홍길동 씨와 부인 김영자 씨는 공동명의로 서울에 주택 두 채를 갖고 있다. 그 중 한 채는 강남, 다른 한 채는 서대문구에 있다. 강남의 주택은 기준시가가 6억원대고, 서대문구에 있는 아파트는 기준시가가 4억원대다. 홍씨 부부는 이번 8 ·11 부동산종합대책 때문에 걱정스럽다. 두 주택을 소유하고 있어서 2007년부터는 세율 50%의 양도소득세를 내야 한다. 게다가 당장 내년부터는 종합부동산세 과세대상에 포함된다.

주택을 공동명의로 분산하면 보유세가 줄어들고 종합부동산세 대상에서도 제외되며 양도세도 줄일 수 있다. 하지만 이번 대책에선 공동명의로도 절세가 힘들어진다. 가구를 기준으로 종합부동산세가 과세되고, 2주택 이상일 경우 50%의 단일세율로 양도세가 과세되기 때문이다. 그래서 홍씨는 두 채 중 하나를 매각하고 그 자금으로 괜찮은 펀드상품에 투자하기로 했다. 그런데 어떤 집을 먼저 매각해야 좋을지 망설이고 있다. 이 부부가 세금을 줄이려면 어떻게 해야 할까.

이번 대책의 핵심은 주택과 토지에 대한 규제다. 정부는 주택의 보유와 처분에 엄청난 세금을 매기되 중과세를 피할 수 있도록 일정기한 처분 기회를 주기로 했다. 즉 2006년 12월 31일까지 유예기간을 주고 그 전에 매각하는 사람에게는 양도세를 중과세하지 않는다.
세금을 줄이려면 주택의 수와 규모를 줄여야 한다. 주택을 줄이는 방법으로는 처분과 증여를 생각할 수 있다. 증여를 선택할 수 없는 상황이라면 어떻게 처분을 해야 할까.

어떤 순서로 매각하느냐에 따라 양도세의 규모가 달라진다. 2주택이라도 양도세율 50%로 중과세되는 대상에 포함되지 않는 경우가 있다. 수도권과 광역시의 주택은 기준시가가 1억원 이하면 양도세 중과세를 하지 않는다. 기타지역은 기준시가 3억원 이하의 주택에 대한 중과세를 하지 않는다. 그리고 현행 세법상 1가구3주택의 중과세 대상에서 제외되는 주택도 2주택 중과세 대상에서 제외된다.
예를 들어 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택, 외환위기 이후에 건설경기 부양을 목적으로 감면 혜택을 준 아파트도 중과세 대상에 포함되지 않는다.

2주택 이상을 보유한 사람은 주택을 매각할 때 중과세 대상에서 제외되는 주택부터 매각해야 한다. 반대로 중과세 대상에서 제외되는 주택을 팔지 않고 다른 집을 먼저 매각한다면 당연히 양도세가 중과세된다.
중과세에서 제외되는 주택이 없는 경우에는 양도차익이 적은 주택부터 매각하는 것이 좋다. 양도세는 양도차익이 없다면 납부할 세금이 없고, 양도차익이 적을수록 납부할 세금이 줄기 때문이다. 그래서 기준시가로 세금을 계산할 수 있는 주택이 있다면 1순위로 매각을 한다. 기준시가가 시가에 비해 양도차익이 적게 나오기 때문이다. 이렇게 양도세가 적게 나오는 주택을 먼저 팔아서 가급적 양도세가 많이 나오는 주택을 1주택 비과세로 유도해야 한다.

홍씨 부부가 중과세 대상에서 제외되는 주택을 보유하고 있지 않다면 당연히 비투기 지역인 서대문구에 있는 주택을 먼저 팔아야 한다. 그리고 가급적 올해에 매각해야 한다. 올해는 2주택을 보유한 사람이 비투기 지역에 있는 주택을 매각할 때 기준시가로 세금계산이 가능한 마지막 해이기 때문이다.
2주택 이상을 가지면 분명 세금은 늘어난다. 하지만 기존의 예외규정을 활용하고 양도차익을 고려해 매각의 순서를 정한다면 어차피 내야 할 양도세도 최소화할 수 있다.

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