고밀도 중대형 평형 주목하라

▶2007년 들어 재건축 아파트에 대한 정부 대책이 계속 나오고, 또 이 같은 아파트 가격이 조정을 받으면서 투자자들의 혼란 역시 가중되고 있다.

최근 재건축 아파트값이 떨어지면서 일각에서는 이젠 투자 가치가 없다고 단정하지만 재건축 아파트는 ‘휴화산’과 같다. 언제든 활화산으로 변할 수 있는 투자 대상이란 얘기다. 특히 참여정부가 끝나고 새 정부가 들어서면 재건축 아파트가 시장의 ‘변수’로 떠오를 전망이다. 재건축 아파트 투자 가치, 1ㆍ11 대책과의 상관관계, 투자 유의점과 세금 등을 이코노미스트와 신한은행 부동산 재테크팀이 집중적으로 알아봤다.

현재 우리나라에서 가장 대표적인 주거시설 빅3는 어디일까? 누구라도 별 주저 없이 삼성동 아이파크·도곡동 타워팰리스·대치동 동부센트레빌을 꼽을 것이다. 족보를 따져보자면 삼성동 아이파크는 원래 현대산업개발 사옥을 허물고 지은 순수 주거시설 아파트다. 도곡동 타워팰리스는 삼성그룹이 신사옥을 짓기 위해 1994년에 매입해 소유하고 있던 부지다. 우여곡절 끝에 사옥 건립 계획이 무산되며 현재의 초고층 주상복합 건물이 들어선 것이다. 두 곳 모두 대기업에서 사옥 부지로 소유하던 땅을 개발해 직접 분양한 것이다. 반면 대치동 동부센트레빌의 경우는 조금 다르다. 대치동 670번지 일대 탑상형 주공 아파트를 허물고 탄생한 재건축 아파트다. 2000년 말 재건축 시공사 선정이 있을 무렵 주공 고층 아파트 34평형의 시세는 5억원을 채 넘지 못했었다. 당시 8000여만원의 추가 부담금을 지불한 조합원들은 60평형에 입주할 수 있었다. 2007년 현재 60평형의 호가는 35억원을 넘나들고 있다. 단순 비교를 해도 무려 6배 이상이 오른 것이다. 게다가 당시 5억원이라는 가격도 재건축 호재가 반영돼 급작스레 상승한 값이었다. 결국 2억~3억원짜리 낡은 아파트가 10년 만에 30억원대 고급 주택으로 변신했다는 얘기다. 현재 압구정·개포·송파·강동에 이르는 ‘재건축 꿈나무들’의 희망도 어찌 보면 대치동 동부센트레빌 신화에서 시작됐다고 볼 수 있다.

대박 신화 계속 이어질지 의문 동부센트레빌 신화의 원동력은 당연히 높은 용적률에서 기인한다. 이보다 시기가 빠른 극동아파트 재건축인 서초래미안이 그랬듯이 무려 300%에 가까운 놀라운 용적률을 적용받아 동부센트레빌 조합원들은 적은 추가부담금으로 평형을 늘리고 재산 불리기에 성공했던 것이다. 재건축 대박 신화 뒤에는 높은 용적률과 대량의 일반분양물, 높은 일반분양가가 숨어 있다. 그렇다면 앞으로도 동부센트레빌이나 도곡렉슬 같은 대박 신화가 이어질 수 있을까? 지난 1월 정부는 앞으로 민간택지에서도 공공택지에 시행하는 분양가 상한제를 적용하기로 합의했다. 한마디로 택지비와 건축비를 원가개념으로 산정하겠다는 의지인데, 재건축과 재개발 사업에는 치명적일 것으로 시장에서는 보고 있다. 택지비 책정이 원가개념이다 보니 일반 매입토지의 경우에는 업체의 구입가격이 원가가 될 것이다. 재건축의 경우 기존의 땅을 갖고 사업을 벌이는 만큼 택지비의 원가는 감정평가액이 될 가능성이 크다. 일반적으로 감정가격은 거래시세보다 낮게 형성되므로 일반분양가는 떨어질 수밖에 없다. 결국 재건축 조합원들의 추가부담금(건축비 부담액) 규모는 늘어나고, 일반분양분과 분양가격은 줄어드는 구조를 형성할 수밖에 없다. 이렇게 되면 일반분양분이 많은 재건축 사업장일수록 기대했던 수익성이 상당부분 악화될 것이다. 그뿐만 아니라 개발이익환수, 기반시설부담금, 개발부담금 등의 규제들도 조합원들에겐 불리하게 작용한다. 일반분양가를 통해 유야무야 일반 분양자에게 떠넘겼던 비용이 고스란히 되돌아오게 되는 것이다. 한마디로 대지 지분이 많고 기존 용적률이 낮은 지역의 경우, 현재 시세보다 낮은 가격에 투자해야만 한다는 얘기다. 재건축 투자수익의 공식이 확 바뀌게 되는 것이다. 특히 기존 용적률이 90%를 밑도는 둔촌주공·고덕주공·가락시영 같은 저밀도 지구와 개포지구는 수익성이 악화될 것이란 논리가 성립된다. 반면 1대 1 재건축을 추진하던 일부 고밀도 재건축 단지는 상대적으로 악영향이 덜할 전망이다.

대지 지분보다 시세가 중요 그렇다면 지금껏 재건축 투자의 최우선 법칙인 넓은 대지지분과 낮은 용적률 단지를 포기하고, 고밀도 재건축 단지로 방향전환을 해야 할까? 반드시 그렇지만은 않다. 일단 9월 초까지 사업승인 신청을 한 재건축 단지는 분양가 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 보인다. 여기에 해당하는 것이 고덕·둔촌·가락시영 같은 단지다. 물론 사업승인 신청 후에도 분양승인 신청을 서둘러야 하는 조건이 있으나 이 기간은 좀 더 연장될 것으로 예상된다. 반면 개포주공이나 대치은마 같은 사업추진 초기단계의 단지들은 투자에 유의할 필요가 있다. 분양가 상한제로 인해 일반 분양가가 낮아지는 만큼 현재 허용된 낮은 용적률 문제와 수익성 악화라는 두 개의 악재를 모두 해결해야 하기 때문이다. 앞으로 재건축 투자를 계획하고 있거나 매도를 고려 중이라면 대지 지분이나 용적률보다는 주변 신축아파트의 시세에 더 많은 관심을 가져야 한다. 현재 시세와 땅값이 비싼 지역일수록 높은 감정가격이 산정돼 일반분양분의 분양가격을 조금이라도 올릴 수 있는 여지가 생기기 때문이다. 또한 시세가 높은 곳일수록 일반분양분에 의지하기보다는 1 대 1 재건축을 하더라도 평수 늘리기를 통해 자산가치를 확대할 수 있기 때문이다. 결국 사업 추진이 늦은 저밀도 단지를 무작정 좇는 현상보다는 압구정동이나 대치동 같은 고밀도지구 중대형 평형이 더욱 각광받을 것으로 보인다.

재건축 투자수익성 분석

투기성 단기 투자 시대는 이제 끝 참여정부 이후 부동산 가격은 급등했다. 그 중심에 재건축 아파트가 자리 잡고 있었다. 부동산 정책에 따라 상승세와 하락세를 반복했다. 호재에 민감하고 악재에 둔감한 것도 재건축의 특성이다. 그동안 재건축 아파트는 꾸준히 상승하는 그래프를 보였다. 이에 따라 재건축 시장에 진입한 이와 진입하지 못한 이들의 희비는 엇갈리고 있다. 그러면 현 시점에서 재건축 시장에 진입해야 되는가? 아니면 말아야 하는가? 또 재건축 아파트 투자는 어떻게 해야 할까? 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지도 궁금증을 자아내고 있다. 재건축 아파트 규제는 갈수록 심해지고 있다. 이를 반영하듯 투자자들도 단기보다는 중장기적 측면에서 투자하는 경향을 보이고 있다. 재건축의 경우에는 규제 내용을 잘 살펴가면서 투자해야 한다. 바로 그 속에 수익성이 숨어있기 때문이다. 과거와 달리 현재는 추진 단계에 따른 재건축 규제 내용도 잘 살펴볼 필요가 있다. 재건축 단계별로 재건축 규제가 다르게 적용되고, 그에 따라 투자 위험도 각각 다르기 때문이다. 그러므로 재건축 규제 내용을 먼저 살펴보는 것이 좋다. 우선 사업계획승인 신청의 단계에 따라 2003년 7월 1일 이후가 분양제 적용 여부에 대한 기준이 된다. 또 2003년 9월 5일을 기준으로, 수도권 과밀억제권역 안에서 주택 재건축사업을 하는 경우 전체 건설 예정 세대수의 60%를 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설하도록 의무화했다. 2003년 12월 31일을 기준으로 투기과열지구 내 재건축조합원에 대해서는 조합원 지위 양도를 금지하게 했다. 따라서 그 이전에 조합 설립이 이뤄진 경우 1회에 한해 조합원 지위 양도가 가능하다. 이 같은 조치로 인해 투자에 대한 수익성은 낮아지고, 일정기간 자금만 묶이게 될 수도 있게 됐다. 재건축 개발이익 일부를 임대아파트 건립에 쓰는 재건축 개발이익 환수제도 시행되고 있다. 2005년 5월 18일을 기준으로 사업시행인가 여부에 따라 나뉜다. 이때 인가를 받았다면 재건축으로 늘어나는 용적률의 10%, 그렇지 못한 경우는 25%의 임대의무 비율을 적용한다. 2006년 9월 25일 이후 관리처분계획 인가를 신청한 재건축 단지는 개별 조합원당 평균 초과 이익에 따라 0~50%의 개발부담금이 부과되고 있다. 부담금은 준공시점과 사업 개시 시점(추진위 승인일)의 집값 차액에서 개발비용과 정상 집값 상승률을 빼 산정하는 ‘초과이익’을 기준으로, 개별 조합원에게 부과된다. 게다가 2006년 7월 12일 이전 사업시행인가를 받지 못한 재건축 단지는 기반시설 부담금 적용을 받아 재건축 사업의 수익성은 더욱 나빠질 전망이다. 그러면 2003년 12월 재건축추진위원회가 설립돼 재건축의 모든 규제가 적용되는 개포주공 4단지의 투자수익성은 어느 정도 될까? 현재 80%인 용적률을 재건축에 따라 200%로 높이고 현재의 가구수를 유지한다는 전제로 임시계산을 해보자. 개포주공 4단지 13평형을 32평형으로 재건축한다는 가정이다. 2012년에 인근 도곡렉슬의 비슷한 값이 형성된다고 하면, 조합원의 개발이익은 4억7910만원이 된다. 그러면 재건축 부담금으로 환수되는 금액은 2억원 정도 된다. 추가부담금 1억6000만원 정도를 포함하면, 각 조합원들은 총 3억6000만원의 부담을 입주 때까지 내야 한다. 사례에서 보듯 각종 규제에 따라 재건축 투자에 따른 대부분의 이익이 환수돼 수익성은 크게 떨어진다. 따라서 과거와 같은 투기성 단기투자는 지양하고, 재건축단계와 적용되는 규제를 충분히 살핀 후 실거주 목적의 중장기 투자를 해야 한다. 허경회 신한은행 부동산전문가 ·khheo@shinhan.com