서울 강서, 인천 송도 등 ‘돈 길’ 잡아라

부동산 가격을 움직이는 중요한 요소 중 하나가 바로 ‘교통 여건’이다. 특히 지하철이나 도로 등 새로운 교통망의 개통은 집값에 가장 큰 영향을 미치는 재료로 꼽힌다. 올 한 해 굵직굵직한 도로와 지하철 개통이 대거 예정돼 있어 교통망 확충에 따른 수혜 지역 부동산 시장이 주목 받을 것으로 보인다.

교통망의 신설은 주거환경의 개선과 함께 자산증식의 한 방법이 되기도 한다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다.

지하철이나 철도, 도로 등이 새로 들어서는 주변은 교통이 편리할 뿐 아니라 편의시설도 풍부하게 형성된다. 이 같은 이점들로 개통 역세권과 도로 주변 부동산은 호황기일수록 상승폭이 크고, 불황기일 때는 낙폭이 작아 투자에서 가장 실속 있는 알짜 상품으로 분류된다.

올해는 서울 지하철 9호선을 비롯한 인천 지하철 1호선 연장선, 문산~성산 간 경의선 복선전철 등 수도권 주요 지역을 이어주는 지하철이 개통한다. 또 용인~서울 간 고속도로와 서울~춘천 고속도로 등 서울과 접근성이 개선되는 각종 고속도로 개통도 관심을 모은다. 이처럼 지하철과 도로 개통을 앞둔 지역들은 기대감이 커지면서 다른 지역보다 부동산 가격이 더욱 민감하게 움직이고 있다.

지하철 9호선 개통 수혜지로 꼽히는 강서구는 올 들어 지난해보다 눈에 띄게 매수세가 늘어나는 모습이다. 부동산 시장 침체로 집값 하락세가 이어지는데도 이 일대는 매수 문의가 꾸준한 편으로 호가 상승이 크진 않지만 역세권 주변 급매물은 대부분 소진된 상태다. 강서구 염창동의 강변현대홈타운은 109㎡(33평형)가 4억8000만~5억8000만원, 같은 지역의 한화꿈에그린 109㎡(33평형)는 5억8000만~6억5000만원이다.

교통 수혜지도 실물경기 침체의 한파 못 피해

또 8월에 서울~춘천 간 고속도로, 내년 말에 경춘선 복선전철이 개통되면 수도권과 접근성이 좋아지는 춘천 지역은 지난해 인구가 가파르게 증가하고 집값이 큰 폭으로 상승했다. 춘천시 아파트 값은 지난해 1년간 4.89% 상승해 강원도에서 가장 높은 상승률을 나타냈다. 강원도 전체 아파트 매매 값 평균이 0.87% 오른 것과 비교하면 월등히 높은 오름세다.

올해 들어 거래는 많지 않지만 신규 아파트 수요가 증가해 아파트 값이 3월 현재까지 0.24% 올랐다. 다른 지방 중소도시가 대부분 하락세를 면치 못하는 모습과 대조적이다. 개통을 앞둔 용인 경전철 주변 역시 거래가 활발하지는 않지만 용인 일대가 지난해부터 반 토막에 가까울 정도로 폭락세가 이어지는 상황에서 소폭 오름세를 유지하며 선전하고 있다.

용인 김량장동 현대 79㎡의 현재 시세는 1억5000만~1억6000만원으로 올해 초의 1억3000만~1억5000만원보다 1000만~2000만원가량 상승했다. 포곡읍 인정멜로디 76㎡는 현재 1억2000만~1억3300만원으로 올 초의 1억1000만~1억2500만원보다 평균 900만원 올랐다. 주변의 중개업소 관계자는 “경전철 개통 발표 당시 소폭 오른 후 지금은 조용한 편이지만 실수요자가 많아 하락폭이 덜하고 경전철 개통과 함께 분당선 연장선 개통 이후를 기대하는 사람이 많다”고 분위기를 전했다.

하지만 최근에는 교통망 개통의 수혜지도 실물경기 침체의 한파를 비켜가지 못하고 있다. 급속도로 위축되는 실물경기의 영향으로 거래시장은 급매물 소화에 그친 채 비교적 한산한 모습이다. 동작구 흑석동은 지하철 9호선 호재에 뉴타운 개발에 대한 기대감까지 있는 곳이지만 가격 움직임이 거의 감지되지 않는다.

동작구 한강현대 아파트 105㎡(32평형)는 현재 5억8000만~6억5000만원이다. 하지만 매매 값 약세에도 이들 지역의 전셋값은 비교적 강세를 유지해 눈길을 끈다. 지하철 9호선 개통 수혜지인 강서구는 3.3㎡당 평균 매매 값이 1366만원, 전셋값이 495만원이다. 최근 매매 값은 약세를 보이지만 전셋값은 오름세를 유지하고 있다.

이 지역은 매매 값 대비 전셋값 비율이 30% 수준에 불과하고 강남까지 급행으로 28분이면 닿는 9호선이 개통 예정이라 전세 수요가 증가하고 있기 때문이다. 대외 경기 침체 충격으로 동반 약세를 보이고 있지만 전세는 실수요를 반영하는 지표인 만큼 전세 수요의 증가는 전셋값 상승으로 이어지고, 이는 다시 주택 매입 수요로 연결돼 매매 값을 끌어올리는 작용을 하게 될 것이다. 그렇다면 새로 개통되는 ‘길’에 어떤 호재가 있는지 구체적으로 알아보자.

오른 전셋값 매매가 상승으로 이어질 것

5월에 개통되는 지하철 9호선은 서울 한강 이남 지역을 동서로 관통해 ‘황금노선’으로 통한다. 업무시설이 밀집한 여의도와 강남권을 잇고, 대부분 지역이 서울시의 한강르네상스 사업 계획과 맞물려 더블 호재에 따른 시너지 효과가 더욱 기대를 모은다. 9호선은 김포공항에서 시작해 강서구 가양동, 영등포구 당산동과 여의도, 동작구 노량진동과 흑석동을 지나 서초구 반포동과 강남구 논현동까지 연결되는 총 25개역 25.5㎞ 노선이다.

앞으로 김포공항에서 강남까지 30분이면 갈 수 있게 된다. 그간 강남권과 접근성이 떨어진 서울 서남부권 일대가 최대 수혜지로 꼽힌다. 2012년께에는 김포공항 역에서 9호선과 인천공항철도가 연결될 예정이어서 교통의 핵심 요충지로 떠오를 전망이다. 이렇게 되면 강남권과 접근성이 개선돼 출퇴근 등 이동이 용이해지는 강서구와 동작구, 여의도동 일대가 가장 큰 혜택을 입을 것으로 보인다.

삼성물산이 4~5월께 동작구 본동5구역에 공급하는 재개발 아파트를 비롯해 동부건설의 동작구 흑석5구역 재개발 물량과 롯데건설이 서초구 서초동에 삼익2차 아파트를 재건축하는 아파트 등 신규 분양 아파트도 주목할 만하다. 서울 성산역과 파주 문산역을 잇는 경의선 복선전철은 오는 6월 말에 개통한다.

총 40.6㎞ 구간의 이 전철이 완공되면 기존에 1시간40여 분 소요되던 문산~서울이 1시간가량으로 줄고, 30분 간격이던 출퇴근 시간대 통근열차도 10여 분 간격으로 줄어든다. 경기 서북부 고양시와 파주시 지역이 본격적인 지하철 시대를 맞게 돼 서울 진입이 한결 좋아지게 된다. 이 일대에서 거주할 실수요자는 물론 투자자들의 관심도 뜨겁다.

전체 구간 중 나머지 용산~성산 구간은 인천국제공항철도와 연계 시공해 2012년 준공할 예정이다. 용인~서울 간 고속도로는 7월 1일 개통을 앞두고 있다. 경기도 용인시 기흥구 영덕동에서 서울시 강남구 세곡동 헌릉로를 남북으로 잇는 총 22.9㎞ 구간의 도로로 용인에서 강남까지 30분가량이면 진입이 가능해진다.

용인 흥덕 택지개발지구에서 광교신도시를 지나 양재로 이어지는 이 도로가 완공되면 만성적인 경부고속도로의 교통 체증을 해결해 서울 출퇴근길이 한결 빨라지게 된다. 특히 이 도로와 연결되는 용인 영덕~오산 운암도로(13.8㎞)도 함께 개통돼 경부고속도로 등을 타지 않고 오산에서 서울 강남까지 진입이 가능해진다.

따라서 용인 수지·성복·신봉지구 등을 비롯한 판교신도시와 광교신도시, 수원 영통 일대 등의 신규 분양 아파트는 물론 기존 아파트 시장에도 중요한 호재 역할을 할 것으로 보인다. 서울~춘천 고속도로는 서울시 강동구 하일동과 춘천시 동산면을 연결하는 61.4㎞ 구간으로 수도권과 강원 지역 및 동해안을 연결하는 동서 축 고속도로의 일부에 해당한다.

2004년 8월 착공해 오는 8월 완공될 계획이다. 이에 따라 기존 70분이던 거리가 40분 이내로 단축돼 수도권과 연계는 물론 중부 내륙 및 중앙고속도로와 오가기 쉬워져 교통난이 크게 완화될 것으로 기대한다. 경춘고속도로가 개통되면 서울에서 남춘천IC까지 30분이면 도착할 수 있어 서울과 양평 북한강 수계권의 왕래도 활기를 띨 전망이다.

인천지하철 1호선 연장선은 오는 9월 개통될 예정이다. 기존 1호선인 계양~동막 구간(23㎞)에서 연장돼 나오는 동막역과 송도국제도시를 연결하는 6.5㎞ 구간으로 모두 6개 역이 건설된다. 인천지하철 1호선 연장선 개통과 함께 오는 10월 인천국제공항과 송도국제도시를 잇는 인천대교 개통까지 더해지므로 송도신도시가 가장 큰 수혜를 입을 전망이다.

특히 올해 송도에는 신규 분양물량이 많아 수요자들의 발길을 잡고 있다. 이어 인천 구도심 지역에는 2010년 말 서울 지하철 7호선 연장선이 개통한다. 이 노선은 서울 온수역에서 인천 부평구청까지의 10.2㎞ 구간을 잇는 것으로 부평에서 서울 강남권까지 40분대면 도착할 수 있다.

미분양 아파트로 세제혜택까지

올해 말에는 용인 경전철이 개통한다. 용인 경전철은 기흥읍 구갈에서 동백지구를 거쳐 에버랜드까지 15개 역으로 구성된다. 총 길이는 18㎞로 수도권에서 추진하고 있는 경전철 사업 중 가장 먼저 완성될 계획이다. 특히 경전철 구갈역은 분당선 연장선과 이어질 것이라서 연장선 개통 이후 기흥구, 처인구에서 강남권 진입이 한결 쉬워진다.

경전철은 용인시 동서를 가로지르고 있어 기흥구와 처인구가 수혜 지역이다. 처인구는 수지구보다 교통여건이 열악해 용인 안에서도 낙후지역으로 분류되는데 이번 경전철 개통이 지역 주택시장의 변화를 이끌어 낼 것이다. 또 기흥구 구갈지구와 동백지구 역시 경전철 수혜지다. 어정역, 동백역과 초당역 등을 이용할 수 있다.

개통을 앞둔 역세권이나 도로 주변의 부동산 가격은 사업 계획이 처음 발표될 때와 착공할 때 두드러지게 상승세가 나타나는 것이 일반적이다. 개통 시점과 이후에도 오름세가 이어지지만 개통이 임박한 곳은 가격에 기대심리가 반영돼 있다는 것을 유념해야 한다. 따라서 호가가 과도하게 올랐다면 기존 아파트를 선택하기보다 미분양 아파트에 관심을 갖는 것이 방법이다.

요즘 각종 금융조건과 옵션제공 등 미분양 아파트에 관한 혜택이 제공되고 있는 데다 내년 2월 12일까지 양도세 감면(과밀억제권역 50%, 기타지역 100%) 혜택을 볼 수 있어 교통 호재와 세제혜택의 ‘일석이조’를 거둘 수 있다. 하지만 최근 금융시장 불안 및 실물경기 하락으로 자산가치가 하락할 리스크가 존재한다는 것을 잊어서는 안 된다.

기대감에 편승해 시세차익을 노리고 접근하는 것은 금물이다. 기존 아파트든 미분양 물량이든 실거주를 고려해 교통 편의와 가격 상승을 기대할 수 있는 장기적인 관점에서 선택하는 것이 바람직하다.