는 펀드를 선보일 예정이다. 한국투신 상품전략팀 장진현 팀장은 “미국 금리인상과 중국 쇼크 등으로 주식 시장이 주춤해 부동산펀드가 인기를 끌 것 같다”며 “아파트 분양가에 약간의 버블이 끼었다는 의견도 있어 앞으로는 오피스 빌딩 쪽으로 투자를 확대해 나갈 것”이라고 밝혔다.

업무용 부동산은 매물이 없어 이에 투자하는 펀드는 출시되지 못하고 있는 실정이다. 매입의사는 많지만 매물 물량이 달려 대부분 가격이 너무 높게 형성돼 있는 것. 외국계 부동산 회사인 한국BHP의 이지현 차장은 “서울 시청 지역의 빌딩들을 살펴보면 수익률은 8% 정도로 굉장히 좋은 편”이라며 “하지만 빌딩주들이 사옥에 대한 애착이 강하고 빌딩을 팔면 사업이 안 된다는 인식이 있기 때문에 공급 가격이 높게 형성돼 있다”고 말했다. 메리츠증권 오길택 부동산금융팀장은 “업무용 부동산에 투자할 계획은 있지만 시장 자체가 공급자 위주로 형성돼 입맛에 맞는 매물을 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.

연기금은 부동산펀드의 큰손이 될 것으로 보인다. 국민연금은 이미 부동산펀드에 투자할 예산으로 2,000억원을 책정했다. 국민연금의 온기선 투자전략팀장은 “현재 협상 중인 운용사와 공동투자 형태로 부동산펀드를 조성해 국내 우량 대형 빌딩을 우선 매입할 계획”이라며 “임대수익에 따른 실질수익률은 5% 내외로 보고 있다”고 말했다.

사학연금의 강성호 과장은 “투자계획은 있지만 예산 규모는 아직 정해지지 않았다”며 “수익률 5.7% 이상만 예상되면 투자할 생각”이라고 밝혔다. 교원공제회의 박만수 과장은 “현재는 리츠 상품에 투자할 계획이지만 부동산펀드에도 관심이 많다”며 “사회간접자본(SOC)이나 업무용 부동산에 투자하는 펀드를 주의 깊게 살펴 볼 것”이라고 덧붙였다.

연기금 등 ‘큰손’도 펀드에 관심

풍부한 자금력을 갖춘 각종 공제회들은 좀더 지켜봐야 된다는 게 지배적이다. 안정지향적인 부동산 펀드보다는 고수익 ·고위험 부동산 직접 개발 사업에 치중하겠다는 계획이다. 군인공제회 관계자는 “현재 부동산펀드 수익률이 높아봤자 7~8%인데 이는 군인공제회가 회원들에게 제공하는 배당금 8%에도 못 미친다”며 “획기적인 상품이 나올 때까지 지켜봐야 할 것”이라고 밝혔다.

은행권과 보험사들은 펀드 수익률이 현 CR리츠 평균 수익률인 8~10%는 돼야 할 것이라고 입을 모은다. 국민은행 투자금융팀의 김승호 차장은 “부동산 사모펀드에 관심이 많지만 관련 규정이 완전히 정비되려면 3~4개월 후에 가능할 것 같다”며 “7~10%의 수익률을 올릴 수 있는 SOC펀드에 관심이 많다”고 설명했다. 그는 “투자기간은 SOC의 경우 10년 이상, 부동산은 5년 이내로 비교적 장기적으로 보고 있다”고 덧붙였다.

신한은행의 박종덕 부동산금융팀 차장은 “부동산펀드가 필요하다는 공감대는 형성되고 있다”며 “하지만 기대 수익률은 리스크를 고려한다 하더라도 10% 내외가 돼야 할 것”이라고 말했다. 그는 이어 “만약 펀드가 조성된다면 아파트 개발사업에 투자하는 펀드로 기간은 1~3년 정도가 적당하다고 본다”고 덧붙였다. 삼성화재의 최웅림 과장은 “리츠처럼 8~9% 이상의 수익률이라면 투자해볼 만하지만 대부분의 기관투자가는 관망하고 있다”고 말했다.

개인이 부동산펀드에 투자하려면 무엇을 유의해야 할까. 펀드 투자대상인 부동산을 주의 깊게 살펴야 한다. DBPA의 이 차장은 “업무용 빌딩에 투자하는 펀드의 경우 빌딩 임대료가 곧 수익(배당)이라는 점을 상기해야 한다”고 말했다. 따라서 빌딩 입지와 임차인이 우량한지가 중요하다.

이를 위해선 공실률을 최대로 낮출 수 있는 운용사를 선택하는 것도 요령이다. 아파트 개발에 투자하는 펀드에 대해선 자신이 직접 아파트를 구입하기 위해 알아보는 것과 다를 바 없다. 부동산 전문가들은 부동산펀드가 개인들의 안정적인 투자 포트폴리오 구성에 도움이 될 것으로 분석한다. 선진국의 경우 간접투자상품의 자산에서 부동산이 30% 이상을 차지한다는 설명이다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지