악재 많아 자칫하면 낭패… 급매물 등 '틈새' 공략할만

2005년 부동산 투자는 중대형 아파트 급매물이나 판교신도시 수혜 지역 매물 등 틈새를 노리는 게 안전하다. 당장 이익을 기대하기보다 활황기를 겨냥해 느긋하게 묻어두는 것도 방법이다.

2005년 부동산 투자는 살얼음 밟듯 신중해야 할 것 같다. 부동산시장이 이미 본격 조정기로 접어들고 있는 데다 참여정부의 부동산 정책 로드맵인 ‘10·29대책’의 골간도 그대로 유지될 가능성이 크기 때문이다. 따라서 공격적인 부동산 투자는 금물이다. 가급적 위험관리에 주력하고 투자대상을 개발재료가 있는 틈새종목으로 압축해야 낭패를 보지 않는다. 투자를 하더라도 당장 수익보다는 활황기를 염두에 두고 중·장기적으로 접근하는 전략을 구사해야 한다고 전문가들은 조언한다.

소형 아파트 투자는 신중을 = 20평형 이하의 소형 아파트는 당분간 쳐다보지 않는 게 좋다. 2005년 1월부터 시행될 1가구3주택자의 양도소득세 중과(기본세율 60%)와 종합부동산세의 후폭풍을 맞을 수 있다. 다주택 보유자들이 세금 중과를 피해 자신이 살고 있는 중대형 아파트보다는 투자용으로 사놓은 중소형을 먼저 매도할 가능성이 크기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “오피스텔과 원룸주택의 공급과잉 여파로 충격을 받은 소형 아파트가 수도권 외곽지역을 중심으로 2차 충격을 받을 수 있다”고 분석했다. 수요층이 두터운 30평형대(강남권은 40평형대)에 관심을 갖되, 추가 하락에 대비해 급매물을 중심으로 공략해야 한다.

재건축에 투자하려는 사람들은 2005년 4월 개발이익환수제 도입 이전에 분양승인을 신청한 단지를 골라야 한다. 분양신청만 하면 개발이익환수제를 피할 수 있기 때문이다. 주거환경연구원 최태수 연구실장은 “강남구 도곡·대치동에 이어 주택시장을 주도할 송파구 잠실 저밀도지구는 저가에 매수해도 무방하다”고 내다봤다.
파격 세일 중인 미분양 아파트 매입도 신중해야 한다. 아파트 경기가 바닥을 치고 상승 국면으로 접어들 때는 미분양 아파트가 유망한 재테크 수단이 될 수 있지만 지금처럼 하락장일 때는 애물단지가 될 수 있기 때문이다. 재건축·재개발 단지의 경우 전매제한이 덜한 데다 일반 분양가보다 최고 1억원 싼 매물도 나오고 있어 일반분양의 미분양분보다는 조합원분을 사는 게 훨씬 낫다.

판교 수혜지역 아파트 노려볼 만 = 2005년 아파트 시장에서 가장 큰 이슈는 6월의 판교신도시 시범단지(5,000여 가구) 분양이다. 무주택 우선통장이 없는 실수요자라면 판교 분양의 후광 효과를 입을 인근 지역 단지를 선점하는 전략도 구사해 볼 만하다. 대신경제연구소 권혁부 책임연구원은 “2005년 전국 평균 주택가격은 하락하겠지만 분당 신도시 등 특정 지역은 판교 영향으로 소폭 상승(2%)할 가능성이 있다”고 밝혔다. 판교신도시에서 가까운 용인 동천지구나 분당 신도시 정자지구, 성남 구시가지 재개발구역이 대표적인 수혜지역으로 꼽힌다.

이 가운데 성남 재개발구역 20곳 가운데 사업 진척이 가장 빠른 수정구 단대구역(2만 평)과 중원구 중동 3구역(1만1,000평)을 눈여겨볼 필요가 있다. 조인스랜드컨설팅 권순형 부장은 “이들 구역의 지분가격은 사유지 20평 기준으로 평당 1,000만~1,100만원 선이지만 판교 분양 이후엔 10% 이상 오를 수 있다”고 내다봤다. 이들 구역에서 단독주택이 있는 시유지 20평은 전세를 끼면 5,000만∼6,000만원에 매입할 수 있어 소액투자자들도 투자가 가능하다.

토지는 국지적 상승장에 주목 = 2005년에 땅값은 전반적으로 안정세를 유지하겠지만 국지적인 상승세는 이어질 것으로 보인다. 건설산업연구원은 땅값이 2004년(3.0%)보다 둔화한 1∼2% 정도, 토지공사는 평균 0.6% 상승할 것으로 각각 예상했다. JMK플래닝 진명기 사장은 “2005년 하반기부터 도시민의 농지 소유제한이 사실상 폐지돼 도심 부근의 우량농지로 투자 수요가 몰릴 수 있다”고 점쳤다. 하지만 경리정리가 잘돼 있거나 항공방제가 가능한 평야지대의 농지는 되레 값이 내릴 수 있다는 점에 유의해야 한다.

수도권 대규모 택지지구 주변 땅도 관심을 가질 만하다. 수도권에서 개발이 진행 중인 30만 평 이상의 택지지구는 오산 세교·평택 소사벌·하남 풍산·용인·흥덕·남양주 별내지구 등 20여 곳에 이른다. 이 가운데 세교지구와 동탄신도시 사이에 위치한 오산 새교·내삼미·외삼미동 일대 자연녹지는 연말 개통될 수도권 전철의 세마·오산대역에서 가까워 땅을 사려는 사람들이 많다.

오피스텔·원룸 과잉 후유증 = 2004년 입주량이 9만8181실(전국)로 사상 최대 규모를 기록한 오피스텔은 2005년(3만8078실)엔 이보다 61% 정도 줄지만 당분간 초과공급 후유증에서 벗어나지 못할 것 같다. 때문에 공급물량이 많은 10∼20평형대 원룸형 오피스텔은 매수를 자제하는 것이 좋다. 오피스텔은 투자를 하더라도 살림집으로 많이 이용하는 30평형대 이상의 주거용 오피스텔(아파텔)이나 한강·공원 등 조망권을 갖춘 오피스텔로 한정해야 한다. 해밀턴컨설팅 황용천 사장은 “이런 오피스텔은 세입자 수요도 많아 임대수익도 비교적 잘 나온다”고 말했다. 원룸주택이나 사무실은 기존의 절반 규모(실평수 3∼5평)인 미니상품이 비교적 영업이 잘된다. 경기침체 여파로 임대료를 아끼려는 직장인이나 소호(SOHO)족들이 많기 때문이다.

상가 투자는 삼가라

경기침체가 장기화하면서 2005년 상가 매매시장은 심한 몸살을 앓을 전망이다. 상가는 원래 경기에 가장 민감하게 반응하는 업종이다. 상가 매출액과 권리금은 2003년 12월보다 심한 경우 절반 정도 폭락했다. 벌써 수도권 외곽지역이나 지방에선 세입자들을 못 구해 비어 있는 상가가 제법 된다. 그런데도 상가 가격은 요지부동이다. 저금리에다 주택시장 규제책에 따른 반사이익 때문이다.

정부에선 2005년에 내수경기가 바닥을 친다고 하지만 상가 경기가 쉽게 살아날 것 같지는 않다. 소비성향이 높은 저소득층과 젊은층은 카드 부채, 중산층은 아파트 담보대출 이자를 갚느라 소비할 여력이 별로 없다. 부유층이라도 소비를 해줘야 하는데 반(反)부자 정서에 되레 지갑을 닫는다. 상가114 유영상 소장은 “체감 경기와 따로 노는 상가 시세는 오래가지 못할 것”이라며 “임대료나 권리금 하락분이 시세에 반영될 수밖에 없기 때문”이라고 말했다.

더구나 공급과잉 문제까지 겹쳐 있다. 상가에 투자를 하더라도 옥석을 가려야 한다. 아직 바람을 타지 않은 지하철·지하철 신설 역사, 대규모 택지예정지구 길목 등 특정 지역으로 좁혀야 한다. 2005년에는 법원 경매시장에 상가매물이 홍수를 이룰 가능성이 크므로 경매시장에 도전해 보는 것도 좋을 것 같다. 키라에셋 김원겸 이사는 “보수적인 투자자라면 아예 상가시장의 선행지표인 권리금이 상승세를 보일 때까지 매수시기를 늦추는 게 좋다”고 조언했다.