하늘 높은 줄 모르고 치솟던 부동산값이 속절없이 떨어지고 있다. 특히 가격 상승세를 주도했던 서울 강남, 목동, 분당 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 아파트값이 2006년 고점 대비 큰 폭 떨어졌다.

세계 경제가 침체에 빠져들면서 2009년 부동산 시장 전망도 불투명하다. 미분양 아파트는 좀처럼 줄어들 기미가 없다. 탄탄하다는 건설사도 정부의 사회간접자본 투자를 따내야 할 판이다.

다급해진 정부가 부동산 경기를 띄우기 위해 11?대책 등을 잇달아 내놓았지만 시장 반응은 싸늘하기 그지없다. 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 제외한 수도권 투기 지역을 해제했던 정부는 강남 3구 지역까지 투기 지역에서 빼려는 카드까지 만지작거리고 있다.

설마 하던 집값 급락 사태가 현실로 다가온 지금 ‘고액 투자자’의 고민도 깊어지고 있다. 물론 세계적인 저금리 등으로 급매물을 거둬들이는 이른 시간에 시장이 되살아날 것이란 낙관론을 펼치는 전문가도 하나 둘 나타나고 있지만 아직은 시련의 계절이다.



- 증여냐 매도냐 = 집을 여러 채 보유한 다주택자는 갈팡질팡하고 있다. 9·1 세제 개편 때 증여세 부담이 줄어든 반면 양도세는 별로 달라진 게 없었다. 증여가 낫다는 판단으로 자녀에게 물려주는 방안을 고려했던 다주택 보유자가 적지 않았던 것도 그런 배경에서다. 다주택자 보유자들은 그러나 정부가 다주택자의 양도세 부담까지 완화하면서 또 한번 전략을 바꿔야 할 판이다.

경우에 따라 집을 물려주기보다 파는 게 세금을 아낄 수 있기 때문이다. 그러나 정부가 증여세제를 손질할 가능성이 있다는 얘기도 나돌고 있어 쉽게 결정하기 어려운 상황이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “양도세 완화로 증여보다는 매도 쪽으로 움직였던 다주택 보유자들이 증여세제 개편 얘기가 나오면서 다시 고민하고 있다”고 전했다.

아예 이런 고민도 하지 않는 다주택자도 적지 않다. 양도세가 줄어 절세 효과가 있겠지만 떨어지는 집값을 고려하면 결국 남는 게 별로 없다는 판단이다. 더구나 매물로 내놔도 잘 팔리지 않는 실정이다. 한 다주택 보유자는 “경기도 분당과 서울 목동에 한 채씩 가지고 있지만 양도세 문제를 떠나 파는 게 사실상 불가능하며 싼값에 팔고 싶지 않다”고 말했다.

그래서 증여를 고려하고 있다면 서두르지 않는 게 낫다. 증여세제 개편 얘기가 흘러나오는 데다 종합부동산세(이하 종부세) 완화로 서둘러 처분할 필요성도 없어졌기 때문이다. 전문가들은 적어도 2009년 상반기까지는 기다려 보라고 조언한다. 신한은행의 이남수 부동산팀장은 “시장이 워낙 침체돼 규제가 풀려도 자포자기한 상태에 있는 사람이 많다”면서 “시장이 다시 살아나지 않는다면 전략을 짜기 어려울 것”이라고 말했다.

내집마련정보사의 양지영 팀장은 “2009년 상반기까지는 집값이 더 떨어질 전망이어서 다주택보유자들도 움직이기 어려울 것”이라면서도 “하반기부터는 투자 심리가 살아날 가능성이 있어 상황을 지켜보며 매도나 증여 시점을 잡는 게 좋을 것 같다”고 권했다.

- 정부 대책 먹힐까? = 정부는 2008년에 무려 8번이나 부동산 관련 대책을 내놨다. 부동산 세제 개편과 재건축 규제 완화가 핵심이었다. 양도소득세 등의 부동산세 부담을 줄였고, 용적률 등 재건축 규제도 풀었다. 이들 대책은 2008년에 나왔지만 사실상 2009년에 시행된다. 이제부터 본 경기에 들어가는 셈이다.

정부는 2009년 초부터 대부분의 규제 완화 조치가 작동해 부동산 시장에 활기를 불어넣을 것으로 보고 있다. 따라서 정부는 당장 뭔가 새로운 대책을 더 내놓기보다는 일단 2008년에 내놓은 대책을 이른 시일 내에 시행하는 데 힘을 쏟을 것으로 보인다. 국토해양부 관계자는 “부동산 대책의 후속 입법이 2008년 말에 대부분 끝나 2009년부터는 규제 완화 효과가 본격적으로 나타날 것”이라고 말했다.

2009년에 달라지는 것 가운데 세금 부담 경감이 가장 눈길을 끈다. 참여정부에서 집중 포화를 맞았던 고가주택(종부세) 및 다주택 보유자(양도세)들이 상대적으로 혜택을 보게 됐다. 우선 다주택 보유자의 양도세 완화. ‘2년간 한시적 완화’란 꼬리표가 붙기는 했지만 주택 소유자의 세테크 전략은 물론 시장의 향방을 좌우할 동력으로 작용할 전망이다.

1가구 다주택 보유자의 양도세 부담이 2009년부터 2010년까지 한시적으로 완화된다. 현재 2주택자의 경우 2년 안에 기존 집을 팔면 양도 차익에 대해 6~33%의 일반세율이 적용된다. 종전에는 1가구 2주택자에게 50%의 세율을 적용했다. 나머지 한 채는 언제 팔더라도 비과세 대상이다.

물론 비과세 혜택을 받으려면 서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 2년 거주에 3년 보유, 기타 지역은 3년 보유 요건을 갖춰야 한다. 이미 집이 있는 사람이 집을 더 살 때도 세금 혜택을 받을 수 있다. 2년 안에 집을 사서 1가구 2주택자가 될 경우 이 집을 언제 팔아도 양도세 중과를 적용받지 않는다.

2년 내에 취득한 주택은 10년이나 20년 뒤에 팔아도 2주택 이하면 일반과세(6~33% 양도세율 적용)되는 것이다. 종부세 부담도 줄어든다. 종부세 과세 기준 금액은 현행 6억 원(공시가격 기준)으로 유지된다. 그러나 가구별 6억 원에서 개인별 6억 원으로 바뀌었다. 1가구 1주택자(단독 명의)에게는 기초공제 3억 원도 인정된다.

따라서 종부세 과세 기준이 사실상 9억 원으로 높아진 셈이다. 과표 적용률은 2008년 수준(80%)에서 동결되고 세율도 종전 1~3%에서 0.5~2%로 낮아진다. 공시가격 6억 원 초과분에 대해 ▶6억 원 이하 0.5% ▶12억 원 이하 0.75% ▶50억 원 이하 1%이 적용된다. 지방 소재 집 한 채는 종부세 과세 대상에서 아예 빠진다.

다만 이 제도는 2011년까지 3년간 한시적으로 적용된다. 지방에 여러 채의 집을 갖고 있는 경우에는 가장 비싼 주택을 종부세 대상에서 뺄 수 있다. 그러나 비수도권 소재 집 한 채를 종부세 계산에서 뺀 것은 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 산정 때만 합산하지 않는다는 뜻이다. 1주택자 여부를 판단할 때는 비수도권에 있는 집도 주택 수 계산에 포함시킨다는 얘기다.

- 수익형 부동산 다시 뜰까? = 한국은행이 기준금리를 큰 폭 내리면서 금융권의 대출 금리도 떨어지고 있다. 기준금리 하락으로 금융권의 대출 금리 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 연 6%대에서 연 5%대로 떨어졌다.

전문가들은 대출 금리가 더 떨어질 것으로 보고 있다. 미국을 비롯한 세계 각국이 앞다퉈 기준금리를 내리고 있기 때문이다. 우리은행 관계자는 “우리나라의 기준금리는 다른 나라보다 높은 편이어서 더 내릴 여지가 있다”고 설명했다.

이렇게 저금리 시대가 다시 열리면 부동산 시장에도 적지 않은 변화가 예상된다. 신한은행의 이남수 팀장은 “참여정부의 대출 규제가 대부분 풀렸고 정부의 부동산 활성화 대책도 속속 시행되고 있어 금리가 조금 더 내려갈 경우 꽁꽁 얼어붙은 투자 심리가 되살아날 수도 있다”고 분석했다.

부동산 전문가들은 시장이 꿈틀대더라도 시세 차익보단 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상품에 투자하는 게 좋다고 입을 모은다. 국민은행의 박합수 부동산팀장은 “집값이 여전히 하락기인 만큼 돈을 빌려서 투자한다면 소득의 40%를 넘지 않아야 하며, 매달 일정 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 게 바람직하다”고 말했다.

수익형 상품 가운데 도심 오피스텔을 눈여겨볼 만하다. 광화문, 마포, 강남 등 업무시설이 밀집한 지역에서 소액 투자가 가능한 소형 위주로 노리는 게 좋다. 이들 지역은 임대 수요가 풍부해 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 수도권에선 부천 중겭捉? 일산 백석동, 분당 정자동이 유망 지역으로 꼽힌다.

박상언 사장은 “오피스텔은 역세권 등 교통이 좋은 곳의 소형을 노려야 한다”고 조언했다. 소형 아파트를 매입하거나 다세대 주택을 지어 임대하는 주택임대사업도 고려할 만하다. 정부가 최근 임대사업자 등록 요건을 5채 이상에서 1채 이상으로 완화하는 등 임대사업자에 대한 규제도 풀었다.

서용식 수목건축 대표는 “금리가 낮아지면서 기존 아파트를 팔거나 퇴직금 등에 대출을 받아 다세대주택을 지어 임대하는 소형건설 임대사업에 대한 문의가 늘고 있다”고 말했다. 주택임대사업을 하려면 교통과 주거환경이 좋은 지역을 골라야 한다. 다만 임대 기간 중 집값이 공시가격 3억 원을 초과할 경우 세제 혜택을 받지 못할 수도 있다. 따라서 주택 매입 때 실거래가뿐 아니라 공시가격도 따져봐야 한다.

재건축 사업에 눈 돌려볼까? 재건축도 관심을 가질 만하다. 8?1대책과 11?대책에서 대폭 푼 규제가 2009년에 시행된다. 강남권이 투자 1순위로 꼽힌다. 강남에서도 한강르네상스 수혜지인 반포·잠실·개포·압구정·도곡·대치동 등이 유망해 보인다. 한강르네상스는 오세훈 서울시장이 의욕적으로 추진하는 사업이다. 한강변에 문화·관광·레저 거점 지역을 육성해 도시경제 발전의 원동력으로 삼겠다는 전략이다. 한강변에 자리 잡은 아파트가 어떤 식으로든 혜택을 볼 가능성이 크다. 한동안 찬밥 신세였던 중·대형 전용면적 85㎡ 초과) 아파트도 다시 관심을 모으고 있다. 중·대형은 한때 집값 상승을 주도하다 참여정부의 규제 강화로 인기가 시들해졌다. 하지만 종부세 완화 등으로 수요가 되살아날 것이란 기대감이 커지고 있다. 중·대형은 특히 공급이 부족한 편이다. 서울·수도권 아파트 360만 가구 중 20%인 74만 가구에 불과하다. 당분간 중·대형 공급이 크게 늘 것 같지는 않다. 중·대형 수요가 많은 서울에선 재개발·재건축이 주된 공급원이지만 중·대형 공급에 한계가 있다. 재개발은 건립 가구 수의 80% 이상, 재건축은 60% 이상을 중·소형으로 지어야 하기 때문이다. 김신조 내외주건 사장은 “장기적으로는 중·대형의 희소가치가 더 높아져 세금 부담이 줄면 수요가 다소 늘어날 것”이라고 내다봤다.