내 청약통장으로 8월 판교신도시 아파트 분양에 도전해 당첨될 수 있을까?’ 올 하반기 분양시장의 최대 하이라이트인 판교신도시 2차 동시분양이 40여 일 앞으로 다가왔다. 청약조건에서부터 자금 마련 계획까지 차근차근 따져봐야 할 때다. 투자 전에 미리 잘 따져보는 것은 재테크의 기본이다. 서울·수도권 청약예금 가입자들의 최대 관심사인 판교 2차 분양은 8월 24일 입주자 모집공고를 내고 8월 30일 청약접수를 시작해 9월 중순까지 이어질 예정이다. 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트는 8월 30일부터, 25.7평 초과 중대형 아파트는 9월 4일부터 1순위 청약이 이뤄진다. 당첨자는 10월 12일 일괄 발표된다.

◇전매제한 기간 등을 꼼꼼히 따져라= 판교 2차 분양 물량은 ▶중대형(전용면적 25.7평 초과) 아파트 4993가구 ▶중소형(25.7평 이하) 아파트 1774가구 ▶민간 중대형 임대아파트 397가구 등 7164가구다. 공급 물량 중 30%는 지역거주 우선 배정에 따라 성남시 거주자에게 분양된다. 분양 방식은 지난 3월 첫 분양 때와 마찬가지로 인터넷 청약을 원칙으로 하되 은행 창구 접수를 병행할 방침이다. 모델하우스는 당첨자 발표 후 일반에 공개된다. 중소형 아파트는 분양가 상한제가 적용된다. 따라서 분양가는 지난 3월 공급된 중소형 아파트 분양가 수준(평당 946만~1133만원)에서 책정될 전망이다. 당첨되면 계약 후 10년간 아파트를 팔 수 없다. 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트에는 채권입찰제가 도입된다. 분양 당시 인근 아파트 시세의 90%에서 분양가를 뺀 나머지 금액만큼 채권을 구입하도록 해 개발이익을 환수하는 것이다. 청약 당첨자에게 돌아갈 수익의 몫이 그만큼 줄어들고 분양 초기 부담금도 커질 수밖에 없다. 분양가(예상가 평당 1200만~1400만원)와 채권손실액을 감안한 실부담금은 분당신도시 시세의 90% 정도인 평당 1700만~1900만원선에서 결정될 것으로 보인다. 계약 후 5년간 전매가 제한된다. 중대형을 분양받을 경우 입주한 뒤 2~3년 정도만 지나면 되팔 수 있다는 얘기다. 전매 제한기간이 중소형 아파트보다는 훨씬 짧지만 이를 감안해 자금 회수 등의 전략을 짜야 한다. 판교 청약에는 중요한 선택이 뒤따른다. 쾌적성이 앞선 서판교를 선택할 것인지, 아니면 역세권과 교통여건이 뛰어난 동판교를 고를 것인지를 신중히 고려해야 한다.

◇청약저축·예금 가입자만 신청 가능= 판교신도시 2차 동시분양에서는 중소형 아파트가 선보였던 1차 분양 때와는 달리 중대형 아파트와 민간 중형 임대아파트 등이 공급되는 만큼 청약 방식에도 다소 차이가 있다. 따라서 8월에 선보일 아파트 청약을 준비하는 사람들에겐 새로운 청약전략이 필요하다. 판교 2차 분양은 청약예금 가입자와 청약저축 가입자들에게 기회가 돌아간다. 청약부금 가입자에게는 청약 기회가 주어지지 않는다. 이번에 공급되는 물량 중 청약부금 가입자가 청약할 수 있는 전용 25.7평 이하 민영 아파트 분양 물량이 없기 때문이다. 또 청약부금 가입자가 중대형 아파트에 신청하기 위해 청약예금으로 갈아타도 전환 1년 후에야 효력이 발생하기 때문에 이번 8월 판교 청약에 나설 수 없다. 평형별로 통장 예치 금액이 달라진다는 점도 따져봐야 한다. 중대형 아파트는 청약예금 가입자가 주택 소유 여부와 관계없이 청약할 수 있다. 하지만 예금액에 따라 청약 평형도 제한된다. 예컨대 ▶전용면적 30.8평 이하는 서울 600만원, 인천 400만원, 경기 300만원 ▶30.8평 초과~40.8평 이하는 서울 1000만원, 인천 700만원, 경기 400만원 ▶40.8평 초과는 서울 1500만원, 인천 1000만원, 경기도 500만원짜리 예금통장 가입자가 각각 청약할 수 있다. 따라서 3월 판교 청약에 나섰다가 탈락한 청약예금 가입자 중 서울 300만원짜리 통장 가입자들은 8월 중대형 아파트에 청약하지 못한다. 이들은 증액을 하더라도 1년 뒤에나 큰 평형에 청약할 수 있어 판교 8월 분양을 노려볼 수 없게 됐다. 따라서 판교보다는 올 하반기 분양될 파주 운정신도시 등 서울·수도권 유망 단지 중소형 아파트로 눈을 돌려보는 것도 방법이다. 주택공사가 공급하는 전용 25.7평 이하 아파트 1774가구는 청약저축 가입자만 청약할 수 있다. 따라서 3월 분양에서 탈락한 가입자도 재도전할 수 있다. 3월 판교신도시 청약 때와 마찬가지로 가입한 지 오래되고 저축총액과 납입한 횟수, 부양가족 수 등이 많을수록 당첨 확률이 높다. 유엔알 박상언 대표는 “장기 무주택자로 성남 거주자이면서 납입액과 납입 횟수가 많은 가입자라면 통장을 변경하지 말고 청약저축 통장을 활용하는 것이 더 낫다”고 말했다. 납입금액이 많은 가입자에게 우선권을 주기 때문에 납입금액이 1000만원은 돼야 당첨 안정권이다. 그러나 무주택 기간이나 납입액 및 납입 횟수 등에서 밀리는 가입자라면 청약제도 변경으로 장기 무주택자의 당첨 확률이 더 높아지게 되는 만큼 청약예금으로 전환, 무주택 최우선 순위로 청약하는 것도 방법이다. 다만 청약예금으로 바꾸면 다시 청약저축 통장으로의 전환은 불가능하다는 점에 유의해야 한다. 중대형 임대는 10년 후 분양하는 조건으로 동양생명이 42평형 단일평형을 공급한다. 청약예금 가입자에게 청약 기회가 주어진다. 공급 물량 중 일부가 3자녀 이상 다자녀 가구에 특별공급된다는 것도 판교 1차 분양 때와는 다른 점이다. 판교 2차 분양 때부터 3자녀 이상을 둔 무주택 세대주는 분양 물량의 최대 3%(중소형 53가구, 중대형 150가구 등 총 203가구)를 특별공급받을 수 있게 된 것이다. 특별공급분은 청약통장 없이도 신청할 수 있다. 다만 3자녀 이상 가구끼리 경합이 생길 경우 무주택 기간, 자녀 수, 미성년자 나이, 해당지역 거주기간 등을 기준으로 당첨자를 가린다. ◇중도금 마련 계획 미리 세워야= 판교 중대형 아파트의 경우 채권입찰제가 적용돼 분양가 외에 채권을 사야 한다. 채권 구입에 필요한 금액은 사실상 분양가로 볼 수 있기 때문에 결국 대출받는 기준금액이 될 공산이 크다. 문제는 주택투기지역 내 6억원이 넘는 아파트에 대해서는 총부채상환비율(DTI)을 40% 이내로 유지해야 한다는 것이다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교 중대형 분양가(채권금액 포함)가 대부분 6억원을 넘어 DTI 적용을 받을 것”이라며 “당첨자가 주택담보 대출을 받아 중대형 아파트 매입 비용을 해결하려는 생각은 접는 게 좋다”고 말했다. 중대형 평형의 경우 대출받을 수 있는 금융상품의 선택 폭도 제한된다. 주택담보가치가 대출 대상 기준금액인 3억원과 6억원을 초과하기 때문에 생애최초 주택구입자금 대출과 주택금융공사 모기지론 등을 활용할 수 없다. 이용 가능한 관련 대출제도로는 주택공사에서 일종의 시행사 자격으로 추천하는 시중은행의 중도금 대출을 활용하는 방법밖에는 없을 것으로 보인다. 물론 DTI 적용 대상 단지일 경우 적정 금액을 대출받지 못하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 판교 중대형 청약 희망자는 초기 채권 할인에 따른 손실액과 초기 계약금(분양가의 20%)을 일단 준비해야 하는 것은 물론 중도금 계획까지 미리 세워놓아야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 동판교는 주거환경, 서판교는 교통과 교육 등이 강점으로 꼽힌다. 역으로 서판교는 불편한 교통이, 동판교는 떨어지는 쾌적성이 약점으로 지적된다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “동·서판교의 장단점과 함께 자녀의 연령, 출퇴근 지역과 거리, 출퇴근 수단 등 개인 사정 등을 감안해 청약할 단지를 택하는 게 좋다”고 말했다.

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