강남 ·강동 ·송파 ·분당 역의 주택가격 내림세가 뚜렷하다. 주택거래신고제 때문이다. 주택거래신고제가 적용되면 취득 단계에서 부과되는 세금이 커진다. 보통 부동산을 취득하는 경우에는 취득세·등록세 ·농어촌특별세 ·교육세 등 네 가지 세금이 부과된다. 이 네 가지 세금은 과세표준의 크기와 관계없이 일정한 세율이 적용되며 모두 합해 취득가액의 5.8% 정도다.

주택거래신고제가 도입되면 이들 세금은 적게는 2배에서 크게는 7배로 증가한다. 이전까지 취득가액이 실제거래가격보다 그만큼 적게 신고된 탓이다. 그동안은 취득가액을 낮게 신고해 취득세 등을 납부해도 크게 문제가 되지 않았다. 현행 지방세법에서는 취득세와 등록세 등의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 명시하고 있지만 이를 취득자가 신고한 가액에 의한다고 하고 있다. 또한 신고하지 않거나 신고가액이 지방세법에서 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액으로 한다고 명시돼 있다. 어차피 신고를 하지 않더라도 저평가된 지방세 시가표준액으로 과세하는 것이다.

실무상 취득가액을 신고하기 위해서는 검인계약서를 구청이나 시청에 제출하는데, 이러한 지방세법상의 이유로 검인계약서상의 계약금액은 실제거래가격과는 상관없이 지방세 시가표준액보다 약간 웃도는 가액으로 낮게 작성해 제출하게 된다. 물론 검인계약서를 낮출 수 없는 경우도 있다. 국가나 지방자치단체로부터 부동산을 구입하는 경우나 법인으로부터 취득하는 경우, 공매 등을 통해서 구입하는 경우에는 신고가액을 낮출 수 없다.

이러한 이유로 똑같은 유형의 아파트를 분양으로 취득하는 것보다 개인에게 구입하는 것이 더 유리하다.
반면 주택거래신고제 지역에서는 실거래가로 신고해야 한다. 따라서 이 지역에서 주택을 구입하는 사람은 취득세 등의 세금을 줄일 수 있는 방법이 없다. 하지만 지정 지역의 주택을 구입하려 한다면 망설일 이유가 줄어든다. 주택거래신고제가 도입되면 거래가격이 상당폭 떨어진다. 또한 높게 부담한 취득관련 세금은 본인이 추후에 양도소득세 계산시 전액 필요경비로 공제받을 수 있다.

예를 들어 기존에 취득세가 900만원 정도 나올 주택이 주택거래신고제가 도입되면서 3,600만원 정도 나온다고 가정하면 취득세 등으로 2,700만원 정도 세금을 더 내게 되지만 추후 양도소득세 계산시에는 1,000만원 이상 세금을 줄일 수 있다. 본인이 적용받는 양도소득세율이 높으면 높을수록 절세효과는 커지게 된다.
주택거래신고제가 도입되지 않은 지역에서는 관행대로 계약서에 검인을 받으면 된다.

표현이 이상할 수도 있지만 실제거래내역에 상관없이 검인계약서의 금액을 낮추더라도 세무상 불이익은 없다. 검인계약서가 낮게 작성이 된다면 추후에 실거래가격으로 양도소득세를 계산할 때 불리하지 않을까. 이런 걱정은 하지 않아도 된다. 검인계약의 내역이 세무서에 통보되긴 하지만 이 내역을 기준으로 양도소득세를 관리하지는 않는다. 양도소득세는 검인계약서의 금액에 상관없이 취득 당시의 실거래계약서와 거래사실확인서를 첨부해 계산하면 된다.

앞으로 주택거래신고제로 지정될 가능성이 있는 곳으로는 서초구·용산구 ·경기도 과천시 등이 거론되고 있다. 이 지역에서 주택을 구입하려면 고시 전에 계약하고 검인을 받는 것이 좋다. 일반적으로 주택의 취득은 잔금지급일을 기준으로 하지만 잔금이전에 검인을 받는다면 지정고시일 이후에 잔금을 치르더라도 검인을 받은 계약서를 기준으로 취득세 등이 과세된다.

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