온통 공사 중이던데? 그래서 투자 적기!

판교 신도시의 한 임대아파트. 입주민이 적은 탓인지 놀이터가 썰렁하다.

판교 신도시 투자에 대한 문의가 늘었다고는 하지만 직접 판교에 가 본 사람은 고개를 갸우뚱한다. 아파트는 불이 꺼져 있고 초등학교 교실은 텅 비어 있다. 전 세계적 경제위기 여파로 건설 사업은 중단 또는 연기된 형편이다. 과연 주변에서 말하는 것처럼 판교에 투자할 가치가 있는 것일까? 문답으로 판교 투자의 ABC를 풀어봤다.

Q. 경제위기로 부동산 시장이 많이 침체됐다. 투자하기에 좋은 상황이 아닌데?
A. 지난해 말 수천만원에 불과했던 판교 신도시의 아파트 프리미엄이 올해 1월부터 급등해 현재 1억5000만~2억원이다. 실수요가 아닌 투자 차원에서 접근하는 것은 부담스러운 수준이다. 하지만 최근 한국은행이 기준금리를 연 2.0%로 동결하고 추가적인 금리 인하를 시사한 만큼 지난해 하반기 같은 부동산 급락세는 없을 전망이다. 호전된 경제지표만 보더라도 최악의 상황은 지난 것으로 파악되기 때문에 합법적으로 전매 가능한 평형대를 실수요 차원에서 접근하는 것이 좋다.

Q. 판교는 정부가 주택시장을 안정시키려고 임대아파트를 대량 공급한 곳이다. 이런 곳에서 부동산 가격이 오를 가능성은 작지 않을까?
A. 판교의 임대아파트는 일반적으로 생각하는 서민들이 거주하는 아파트와 차이가 있다. 기존 서민 임대아파트와 비교해 결코 싸지 않은 임대료를 지불해야 하고, 분양 전환을 생각하고 분양 받은 투자자가 대다수다. 지난 2월 공급한 공공 임대아파트는 모두 전용면적 101~181㎡의 중대형이다. 이 가운데 101㎡가 1억7150만원의 보증금에 월세 65만원, 115~118㎡는 1억8971만원 보증금에 월세 71만원, 150~154㎡는 2억1960만원 보증금에 월세 78만원, 180~181㎡는 2억5670만원 보증금에 월세 84만원이었다. 임대료 수준만 놓고 보면 일반적인 서민 대상 상품으로 볼 수 없다. 고소득자까지 판교 임대아파트 청약에 나서 1순위 청약 결과 2009가구 모집에 평균 2.6대 1, 최고 127대 1의 높은 경쟁률을 보이기도 했다. 2006년 분양한 105㎡ 아파트 임대료의 경우 보증금 2억2000만원에 월세 40만원이 책정됐는데 이는 주변 분당 지역의 전셋값보다 1억원이나 비싼 가격이다. 따라서 판교 임대아파트에 거주하는 사람들은 도시근로자 평균 수준의 소득이 있다고 볼 수 있다. 이 거주자들 때문에 주변 아파트와 상가, 오피스가 제대로 평가 받지 못할 일은 없을 것으로 보인다.

판교보다 용인 일대 미분양 아파트에 관심을…

Q. 주요 상권이 형성된 것도 아니고 큰 기업체도 없다. 베드타운으로 조성한 곳이 강남이나 잠실처럼 될 수 있을까?
A. 분당 입주 초기인 1990년대 초, 지금의 판교처럼 편의시설이 부족해 서울이나 수원에 와서 원정 쇼핑을 하는 분당 주민이 많았다. 시간이 지날수록 눈에 띄게 도시의 기능을 갖추는 신도시의 특성상 기업체와 오피스가 입주 이후 순차적으로 몰려오는 것이 당연하다. 2012년에 모습을 드러낼 판교테크노밸리에 첨단 벤처기업들과 프랑스 파스퇴르연구소 등 세계적 연구개발 기업이 집결할 것으로 보여 자족 기능을 갖출 수 있을 것이다. 또 테크노밸리 전체를 하나의 유기체로 묶어줄 3만 평 규모의 복합시설용지에는 코엑스와 킨텍스에 버금가는 금융 비즈니스 시설, 지식정보 교류 지원 시설이 들어서 외국 첨단연구소가 입주할 거라는 기대를 할 수 있다. 도로·지하철 등 사회기반 시설과 비즈니스 시설이 완비되면 현재의 잠실처럼 주목 받을 것이다.

Q. 금융위기로 건설사업이 중단됐다고 한다. 거래자들끼리 분쟁도 잦은데 위험하지 않나?
A. 판교 알파돔시티 사업은 사업성 자체가 아닌 금융위기로 자금 조달이 어려워져 차질을 빚고 있다. 하지만 사업 취소가 아닌 연기인 만큼 잠재력은 아직 살아있다고 본다. 알파돔은 연면적 3만9600㎡(약 1만2000평) 규모의 대형 복합개발사업인데 이곳에 입점할 롯데백화점이 “해외 명품 등 고급 브랜드를 대거 입점시킬 계획”이라고 밝히는 등 판교 신도시가 명품 신도시로 발돋움할 가능성이 엿보인다. 아울러 임대아파트 입주 예정자들이 보증금을 내려달라고 시행사를 상대로 소송을 제기한 상황인데, 현재 진행 중인 소송은 보증금 인하 문제로 아파트 시세에 미치는 영향은 거의 없다.

Q. 그러면 언제쯤 투자 수익을 거둬들일 수 있을까?
A. 강남 도심과 연결되는 주요 도로 사업이 아직 진행 중이고 학교는 물론 쇼핑센터 등 편의시설이 제대로 마련돼 있지 않아 입주민이 불편을 겪고 있다. 하지만 중장기적으로 봤을 때 입지 면에서 장점이 많아 미래 가치가 높다. 신분당선이 내년 5월에 개통되고 기반 시설이 들어서면 판교 신도시를 찾는 이들이 많아질 것이다. 대내외적인 악재만 없다면 다시 한번 판교 아파트 가격이 상승할 것으로 예상한다. 판교테크노밸리가 모습을 드러내고 입주가 마무리되는 단계인 2012~2013년에는 시세가 상승할 여력이 충분하다. 단기적으로 투자하더라도 적어도 양도세율이 낮아지는 시점이 올 때까지, 즉 2~3년의 시간을 두고 투자에 임하는 것이 바람직하다.

교육 여건 등 아직 미흡

Q. 판교 신도시 말고 주변에 다른 유망 투자처는 없나?
A. 2006년 판교 분양 당시 당첨이라는 행운을 거머쥔 사람도 있었지만 분양 전부터 판교 주변의 용인·분당지역 아파트에 투자한 사람들도 당첨자 못지않게 성공했다. 따라서 급등한 판교 신도시 아파트에 직접 투자하는 정공법보다 용인과 분당 일대 저평가된 기존 아파트에 눈을 돌리는 것도 하나의 방법이다. 특히 100% 양도세 특례혜택과 할인혜택이 있는 용인 일대 미분양 아파트에 관심을 가질 만하다.

Q. 2006년에 공급한 물량이 워낙 많아 가격이 상승하는데 다른 지역보다 불리하지 않을까?
A. 그렇다. 아무래도 전매제한 기간이 3년으로 대폭 완화된 중대형 단지가 올해 8월 이후 대거 매물로 쏟아질 수 있어 일시적으로 가격이 약세로 돌아설 수 있다. 그러나 반대로 생각하면 인프라가 어느 정도 구축되고 조금씩 신도시 모습을 갖춰가기 시작하면 값이 올라 싸게 사는 것이 어렵기 때문에 8월께 중대형 급매물을 골라잡을 수 있는 기회가 된다.

Q. 학교에 가면 아이들이 5~6명밖에 앉아 있지 않다는데 현재 상황이 너무 좋지 않은 것 아니냐?
A. 아무래도 입주가 덜 돼 학생수 부족 현상이 나타나고 있다. 달리 생각하면 학생수당 교사 비율이 선진국 수준이라는 좋은 점도 있다. 아무튼 입주가 빠른 속도로 진행되는 만큼 올해 2학기부터는 정상적인 학급 운영이 가능하리라고 본다. 아파트 입주가 거의 마무리되는 2013년 이후에는 오히려 과밀 학급을 걱정해야 할지 모른다. 총 20여 개 학교가 판교 신도시 안에 들어올 계획이지만 현재 개교한 학교는 절반에 미치지 않는다. 올해 9월에는 백범초교·대장초교가, 내년 3월에는 율곡초교·석운초교·하산중학교·하산고교·석운고교가, 2011년 이후에는 사송고교·삼평고교 등이 문을 열 예정이다.
학교뿐만 아니라 입주민들이 살 수 있을 정도로 환경도 그다지 좋지는 않다. 판교 신도시는 현재 공사가 한창 진행 중으로 안양과 성남을 잇는 국지도 57호선 확장 공사, 부대시설 건설 공사, 도로 확장 공사, 판교테크노밸리 공사 등이 동시 다발적으로 진행 중이다. 이 때문에 차라리 전세를 놓고 모든 시설이 갖춰진 뒤에 들어오겠다는 집주인이 많다. 하지만 부동산 투자 관점에서 본다면 기반 시설이 갖춰진 곳에 투자하는 것보다 판교같이 현재 공사 중인 곳에 투자하는 게 수익률을 높이는 데 유리하다.