[부동산 펀드] 美 리츠 30년간 연 14.5% 수익

▶HSBC은행에서 연 글로벌 부동산 펀드 세미나에 투자자들이 강의를 듣고 있다.

해외부동산 직접투자가 만만치 않다고 생각하는 투자자는 해외부동산 간접투자로 눈을 돌려보자. 지난 글에서 해외부동산 직접투자에 대해 얘기했지만, 사실 직접투자 때는 조심할 게 많다. 우선 해당 부동산에 대한 사업성이나 시장 전망도 해야 하고, 현지의 세법이나 부동산법도 잘 알고 있어야 한다. 또한 해당 국가의 부동산 정책의 변화에 따른 위험에 그 부동산이 노출돼 있다는 것을 잊어서도 안 된다. 유동성이 떨어지는 것도 문제다. 긴급히 돈이 필요할 때 직접투자한 해외부동산을 금세 팔기는 쉽지 않기 때문이다. 투자 시 발생하는 환위험도 피할 수 없다. 부동산 계약에 따른 복잡한 제반 서류를 만들고 이에 따른 수수료를 내야 하는 것도 부담이다. 설사 부동산을 매입했다 해도, 그 후 부동산에 대한 유지·보수·관리는 필수다. 개인이 이런 모든 것을 챙기기는 어렵다.

전 세계 부동산에 골고루 투자 이 같은 복잡한 과정이 싫다면? 당연히 간접투자인 부동산 펀드에 가입하는 게 상책이다. 해외부동산 간접투자 펀드의 특징은 이렇다. 글로벌 주식형, 채권형 펀드에 비해 상대적으로 높고 매력적인 배당수익이 우선 돋보인다. 그것도 지속적으로 얻을 수 있다는 게 눈길을 끈다. 부동산 펀드는 주식, 채권형 펀드와 다른 성격의 투자 방법이라 포트폴리오 분산투자 효과도 얻을 수 있다. 장점은 또 있다. 부동산 펀드 및 리츠 투자는 언제든 가입과 환매가 자유롭다. 펀드 하나로 전 세계의 돈 되는 부동산에 골고루 간접투자할 수 있는 것도 강점이다. 각국에 동시 투자하기 때문에 환율 변동의 위험도 최소화된다. 부동산 리츠 주식이나 부동산 전문기업의 주식에 투자를 하는 것이라 상장사 투자와 같은 엄격한 정부 규제를 받는다. 거래의 투명성이 보장된다는 것도 특징이다. 장점을 하나씩 구체적으로 알아보자. 먼저 부동산 펀드의 높고 안정적인 배당수입에 대해 살펴보자. 각국의 대표적인 부동산 펀드의 배당수익은 해당 국가의 10년짜리 국채 수익률에 비해 평균적으로 더 높다. 투자정보 업체인 톰슨 파이낸셜 데이터 스트림 등에 따르면 2006년 11월 기준으로 싱가포르의 경우 10년 국채의 연 수익률은 2.5%인데 비해, 부동산 펀드의 연 수익률은 이보다 1.72%포인트 더 높다. 이 같은 사정은 각국이 엇비슷하다. 호주는 10년짜리 국채보다 리츠가 0.09%포인트, 뉴질랜드는 1.25%포인트, 일본은 2.01%포인트, 홍콩은 0.04%포인트가 각각 더 높다. 이 같은 수익률은 주식형 펀드에 비해 상대적으로 높은 편이다. 특히 2000년 1월부터 2006년 12월까지 장기적인 주가 상승기에도 더 높은 성과를 냈다는 게 돋보인다. 배당수익을 지속적으로 얻을 수 있다는 점도 부동산 펀드의 매력이다. 실제 미국 리츠의 경우 1977년부터 2006년까지 30년간 연평균 수익률은 무려 14.5%에 달한다. 우리나라의 실제 은행금리의 4~5배에 달하는 좋은 성적이다. 30년 기간 중에 리츠 가격이 하락한 때는 단 여섯 번(6년)에 불과하다.

20년간 연평균 배당수익 8.9% 배당수익도 결코 낮지 않다. 일례로 호주 매쿼리자산운용에 따르면, 호주 리츠 시장은 1985년 이후 20년간 리츠의 배당수익률이 평균 8.9%를 실현하고 있다. 왜 이렇게 배당이 높을까? 이는 임대율이 높고, 리츠들이 임차인 위험이 적은 양질의 부동산 물건을 다수 확보하고 있어서다. 이는 호주 리츠의 배당수익률이 예측성 높고 변동성이 작다는 것을 뜻한다. 부동산 펀드가 주식, 채권과 다른 성격이기 때문에 포트폴리오 분산투자 효과를 갖고 있다는 점도 눈길을 끈다. 글로벌 증시와 글로벌 리츠와의 상관관계를 알아 보자. 매쿼리, UBS, 블룸버그 자료 등을 종합하면 코스피 지수와 글로벌 리츠 펀드의 상관계수는 0.4, MSCI 월드지수(모건 스탠리 종합지수)와의 상관계수는 0.53, S&P 500과의 상관계수는 0.49 등이다. 이는 글로벌 부동산 펀드가 채권이나 주식시장과 낮은 상관관계에 있다는 것을 뜻한다. 또한 부동산 펀드에 투자하면 위험을 그만큼 축소할 수 있다는 얘기도 된다. 적은 돈으로 투자해도 전 세계 부동산에 골고루 간접투자할 수 있는 점도 부동산 펀드의 매력이다. 예를 들어 부동산 펀드 상품인 ‘매쿼리 글로벌 리츠 펀드’를 살펴보자. 이 펀드에 들어 있는 돈은 유럽 내 리츠인 유니베일·랜드 시큐리티스·브리티시 랜드·로담코 유럽, 호주 내 리츠인 웨스트필드·GPT·스톡랜드·미르박·매쿼리 트러스츠, 북미 내 리츠인 사이몬 프로퍼티·스타우트 호텔·이퀴티 프로퍼티·킴코 리얼티 등에 골고루 투자된다. 이 중 대표적인 리츠에 대한 비중(2007년 1월 기준)은 웨스트필드 11.58%, 스톡랜드 4.84%, 매쿼리 4.39%, 미르박 3.69%, 제네럴 프로퍼티 3.62% 순이다. 자산배분 현황을 보면 호주 39%, 북미 28%, 아시아 12%, 유럽 17% 등이다. 분야별 자산배분 현황은 쇼핑몰 34.97%, 도로·항만 같은 산업시설 8.37%, 오피스 20.79%, 임대주택 7.61%, 기타 부동산 25.14% 등이다. 이 같은 인기 덕분에 현재 해외 부동산 펀드에 많은 돈이 몰리고 있다. HSBC은행의 정용훈 이사는“지난해 10월까지 6969억원에 머물던 해외부동산 펀드 투자금액은 올 들어 2월 말 기준으로 4조9139억원에 달하고 있다”고 말했다. 4개월 만에 7배 정도로 커진 것이다.

어떤 상품이 있나

HSBC 펀드 3개월 만에 8% 수익 부동산 펀드로 돈을 벌려면? 투자자들은 당연히 ‘좋은 상품을 고를 줄 아는 안목’을 지닌 금융기관과 만나야 한다. 그런 점에서 HSBC은행은 주목받을 만하다. 이 은행은 지난해 3개월 만에 8% 수익률이란 대박을 터뜨렸다. HSBC은행은 부동산 펀드인 ‘유라시아 더블리츠 펀드 1차’를 모집형(일시적으로 기간을 정해 판매하는 형태)으로 2006년 8월 14일부터 11일간 판매했다. 이 상품의 판매실적은 총 380억원. 유럽과 일본의 부동산 지수에 투자하는 이 상품은 3개월 만에 목표수익률 8%(연 수익률로 환산하면 32%)를 달성하고, 투자원리금을 고객에게 조기 상환했다. 지난해 11월 6일부터 11일간 판매된 모집형 펀드 ‘유라시아 더블리츠 펀드 2차’도 같은 경우다. 부동산 펀드 전문가인 HSBC은행 정용훈 이사는“판매실적이 586억원인데, 이 역시 3개월 만에 8%의 목표수익률을 달성한 다음 조기 상환됐다”고 강조했다. 이 상품도 역시 유럽과 일본의 부동산 지수에 투자하는 펀드다. HSBC은행은 최근에도 모집형 펀드로 ‘해외 부동산 듀얼옵션 펀드’를 내놓기도 했다. 1월 10일부터 10일간 판매됐다. 연간 목표수익률을 12~16%로 잡고 있다. 이 상품은 6개월마다 평가를 받는다. 만일 이 같은 목표수익률을 달성하면 당연히 조기 상환하게 된다. 물론 이외에도 각 은행이나 증권사를 찾아가면 ‘개방형’ 부동산 펀드를 만날 수 있다. 수시 입출금이 가능한 펀드라고 보면 이해가 쉽다. 예를 들어 HSBC은행 측은 현재 ‘아시아 태평양 리츠 재간접 투자신탁’을 판매하고 있으며, ‘매쿼리-IMM 글로벌 리츠 재간접 투자신탁’ 상품은 3월 말 선보일 예정이다. ‘아시아 태평양 리츠’는 기은SG자산운용에서 운용하고 있으며, 일본을 제외한 아시아·태평양 지역의 부동산 리츠와 부동산 관련 주식에 투자하고 있다. 안정적인 배당을 추구하는 게 특징으로, 2006년 2월 13일 설정되었다. ‘매쿼리-IMM 글로벌 리츠’는 현재 매쿼리-IMM자산운용에서 맡고 있으며, 전 세계 오피스, 쇼핑몰 아웃렛, 공장, 아파트 같은 상업용 부동산에 간접투자하는 글로벌 리츠 펀드다. 주식이나 채권보다 상대적으로 작은 위험을 갖고 있어 포트폴리오 차원에서 분산투자 효과가 있다는 게 은행 측 설명이다. 부동산 펀드는 가입과 환매가 자유롭다. 그만큼 유동성도 뛰어나다. 소액 투자도 가능하다. HSBC은행의 경우 최저 투자금액은 300만원이다.