지방선거가 끝났다. 여당인 열린우리당은 역사에 이름을 남길 정도로 완패했다. 부자들을 대변한다는 한나라당은 앞으로 두 번 다시 경험하지 못할 압승을 거두었다. 투표 결과가 상상을 초월할 정도로 한나라당의 완승으로 끝나자 ‘이번 선거는 참으로 이상한 선거였다’는 말도 나온다. 서민을 위한다는 열린우리당이 서민으로부터 철저히 외면당하는 선거였다. 선거 결과가 이렇게 나온 데는 정부의 부동산정책이 일조를 했다는 분석도 나온다. 그러나 노무현 정부는 부동산정책을 바꿀 의사가 없는 것 같고, 이제 하반기 이후 각종 규제가 현실화된다. 세금폭탄이 현실화되는 것이다. 부동산 투자시대가 이렇게 종말을 고하는 것일까? 아니다. 우리나라는 어차피 한정된 국토에 인구는 많다. 아직도 부동산은 유효하다. 정부의 막가파식(?) 부동산정책에도 불구하고 많은 사람이 여전히 부동산 투자의 기회를 엿보고 있다.

개발 잠재력은 무궁무진 지난해 대학생들을 대상으로 한 설문조사에서 40%가 재테크의 유용한 수단으로 부동산을 꼽았다. 전국을 돌며 투기에 앞장섰던 그 많은 떴다방과 복부인들은 어디로 자취를 감추었을까. 은퇴한 것일까. 절대 아니다. 그들의 상당수는 요즘 ‘재테크 종합컨설턴트’ 란 이름을 달고 부동산을 비롯해 채권·펀드 등 종합적인 재테크 서비스를 하고 있다. 물론 이전에 비해 부동산 비중이 줄어들기는 했어도 부동산을 무시하지 못한다. 아무리 정책으로 틀어막고 세금으로 억제하려 해도 부동산 시장은 여전히 매력적이다. 요즘 나에게도 부동산 투자 문의가 꾸준히 들어온다. 정부가 온갖 정책적 수단으로 부동산 거래를 막고 있다. 하지만 한풀 꺾인 요즘이 부동산 투자 적기다. 이는 아는 사람만 아는 진리다. 돈 되는 진리를 아는 이들이 문의를 해 온다. 재미있는 점은 이들 중 상당수가 경기도 용인과 성남 구(舊)시가지에 대한 투자 관련 문의를 해온다는 것이다. 역시 부자들은 내게 하는 질문부터가 다르다. 전국을 토지거래 허가구역이다, 투기지역이다 해서 꽁꽁 묶어놔도 부자들은 돈 냄새를 맡을 줄 안다. 이 두 지역은 정부에서 말하는 소위 ‘버블 세븐 지역’에 속한다. 부동산 투자 때 한강 이남 쪽을 지향하라는 말은 고전에 속한다. 이는 땅값이 많이 오른 곳, 아파트 가격이 센 곳을 노리라는 말이다. 그런 곳에 먹을 것이 더 많다는 얘기다. 나도 마찬가지다. 설령 버블이 있더라도 버블 세븐 지역에 투자하라고 권하고 싶다. 버블 얘기는 나중에 따로 할 기회가 있겠지만, 버블을 신경쓰지 말고 성남과 용인을 눈여겨 보라고 나는 권하고 싶다. 포화상태인 아파트를 보라는 얘기가 아니다. 내 얘기를 좀 정색을 하고 들어주었으면 좋겠다. 성남, 용인은 대도시로 개발된 지 오래됐다. 그런데 아파트 가격은 강남권 수준을 바짝 뒤쫓고 있다. 이럴 상황이라면 아파트 대신 이 두 지역의 구시가지를 눈여겨보라는 얘기다. 지은 지 20~30년 이상 된 낡은 단독주택과 다세대(연립주택)가 그 대상이다. 요즘 경기도 용인 구시가지에 가 보면, 때아닌 매물 부족 사태가 일어나고 있다. 현지 부동산중개업소에 따르면, 20평짜리 낡은 연립주택이 1억원 넘게 나오고 있으나 매물이 없다는 것이다. 5월에만 연립주택 20여 채를 거래한 한 중개업소 사장은 “지은 지 25년이 넘은 낡은 연립주택의 재건축 소식이 전해지면서 이 일대 연립주택이 바닥이 난 상태”라고 전한다. 물론 이 매물에 관심이 큰 사람들은 용인 사람보다 다른 지역 사람이 대부분이다. 강도 높은 부동산 규제책으로 얼어붙은 부동산시장에서 용인 구시가지 낡은 집이 오랜만에 투자가치 높은 물건으로 떠오른 것이다. 용인 구시가지 쪽은 경전철이 들어오는 데다, 분당에서 죽전을 거쳐 용인으로 연결되는 도로 개설 같은 호재가 많다. 따라서 앞으로 투자자들의 관심을 많이 끌 것으로 보인다. 특히 이 지역은 발 빠른 선수(고수)들이 벌써 한바퀴 ‘베팅’을 한 상태다. 이미 매물 중 상당수가 이 고수들의 손을 거쳐가면서, 가격 또한 많이 오른 상태다. 그러나 아직도 지금의 가격이라면, 앞으로 더 오를 여지가 많다. 신시가지 쪽은 최근 수년간 인구가 급격히 늘어 포화상태다. 아파트 가격도 만만치 않다. 그래서 1억원대 투자로 33평 아파트 입주권을 받을 수 있는 구시가지를 눈여겨 볼 만하다. 성남 구시가지도 관심을 끌기는 마찬가지다. 최근 성남 구시가지는 재개발로 인한 주거환경 개선과 판교 및 서울공항 이전에 따른 개발 기대감이 높아지고 있다. 이에 따라 투자자와 실수요자의 관심이 증폭되고 있는 지역이다. 성남 구시가지는 초보운전자들이 운전을 겁낼 만큼 이면도로의 경사가 심하고 좁은 상황이다. 또 주차공간 부족, 낮은 녹지율 등 거주환경이 썩 좋지 않다. 따라서 그동안 분당구를 제외한 성남 구시가지 지역은 그다지 투자자들의 관심을 끌지 못했다. 그러나 성남시 전체가 재개발과 재건축 대상이라고 해도, 과언이 아닐 정도로 이 지역의 개발 잠재력은 무궁무진하다. 특히 지리적 위치도 좋다. 분당과 판교 그리고 송파 잠실권과 연결된다는 점에서 매력적인 투자처가 아닐 수 없다. 이런 상황에서 성남시의 도시주거환경정비 기본계획이 2005년 말에 공고가 나왔다. 따라서 어느 한 곳이라도 개발이 가시화되고 사업도 진척되면, 성남 부동산시장 전체에 미칠 파장이 크다.

인구밀도는 전국 평균의 2배 성남 구시가지는 성남시내 수정·중원구다. 인구 53만5000여 명으로 웬만한 시·군보다 많다. 인구밀도는 ha당 455명으로 전국 평균(220명)의 2배. 전국 최고 수준이다. 그러나 주차장 확보율은 수정구가 40%, 중원구는 30%대에 머무른다. 구릉지에 오밀조밀 모여 있는 건물 사이의 이면도로는 승용차 한 대가 지나가기 힘들 정도로 좁다. 1968년 청계천 일대 철거민 12만여 명이 이주하면서 생겨난 도시여서 계획적인 개발과는 거리가 멀다. 이에 따라 환경개선 및 재개발에 대한 민원 요구가 끊이지 않았던 지역이다. 성남시는 지난해 11월 ‘성남시 도시·주거환경정비 기본계획안’을 발표하고 본격적인 도심 재개발 사업에 나섰다. 이 계획에 따르면 2010년까지 1·2단계 사업을, 2010년 이후 3단계 사업을 추진한다. 총 3단계에 걸쳐 도심재개발사업을 한다는 얘기다. 이미 단대동 등 일부 구역에서는 사업이 시작됐다. 2010년 사업이 완료되는 단대구역과 중동 3구역 등은 평당 1300만~1450만원 선으로 분양가격이 정해졌다. 아직 사업이 시작되지 않은 태평동, 신흥동, 중동, 상대원동 등도 관심을 가져볼 만하다. 성남 도촌지구도 관심 지역이다. 성남 재개발과 동시에 판교를 이을 택지지구로 관심을 끌고 있다. 분당구 야탑동 옆에 있어 분당이나 판교의 기반시설을 그대로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 또한 서울 도심과의 거리도 20km에 불과해 서울과 가깝다. 내년 상반기부터 5000여 가구가 이곳에서 분양될 예정이다. 성남 구시가지는 서울 강남·서초, 경기도 하남 등과 경계인 데다 경부고속도로, 서울외곽순환도로가 인접해 교통여건이 양호하다. 분당~장지고속도로, 성남대로 등을 이용하면 서울 송파까지 차로 15분이면 진입할 수 있다. 성남 시가지를 지나는 지하철 5호선과 분당선 이용도 쉽다. 그러나 이런 장점에도 불구하고 성남 재개발 투자 때에 단기적인 시세차익을 노리는 건 금물이다. 단기투자를 목적으로 조급하게 토지 지분을 매입하는 것은 위험하다. 장기적 안목으로 사업 추진에 따른 단계별 가치 상승에 무게를 두고 투자하는 것이 바람직하다.

초보 투자자들이 갖춰야 할 기본 사항

■ 남을 설득할 만한 부동산 전문지식을 쌓아라. 그런 실력이면 어디에 가서도 실패하지 않는다. ■ 부동산도 결국 나중에 잘 팔아야 남는 것이다. 마케팅 관련 전문서적을 최소한 월 3~4권을 읽어라. ■ 돌아다니면서 투자 정보를 얻을 때는 친절과 미소는 기본이다. ■ 사람 만나는 즐거움을 느껴라. 돈 되는 정보는 현장을 지키는 사람들에게서 나온다. ■ 기본 매너와 예절을 지켜라. 매너가 뛰어나면 돈도 따른다는 것은 큰 돈을 번 부자들만의 노하우다. ■ 부동산 거래 시 상대가 원하는 부분을 빨리 체크하라. 상대가 없는 부동산 거래는 없다는 것을 명심하라. ■ 유머감각을 키워라. 웃으면 말 그대로 돈이 온다.

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