8월 대책 앞두고 상계·마천동 집값 이상 급등…어라, 서울‘끝동네’가 들썩이네

집값이 안 오르기로 유명한 서울 상계동 일대 주택가격이 8월 말 정부 종합대책 발표를 앞두고 강세를 보여 업계의 주목을 받고 있다. 상계동 한 중개업소의 공인중개사가 매물 설명을 하고 있다.

8월 31일 발표될 부동산 종합대책을 앞두고 서울 주택시장이 급속 냉각되고 있는 와중에도 ‘무풍지대’인 곳이 있다. 서울 강남과 강북의 ‘끝동네’라고 할 수 있는 송파구 거여동·마천동과 노원구 상계동 일대 얘기다. 상계동은 9월 후보지로 지정될 3차 뉴타운, 거여동·마천동은 3차 뉴타운과 강남 대체 미니 신도시 개발 기대감에 들떠 있다. 투자 수요도 꾸준해 8월 한 달간 이들 지역 집값은 최고 5000만원 뛰었다. 값이 더 오를 것으로 보는 집주인들이 매물을 회수해 품귀 현상까지 빚고 있다. 하지만 개발 기대심리에 집값이 단기간 급상승한 데다 앞으로 거래·양도 단계의 규제가 대폭 강화될 수 있어 투자엔 신중해야 한다는 지적도 많다.

◇“뉴타운 신청지 내 빌라 없어서 못 팔아요 ”= 상계동은 집값이 오르지 않는 곳으로 유명한 동네다. 이런 상계동 집값이 꿈틀거리기 시작한 것은 지난 6월 말 서울시의 개발 구상이 발표되면서부터다. 서울시는 당시 뉴타운 사업을 통해 상계동 일대를 강남에 버금가는 준(準) 자족형 소규모 복합도시로 개발하겠다고 밝혔다. 이 영향으로 3차 뉴타운 신청지인 상계 3·4동 땅값이 치솟았다. 빌라가 들어선 대지 지분 7∼8평은 평당 1000만원, 한옥이 있는 30∼40평 정도의 사유지는 평당 600만∼700만원 선이다. 두 달 새 갑절 이상으로 뛴 것이다. 그러나 팔려는 사람이 없어 거래 가능한 매물을 찾기 힘들다. 상계동 88공인 김경숙 사장은 “이렇다 할 재료가 없어 소외받던 상계동에 강남 주부 등 투자자들이 갑자기 몰려들어 집값이 급등했다”고 말했다. 인근의 또 다른 중개업자는 “상계동이 들썩인 것은 거의 10년 만인 것 같다”고 전했다. 거여동·마천동 일대 3차 뉴타운 후보지 내 땅값도 초강세다. 이 일대 연립주택이 딸린 대지 8∼10평은 평당 2200만∼2300만원으로 지난해 이맘때에 비해 갑절 이상으로, 8월 들어서만 평당 50만원 이상 뛰었다. 대지 30∼40평 정도의 한옥(건물값은 거의 계산 안 함)도 평당 1300만∼1400만원으로 8월 한 달간 평당 30만∼50만원 올랐다. 럭키공인 송문방 사장은 “거여동·마천동은 낙후돼 뉴타운으로 개발될 것이라는 소문에 지난해부터 꾸준히 올랐는데 9월 후보지 선정을 앞두고 투자자들이 몰린다”고 말했다.

◇아파트값도 껑충= 중앙일보조인스랜드와 부동산정보협회 조사에 따르면 8월 26일 현재 상계동·거여동·마천동 아파트값은 지난 7월 말보다 0.21∼1.18% 올랐다. 이는 같은 기간 서울 평균 상승률(0.14%)의 2∼10배 수준이다. 상계동 3차 뉴타운 신청지 주변의 불암 현대아파트 43평형 로열층은 4억∼4억5000만원 선으로 이달 들어서만 5000만원 올랐다. 33평형도 같은 기간 3000만원 오른 3억4000만원 선이다. 지난해 5월 안전진단이 통과된 주공 8단지 15평형(저층)은 2억4000만원 선으로 한 달 새 4000만원 뛰었다. 거여동·마천동 일대 아파트값도 8월 한 달간 최고 3000만원 올랐다. 뉴타운 내 연립주택 지분 값이 급등세를 보이자 투자자들이 대체 투자처로 기존 아파트를 찾고 있기 때문이다. 이들 지역 아파트값이 30평형대를 기준으로 인근의 문정동보다 1억원 이상 싼 점도 투자 수요가 늘고 있는 또 다른 이유다. 금호베스트빌 44평형은 5억5000만원, 34평형은 3억5000만원으로 8월 한 달간 1000만∼3000만원 상승했다. 한 중개업자는 “10∼20평형대는 매물이 2∼4개 있지만 30평형대는 매물을 구하기가 어렵다”고 말했다.

◇전세 시장은 ‘조용’= 강세를 보이고 있는 매매 시장과 달리 전세 시장은 썰렁하다. 거여동·마천동의 경우 외곽에 위치해 교통이 불편한 데다 교육·쇼핑 등 편의시설이 부족하기 때문이다. Y부동산 관계자는 “강남권의 경우 8월 대책을 앞두고 아파트값이 하락세를 보이면서 전세 수요가 부쩍 늘었지만 이곳은 딴판”이라고 말했다. 상계동 전세 시장도 찬바람이 분다. 상계동의 한 중개업자는 “임대주택 사업자에 대한 보유·양도세 감면 규정이 까다로워지면서 수요가 많았던 10∼20평형대는 매물이 쌓인다”며 “두 달째 소화되지 않은 매물도 있다”고 전했다.

◇앞으로 어떻게 될까= 현지 부동산 중개업자들은 8월 대책에도 불구하고 ‘큰 재료’가 대기하고 있어 집값이 크게 떨어지긴 어려울 것으로 본다. 오히려 뉴타운이나 강남 대체 미니 신도시 개발이 가시화할 경우 추가로 뛸 것이라는 전망도 조심스럽게 나온다. 레피드코리아 권대중 사장은 “이들 지역은 8월 대책 이후 다른 지역과 차별화할 가능성이 있다”고 말했다. 하지만 복병도 많다. 뉴타운의 경우 정부가 수용방식의 개발도 검토하고 있기 때문이다. 땅 수용에 따른 보상가가 시세보다 낮아 자칫 낭패를 볼 수 있다. 더욱이 서울시가 뉴타운 일대 토지 거래를 대폭 강화하는 방안을 검토하고 있어 환금성이 떨어질 수 있다는 점도 감안해야 한다. 내년부터 시행할 양도세 실거래가 부과도 변수다. 노원구는 현재 비투기지역이어서 2년 이상 보유하면 양도세를 기준시가(시가의 70∼80%)로 낼 수 있었지만 내년부터는 실거래가(비거주 주택 기준)로 내야 한다. 뉴타운 개발을 통해 대규모 아파트 단지가 들어설 경우 기존 아파트의 주거 가치가 떨어질 수 있다는 점도 주의해야 할 대목이다. 상계동은 뉴타운이 들어설 경우 주변 교통 사정이 더 악화할 수 있다는 지적이 나온다. 내외주건 김신조 사장은 “상계동 아파트값이 최근 몇 년간 정체된 이유 중 동부간선도로 등의 상습 정체도 큰 요인이다. 분위기에 들떠 섣불리 투자하는 것은 위험하다”고 말했다. 또 이들 지역은 매매가의 선행지수인 전세 시장이 침체돼 있어 최근의 오름세가 일시적일 수 있다는 지적도 귀담아 들어야 할 것 같다.

나대지稅 피하려면 차라리 상가 지어라

Q.나(박모·58)와 아내는 각각 500㎡의 나대지를 갖고 있다. 나대지의 현재 개별 공시지가는 각각 5억원으로 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 하지만 최근 나대지에 대한 종합부동산세를 대폭 강화할 것이라는 소식을 듣고서는 좌불안석이다. 또 양도세 세율을 현행 9~36%에서 50~60%로 강화한다면 나중에 매도시 양도세 부담도 만만치 않을 것 같다. A.정부는 공시지가 6억원을 초과하는 나대지를 보유한 사람이 나대지에 대한 종합부동산세를 내도록 돼 있는 것을 3억원으로 낮추고, 나대지에 대해 세대별 합산 과세로 전환하는 한편 현행 공시지가의 50%인 종합부동산세 과세 표준을 해마다 10%씩 인상할 움직임이다 . 만일 보도 내용대로 시행되면 박씨 부부가 내야 할 종합부동산세는 2006년에 최하 약 270만원이고, 이어 330만원(2007년)→390만원(2008년)→450만원(2009년)→510만원(2010년)으로 증가할 것이다. 이런 세금을 줄일 수 있는 가장 간단한 방법은 나대지 위에 상가 건물 등을 짓는 것이다. 이렇게 하면 나대지가 아닌 상가의 부속 토지로 변하게 되어 나대지에 대한 종합부동산세 강화를 피할 수 있고, 나대지에 대한 양도세 강화도 피할 수 있다.

김종필 세무사·jp1193@hanmail.net