수익성 높은 영원한 블루칩

▶상가투자자들이 택지지구 내 상가 청약신청서를 작성하고 있다.

식을 줄 몰랐던 아파트 시장의 투자 열기가 냉각되는 모습이다. 매수 문의가 뚝 끊긴 것은 물론 일부 지역에서는 부풀려진 호가까지 떨어지고 있다. 하지만 이런 낌새만 가지고 부동산 시장에 대한 우울한 전망을 내놓기는 아직 이르다. 500조원이 넘는 시중 유동자금이 끊임없이 유망 투자처 주변을 떠돌고 있기 때문이다. 특히 택지지구 내 단지 상가는 투자자의 입질이 끊이지 않는 영원한 ‘블루칩’ 상품이다. ‘두 마리 토끼’ 좇는다=왜 상가가 인기일까? 어찌보면 그 이유가 간단하다. 주택담보대출 한도 축소, 주택 관련 세제 강화 같은 정부의 잇따른 규제 때문에 갈 곳 잃은 풍부한 유동자금이 속속 상가 시장으로 들어오고 있어서다. 특히 택지지구 내 단지 상가는 투자 적합지로 부상하고 있다. 하지만 경기에 민감한 상가의 특성상 섣부른 투자는 절대 피해야 한다. ‘호사다마’라는 말도 잊지 말자. 이 같은 상가 투자 상품의 경우 경기가 활황일 때 고수익을 올릴 수 있지만, 반대로 경기가 불황일 때는 수익은커녕 본전도 못 찾을 수 있기 때문이다. 그야말로 ‘대박’ 아니면 ‘쪽박’인 셈이다. 그렇다면 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있는 상가는 없는 것일까? 있다. 정답은 바로 ‘단지 내 상가’다. 근린·테마 상가처럼 따로 유동인구를 확보할 필요가 없고, 배후 주거세대가 풍부해 ‘임대 수익’과 ‘차익 실현’이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것이다. 특히 아파트가 택지지구 내에 위치하고 있다면 그야말로 금상첨화다. 인근 단지들까지 합쳐진 탄탄한 배후 세대를 이룰 수 있어 단지 내 상가는 몸값 상승에 유리하게 작용한다. 이러한 택지지구 단지 내 상가의 메리트는 이미 아는 사람은 다 알고 있다. 2004년 3월 인천 삼산지구 주공7단지 내 상가 입찰 결과 1층 6.2평짜리 점포가 5억5000만원에 낙찰, 평당 8870만원의 최고가를 기록한 것도 이 같은 인식에서 비롯된 결과다. 지난해 진행됐던 동탄신도시 단지 내 상가 입찰 과정에서도 이 같은 열기가 뿜어진 바 있다. W아파트 7.11평의 점포가 내정가 2억1330만원을 훌쩍 뛰어넘은 6억1330만원에 낙찰된 것이다. 이는 평당 8790만원에 이르는 금액인데, 이전에 공급됐던 L아파트의 6927만원, I아파트의 7500만원보다 높은 수준이다. 이 밖에 부천 여월지구, 고양 풍동지구, 인천 논현지구 같은 대어급 택지지구에서도 단지 내 상가의 평균 낙찰가율이 내정가를 크게 웃돌았다. 심지어 비교적 입지여건이 떨어지는 것으로 평가되는 양주 덕정지구에서도 대한주택공사가 공급한 12개 점포의 경쟁률이 10대 1을 기록, 단지 내 상가의 인기를 실감케 했다. 하지만 투자의 기본은 싸게 사는 것이다. 비싸게 사면 자칫 손해를 볼 수 있는 건 단지 내 상가에도 통하는 말이다. 알짜 단지 내 상가 ‘가득’=황금돼지해 정해년에도 돈을 벌어줄 택지지구 알짜 단지 내 상가가 대거 대기 중에 있다. 고르고 또 골라 투자실행에 나설 일이다. 가장 먼저 선보이는 곳은 지난 1월 25일 인기리에 분양을 마친 의왕 청계지구 내 9개 점포다. B1, 2블록에서 각각 4~5개씩이 선보이며, 오는 3월 입찰 예정이다. 이 지역은 서울외곽순환고속도로 학의JC, 57번 국도, 과천~의왕 도로를 통해 강남권, 안양, 성남 등지로 오고 가는 게 수월하다. 지하철 4호선 인덕원역과는 차량으로 5분 거리에 불과하다.

역시 3월께 용인 보라지구 6블록에서는 7개의 점포가 소개된다. 총 762가구를 배후 세대로 두고 있다는 게 특징이다. 이 지역은 경부고속도로 수원IC, 23번 국도를 타기 수월하다. 또한 2011년 개통 예정인 분당선 연장선 상갈역 이용이 가능하다. 전철이 생기는 곳에 미리 선점하는 효과도 누릴 수 있다는 얘기다. 대한주택공사가 공급하는 국민임대단지 내 단지 상가도 물량이 풍부하다. 고양 일산2지구에서는 A-1 블록에서 미계약된 점포 1개가 재입찰될 예정이다. 전체 1378가구 규모의 대단지를 배후에 두고 있다. 이곳은 경의선 복선화 전철 계획에 따라 남동쪽으로 풍산역이 신설되며, 지방도 310번 및 207번과 인접하게 된다. 지하철 3호선 정발산역을 차량으로 이용할 수 있다. 입찰일은 아직 미정이다. 관심이 있다면 두고 두고 확인을 해볼 일이다. 화성 봉담지구 1, 2, 5블록에서도 각각 4개, 6개, 9개 등 총 19개의 점포가 공급된다. 블록별로 622~918가구가 들어설 예정이다. 과천~봉담 고속화도로 봉담IC와 500m 거리로 43번 국도, 84호선 지방도와 인접해 있다. 2009년 8월 개통 예정인 서수원~평택 민자고속도로와 2007년 개통을 목표로 하는 수원 영통~화성 분천 국도 대체도로 같은 길과 인접해 교통여건이 한층 편리해질 전망이다. 5월께 분양 예정이다. 지난해 단지 내 상가 열풍을 일으켰던 동탄신도시에서도 또 다른 점포가 대기 중이다. 1-1 블록 5개, 1-2, 3, 4블록 8개, 1-5 블록 9개 등 총 22개의 점포가 7월 분양을 기다리고 있는 것이다. 2기 신도시의 선두주자인 동탄신도시는 수도권 남부의 노른자위 택지로 삼성전자를 배후에 둔 직주근접형 신도시다. 경부고속도로 기흥IC를 이용할 수 있다. 9월 공급될 용인 구성지구에서도 4개 블록 내 23개의 점포가 선보인다. 위치별로는 1블록에서 5개, 2블록 4개, 5블록 6개, 9블록 8개 등이다. 블록별로 389~948가구가 계획돼 있다. 경부고속도로와 영동고속도로가 만나는 신갈JC와 동백~죽전~분당 도로의 이용이 수월하고, 용인경전철 및 분당선 연장선도 들어와 교통환경 개선이 기대된다. ‘꼬마 판교’로 불리며 뛰어난 입지를 자랑하는 성남 도촌지구에서는 가장 많은 점포가 쏟아질 예정이다. A-1 블록 6개, A-2 블록 6개, A-3 블록 8개, A-4 블록 7개 등 총 27개의 점포가 새 주인을 맞이하게 된다. 단지별로는 550~1060가구가 들어설 계획이다. 서울외곽순환고속도로 성남IC, 분당~수서 고속화도로, 경부고속도로 판교IC, 국도3호선, 성남대로 등의 이용이 쉬워 교통 요지로 꼽힌다. 오는 11월 입찰 예정으로 ‘연간 투자 달력’에 미리 체크한 다음, 11월이 되면 다시 한번 확인해 볼 일이다. 폐쇄된 상권, ‘과열 입찰’삼가야=올 역시 단지 내 상가의 뜨거운 입찰 열기가 예상되지만 과열 입찰은 삼가야 한다. 풍부한 고정수요로 안정적인 고수익을 올릴 수 있다는 장점에도 중·소형 편의점, 부동산, 세탁소, 제과점 등 입점 업종의 한계와 아파트 입주민 만을 수요자로 삼아야 하는 폐쇄적 상권이라는 단점도 있기 때문이다. 전문가들은 낙찰가는 내정가의 150% 이하여야 한다고 조언한다. 높은 낙찰가로 인한 수익률 저하를 막기 위함이다. 투자의 기본은 싸게 사는 것임을 잊지 말자. 비싸게 사는 것보다는 안 사는 게 낫다는 말도 역시 잊지 말자. 또 구매력 높은 20~30평형대 주류의 500가구 이상 중급 단지를 택하는 게 좋다. 40평대 이상의 대형 평형에서 점포 운영이 잘 될 것이라고 생각할 수 있지만, 백화점으로 수요를 뺏겨 오히려 구매력은 떨어진다는 지적이다. 전체 가구 수와 함께 가구당 상가 면적도 따져봐야 한다. 배후 세대가 아무리 많더라도 점포 수가 많으면 독점적 지위가 어려운 탓이다. 통상적으로 가구당 상가 면적이 0.3~0.5평가량 되는 게 영업권 보장에 유리하다. 이러한 단지 내 상가 분양에는 자격 제한이 따로 없고, 1명이 여러 개의 상가에 입찰할 수도 있다. 보통 일반 공개 경쟁입찰로 가장 많은 금액을 적어낸 사람에게 돌아가며, 유찰 시 선착순으로 낙첨자를 가린다. 계약은 낙찰 후 5일 이내 체결한다. 한편 대한주택공사는 2월에 올해 공급할 단지 내 상가를 공개할 예정이다. 이에 대한 자세한 분양 일정은 매월 둘째 주 금요일 대한주택공사 홈페이지 또는 일간신문에서 확인할 수 있다.

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