은평구 뉴타운과 파주·운정 신도시의 고분양가 논란에다 판교 중·대형 분양 경쟁률이 치솟으면서 강남 재건축 단지가 장기 투자처로 다시 주목받고 있다. 지난 3·30대책의 타깃이었던 강남 재건축 아파트 가격이 다시 꿈틀대고 있다. 일부 지역의 아파트 가격은 평당 5,000만원에 거래되는 등 강세를 띠며 다시 아파트 값 상승을 이끌고 있다. 지난 5월에 ‘버블 세븐’으로 지목된 후 기반시설부담금·개발부담금 등 각종 규제에 묶여 한동안 고전하던 강남 재건축 아파트 가격이 9월 이후 재차 상승세로 돌아서는 모습인 것이다. 10월 들어 송파구 재건축 아파트는 1.57% 올랐고, 강남구와 서초구는 각각 0.50%와 0.30% 상승했다. 각종 규제에서 벗어난 재건축 아파트 단지뿐만 아니라 9월에 관리처분을 신청한 강남구 역삼동 개나리 4·5차, 진달래 2·3차 등도 최근 5,000만원 이상 올랐다. 그런 데다 잠실 주공5단지·대치동 은마아파트 등도 많게는 수천만 원씩 값이 뛰었다. 관리처분계획인가 신청 등 규제에서 벗어난 아파트뿐만 아니라 재건축 초기 단지도 덩달아 값이 뛰고 있는 형국이다.

강남 재건축 아파트 값 왜 오를까 = 강남 아파트 값이 왜 오르는지 알려면 먼저 이 지역의 특성을 이해할 필요가 있다. 1970년대에 개발된 강남은 서울에서 유일하게 오피스와 주거 지역이 공존해 있는 계획도시라고 할 수 있다. 다른 지역이 따라올 수 없을 정도로 교육과 교통, 그리고 편의시설 등 주거 여건이 잘 정비돼 있는 곳이다. 이렇다 보니 진입 수요는 많은데 아파트 공급은 한정돼 있어 그만큼 집값 상승이 불가피하다. 이런 가운데 정부가 양도세 중과 등 규제에 규제를 거듭한 게 오히려 매물 부족을 불러 결론적으론 집값 상승을 부추기는 셈이 됐다. 예컨대 종합부동산세 증가 탓에 아파트를 처분하려고 고민했던 강남의 ‘큰손’들이 요즘에는 그래도 돈이 될 것으로 여겨지는 중·대형 평형을 중심으로 계속 보유하는 방향으로 돌아서고 있다. 게다가 은평구 뉴타운과 파주·운정 신도시의 고분양가 논란, 판교 중·대형 분양 경쟁률 상승 등은 강남 재건축 단지가 장기 투자처로 또다시 주목받는 원인이 되고 있다.

강남권 재건축 아파트 시장 전망은 = 강남 재건축 아파트 시장의 향방은 어떻게 될까. 가을철 전세난이 가중되면서 전세 수요가 매수세로 전환되고 있어 강남권 재건축발 집값 상승은 당분간 이어질 전망이다. 또 판교 신도시 낙첨자 가운데 일부가 강남권 아파트 매입에 나설 것으로 보여 4분기 강남권 집값 불안이 가시화될 가능성이 크다. 다만 강남권 전반의 상승보다는 개발 재료가 있거나, 규제를 피한 일부 단지는 강세가 계속되는 식으로 강남권에서도 차별화 현상이 나타날 것으로 보인다. 이런 시장의 흐름에 영향을 미칠 최대 변수는 정부의 재건축 아파트 규제 완화 여부와 내년으로 다가온 대통령 선거, 그리고 북한의 핵실험으로 돌출된 북핵 리스크 등이라고 할 수 있다. 특히 2차 핵실험 등 북핵 변수가 장기화·악화될 경우 부동산 가격의 하락 압력이 높아질 수 있다. 반면 악재에 못지않은 지역개발 호재도 가격에 영향을 미칠 변수로 작용할 전망이다. 가장 큰 호재는 강남역 인근 삼성타운 건설이다. 93년에 착공해 2008년 완료될 예정인 이곳에 입주할 임직원은 2만여 명에 이른다. 게다가 하루 유동인구가 적어도 20만 명 정도가 될 것으로 추산된다. 여기에 잠실 5단지 상업지역 변경 여부 역시 커다란 변수다. 상업용지로 바뀌면 30~60층 높이의 주상복합아파트가 들어설 수 있다. 그렇게 된다면 잠실 1~4단지 재건축 아파트와 가락동 재건축 아파트, 송파 신도시 일대가 거대한 주거 밸트로 바뀌게 된다.

재건축 투자 상품은 = 먼저 개발 재료로는 무엇이 있는지, 규제를 피해가는 지역이 어디인지를 살펴봐야 한다. 지난 9월 25일 재건축 초과이익환수법 시행으로 개발부담금을 피해가는 서울 지역 아파트는 20개 재건축단지 1만여 가구다. 이 가운데 초과이익환수법 시행 전 관리처분인가 신청이 가장 많은 곳은 서초구로 반포동 미주(280가구), 잠원동 반포·한양(372가구), 서초동 삼호가든 1·2차(1,134가구), 잠원동 대림(632가구), 잠원동 한신 5차(555가구), 반포2동 한신 1차(신반포 1차·790가구), 서초동 금호(324가구), 서초4동 삼익(228가구), 서초4동 삼호 1차(708가구), 방배동 서리풀 단독주택(395가구) 재건축 등 모두 10개 단지, 5,318가구가 집중돼 있다. 반면 강남구에서는 청담동 한양(672가구), 역삼동 진달래 2차(424가구), 역삼동 진달래 3차(432가구), 역삼동 성보(375가구), 역삼동 개나리 4차(264가구), 역삼동 개나리 5차(192가구), 도곡동 광익연립(16가구), 신사동 삼지(60가구) 등 8개 단지, 2,435가구가 관리처분 인가를 신청했다. 강동구에서는 고덕 주공 1단지 780가구가 유일하게 관리처분 신청을 냈다. 한편 개발 수혜에서 소외됐던 단독주택지가 새로운 재테크 투자 상품으로 급부상하고 있다. 강남 재건축 아파트 외에도 단독주택 재건축 정비구역 지정이 가능한 노후 단독주택 밀집지역은 노후 불량 건물 기준 완화 조치로 안전진단 절차가 적용되지 않아 단독주택지의 재건축 추진이 수월한 데다 재건축보다 적은 금액으로 투자가 가능하다. 또 자녀 증여용으로도 인기를 끌고 있다. 단독주택 재건축 사업을 추진 중인 강남 일원동, 개포동, 서초 방배동 일대, 강동 고덕지구 외에 대치·역삼·삼성·방이·가락동 등도 유망하다.

무엇을 조심해야 하나 = 강남권 재건축 아파트에 투자하기 전 반드시 살펴봐야 할 것은 부담금 대상인지 여부이다. 부담금 대상은 지난 9월 24일 이전에 관리처분계획 인가를 접수한 재건축 아파트다. 또 단독주택 지역 등도 대부분 부담금 대상 여부를 확실하게 검토한 후 투자해야 한다. 부담금을 피했다 할지라도 안심할 수는 없다. 각 단지 조합이 부담금을 피하기 위해 관리처분을 서두르면서 반대파와의 갈등을 봉합하지 못한 채 인가 신청만 해놓은 곳이 적지 않기 때문이다. 따라서 재건축 조합의 속내 사정을 파악하는 것도 필요하다. 이렇게 개발부담금은 피한다 해도 후분양제·소형 평형 의무비율 등 재건축 추진을 가로막는 규제는 여전하다. 특히 재건축 초기 단계인 아파트는 앞으로 안전진단이 까다로워 재건축하기가 쉽지 않을 전망이다. 따라서 초기 단계 아파트에 투자하기 전 안전진단 통과를 확인해야 한다. 더불어 투자 대상 아파트의 규모와 입지, 대지지분 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요도 있다. 결론적으로 강남권 재건축 아파트에 투자할 때는 시세차익보다 실수요 입장에서 접근하는 게 바람직하다. 더불어 규제 강화 등 다른 가격 변수의 추이도 유심히 살펴봐야 한다.

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