▶부동산정보 업체인 부동산뱅크는 최근 월급쟁이가 서울에서 105㎡ 아파트를 장만하는 데 무려 10년9개월이나 걸린다는 조사 결과를 내놨다.

집 장만은 사회생활을 갓 시작한 새내기 직장인 입장에서는 ‘먼 훗날 얘기’ 또는 ‘남의 일’처럼 여겨질 수도 있다. 하지만 그렇지 않다. 내 집 마련은 ‘바로 지금부터’ 시작하는 게 상책인 것이다. 그 첫 단추가 청약통장 가입이다. 2008년 새해에 반드시 가입해야만 하는 부동산 관련 상품이란 얘기다. 부동산 전문가들도 “청약통장을 만드는 것이 내 집 마련의 지름길”이라고 입을 모은다. 새로 짓는 아파트를 분양 받는 데 가장 기본적이면서도 필수조건이기 때문이다. 특히 2007년부터는 정부가 분양가를 직접 통제하는 분양가 상한제가 전국 모든 신규 분양 아파트까지 확대되면서 주변 집값보다 싸게 집을 마련할 수 있는 기회가 늘었다. 집 장만과 재테크라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있게 됐다는 얘기다.

◇청약통장을 만들자 주택 청약통장은 새 아파트를 분양 받기 위해 반드시 필요한 상품이다. 따라서 아직까지 청약통장을 마련하지 않았다면 하루빨리 서두르는 게 좋다. 청약 가점제 점수 중에는 청약통장 가입 기간 항목도 있기 때문이다. 청약통장에는 청약저축·청약예금·청약부금 등 세 종류가 있다. 통장 종류에 따라 분양 받을 수 있는 아파트가 다르고 통장마다 불입하는 방식도 차이가 난다. 따라서 자신의 경제적 상황과 함께 앞으로 어느 정도 크기의 집을 장만할지를 면밀히 검토한 후 가장 적합한 청약통장을 선택해야 한다. 우선 무주택자이면서 자금 여유가 별로 없는 새내기 직장인이나 신혼 부부 등 젊은 층은 청약저축에 가입하는 게 유리하다. 청약저축은 3개의 청약통장 중 가장 인기가 높고, 활용가치도 크다. 주공이나 SH공사 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 분양 받을 수 있는 통장이다. ▶만 20세 이상에 ▶무주택자이면서 ▶세대주여야 가입할 수 있다. 부모와 함께 살고 있다면 단독 세대주로 주민등록을 분리한 뒤 가입하면 된다. 국민은행·우리은행·농협 등 3개 기관에서만 가입할 수 있다. 매월 2만~10만원까지 5000원 단위로 자유롭게 납입하면 된다. 다만 실제 분양 받으려는 사람이 많을 때는 ‘5년 이상 무주택 세대주로 60회 이상 납입자 중 저축 총액이 많은 사람’에게 당첨 우선권이 주어지므로 가급적이면 10만원씩 납입하는 게 좋다. 청약저축 가입 후 2년이 지나면 1순위(연체가 없는 경우)가 되고, 6개월이 지나면 2순위가 된다. 더욱이 2008년 이후 신도시 등 공공택지개발지구에서 청약저축 가입자들이 분양 받을 수 있는 공공 아파트가 많이 공급된다는 점에서 직장 초년병 등 젊은 층에 분명 유리하다. 나아가 청약 1순위가 되면 예치금 한도 내에서 청약예금으로도 전환이 가능해 민영아파트에도 청약할 수 있다. 청약저축은 금리 면에서도 청약예금이나 청약부금보다 높은 편이다. 게다가 납입금액의 40%까지 연말 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 반면 이미 집이 있다면 청약예·부금에 가입하는 게 좋다. 또 장기 무주택자나 부양가족이 많은 사람 등 청약가점제에서 유리한 조건을 갖게 된 경우에도 청약예·부금에 가입하는 게 낫다. 만 20세 이상이면 어느 은행에서나 가입할 수 있다. 청약부금은 전용 85㎡ 이하의 민영주택에 청약할 수 있다. 청약저축과 마찬가지로 2년간 매월 일정금액을 납입하면 1순위 자격이 주어진다. 가입 후 2년이 지나면 청약예금(전용 85㎡ 초과의 경우에만)으로 바꿀 수도 있다. 2000년 11월 이전에 가입한 사람은 소득공제 혜택이 있지만 현재는 소득공제 혜택이 없어진 상태다. 집을 넓히려는 유주택자들은 청약예금에 가입하는 게 좋다. 청약예금은 거주지역별, 희망하는 주택의 면적별로 정해진 금액을 일시불로 먼저 예치하고 일정기간이 지나면 민영아파트를 분양 받을 수 있는 정기예금식 청약통장이다. 예치금액에 따라 청약 가능한 주택의 면적이 다르다. 서울·부산의 경우 ▶300만원짜리 통장은 전용 85㎡ 이하 ▶600만원은 102㎡ 이하 ▶1000만원은 103~135㎡ ▶1500만원은 135㎡ 초과 주택에 청약할 수 있다. 청약 희망 면적은 가입 후에 바꿀 수 있는데, 면적을 넓힐 경우 1년간 청약이 제한된다. 물론 청약제한 1년 동안은 변경 전 면적에 청약할 수 있다. 또 본래 청약할 수 있는 면적보다 낮춰(납입금액이 한 단계 낮은) 청약할 수도 있다. 이 경우 해당 주택의 최초 입주자모집공고 이전에 감액해야 한다.

◇아직도 ‘장마’에 가입 안 했나요? 내 집을 마련할 계획이라면 청약통장과 함께 반드시 챙겨야 할 게 있다. 바로 장기주택마련저축(일명‘장마’)이다. 2008년 새해에는 적어도 이 두 가지 상품에는 가입하는 게 좋다. 청약통장이 분양 자격 획득을 위한 도구라면, 장기주택마련저축은 분양 대금 마련을 위한 예금 상품이다. 금융전문가들은 장기주택마련저축을 현존하는 최고의 금융상품이라고 이야기한다. 금융상품 수익률의 가장 큰 적은 바로 세금인데, 가입 후 7년만 지나면 이자수익에 대해 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 게다가 매년 연말정산 때 소득공제 혜택까지 듬뿍 받을 수 있어 금상첨화다. 절세 혜택이 큰 만큼 가입 조건은 까다로운 편이다. 만 18세 이상 근로자이면서 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 1주택(공시지가 3억원 이하)을 소유한 세대주만 가입할 수 있다. 이 같은 가입 조건을 갖췄다면 하루라도 빨리 가입하는 게 좋다. 2008년 새해부터는 가입 조건이 더 까다로워지기 때문이다. 가구원 전체가 무주택자이거나 3억원 이하 1주택 소유여야 하는 것이다. 또 가입 기간에 3억원 초과 주택을 취득해도 소득공제 혜택을 받지 못한다. 장기주택마련저축은 월 10만원 이상으로 입금 횟수나 금액에 관계없이 자유롭게 적립할 수 있다. 분기당 300만원씩, 연간 1200만원까지 불입할 수 있다. 연간 300만원 한도에서 불입액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있다. 다만 가입 후 5년 이내에 해지할 경우 소득공제를 받았던 세금을 물어내야 한다. 이 때문에 여러 혜택이 있다고 해서 무작정 가입할 것이 아니라 장기적인 재무설계 바탕 위에서 가입을 결정하는 것이 바람직하다. 장기주택마련저축은 일반 적금과 마찬가지로 확정 이자를 지급한다. 금리는 은행마다 다르다. 또 은행별로 추가 금리를 주는 경우가 있으므로 가입 때 꼭 따져볼 필요가 있다. 전국은행연합회 홈페이지(www.kfb.or.kr)에서 은행별 장기주택마련저축 상품의 금리를 한눈에 비교할 수 있다.

◇모기지보험 100% 활용하기 요즘은 대출 규제로 웬만한 목돈을 갖고 있지 않으면 집을 사기가 쉽지 않다. 서울·수도권은 물론이고 지방에서도 담보인정비율(LTV)이 60%까지 묶여 은행에서 대출을 많이 받을 수 없기 때문이다. 따라서 집값의 최고 80%까지 대출하는 모기지 보험으로 눈을 돌려보는 것도 좋은 방법이다. 최근 정부가 서민들의 주택 마련을 위해 모기지보험제도를 허용키로 하면서, 은행과 보험사 등 금융회사들이 앞 다퉈 모기지보험과 연계한 주택담보대출 상품을 내놓고 있다. 모기지보험이란 주택담보대출 고객이 대출금을 갚지 못했을 경우 보험사가 대신 갚아주는 상품이다. 이 보험에 가입하면 대출 신청자들은 기존보다 20%포인트 늘어난 최대 80%까지 LTV를 인정받을 수 있다. 아파트 가격이 1억원일 경우 종전 대출한도는 최고 6000만원이었지만 이 상품을 이용하면 8000만원까지 대출받을 수 있는 것이다. 가입 조건은 까다롭다. 비투기 지역에서 무주택 또는 1가구 1주택자가 국민주택(전용 85㎡ 이하)을 살 때만 가능하다. 대출 기간은 최소 10년 이상이며 분할상환이 기본이다. 조심해야 할 점도 많다. 늘어난 대출한도는 장점이지만 치솟는 대출이자 부담을 감안해야 한다. 집값의 80%까지 대출받기 때문에 원금 상환 부담도 상당하다. 하나은행 김창수 재테크 팀장은 “자신의 소득 수준에 비해 원리금 상환 부담이 지나치게 높지 않은지 잘 따져본 뒤 대출받는 것이 바람직하다”고 말했다.

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