“DTI 상한선 낮춰도 효과 의문”

한국 부동산 가격은 정책에 따라 출렁일 때가 많았다. 정부는 가격이 오르면 규제책을 꺼냈고, 하락하면 규제를 풀었다. 다만 대부분 선제적이진 못했다. 예컨대 가격이 급등한 후에야 규제책을 내놓는 식이었다. 특히 여론에 따라 사후약방문식으로 정책을 펴면서 실효성도 떨어졌다. 부동산 업계는 “한국의 아파트 가격 불안은 정책 리스크 탓이 크다”며 정부를 곱지 않게 바라본다.

최근 나온 ‘5·10 부동산 활성화 대책’도 마찬가지다. 이미 하락세로 돌아선 아파트 가격을 돌려세우긴 역부족이다. 오히려 아파트값하락폭은 더 커졌다.주택 매매거래도 늘지 않았다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 대책 발표 이후 서울 아파트 시가총액은 2조원 넘게 허공으로 사라졌다.

대책 발표 직전 700조1908억원에서 한달 뒤 698조760억원으로 줄었다. 경기도와 인천 지역 아파트 시가총액 역시 같은 기간 각각 1조원, 2900억원 감소했다. 정부 대책이 효과를 내지 못하자 정부는 추가 규제완화책을 내놨다. 국토해양부는 5·10대책의 후속조치로 분양가 상한제 폐지, 재건축부담금 부과중지, 재건축사업 용적률 인센티브제 적용 확대, 주택 전매행위 제한등을 위한 법률개정안을 6월 20일 입법예고 했다. 지금까지 나온 대부분의 부동산 규제책을 풀어버린 것이다.

아파트 가격 불안은 정책 리스크 탓 정부의 규제 완화는 이어질 전망이다. 특히 오는 7~8월 각종 부동산 정책이 대폭 완화된다. 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간(주택법시행령)이 줄어들고 보금자리주택거주 의무기간(보금자리법시행령)도 줄어들 예정이다.

소득세법시행령 개정도 부동산 규제 완화에 한몫 한다. 1가구1주택자의 양도세 비과세가 2년 이상 보유주택으로 확대된다. 일시적인 2주택자는 종전 주택을 2년 안에 처분해야 양도세를 내지 않지만 3년 안에 처분해도 되도록 7월부터 바꾼다. 택지지구 내 블록형 단독주택 용지에 대한 건축규제도 주택법시행령 개정으로 완화된다.

사업계획 승인 대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 확대한다. 8월부터는 1대1 재건축 때 기존 주택의 면적 증가범위를 30%로 확대한다. 또 기존 주택면적 축소도 허용될 것으로 보인다. 도시 및 주거환경정비법 시행령은 입법예고 기간을 거친 뒤 7월 12일 시행에 들어간다.

그런데도 시장의 반응은 시큰둥하다. 경기 침체와 인구구조 변화 등으로 아파트값이 오르리란 기대감이 예전보다 작은 상태여서 어지간한 대책으론 변화를 끌어내기 어려운 모습이다. 대책 자체의 효과도 의문이다. 분양가 상한제 폐지는 가격이 오르지 않으면 별반 의미가 없다. 재건축 관련 개정안도 새로 사업을 시작하는 사업자에게는 요긴할지 모르지만 미분양 물량을 많이 안고 있는 건설사의 부담을 덜기엔 역부족이다.

주택 전매행위 제한 완화도 수요부족 상황에서 큰 힘을 발휘하기 어렵다. 강승민 NH투자증권 연구원은 “이번 법률개정안이 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 전망”이라며 “주택경기가 악화됐고 국내 내수가 부진한 상황에서는 효과가 적다”고 평가했다. 부동산 업계에서는 “시장 자율에 완전히 맡겨야 한다”는 파격적인 요구까지 나오고 있다.

다만 부동산 업계는 다주택자 양도소득세 중과세 폐지가 부동산 수요 진작에 도움이 될 것으로 보고 있다. 이는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 60%를 부과하는 것으로 부동산 투기를 억제하기 위해 2004년 도입됐다. 중과세가 폐지되면 구매 여력이 있는 수도권 투자자가 지방에 투자하기 쉬워진다. 또 임대를 목적으로 여러 주택을 매입해도 세금 부담이 줄어 부동산 수요 진작에 도움이 될 수 있다는 것이다.

김동수 한국주택협회 정책실장은 “2020년부터 인구가 감소할 것으로 전망되고 주택 소유 의지도 줄어들고 있어 부동산 투기가 재연되기는 어려울 것”이라며 “투기억제를 위해 징벌적으로 도입된 다주택자 양도소득세 중과제도는 폐지하는 것이 바람직하다”고 말했다.청약제도 폐지 주장도 나오고 있다. 기존 청약제도는 주택보급률 이 올랐고 부동산 가격이 떨어지고 있는 지금은 실효성이 떨어진다.

공공택지는 앞으로도 청약열기가 달아오를 수 있기 때문에 청약제도를 유지해야 할 필요가 있다. 그러나 민간 부문 청약까지 유지해야 할 이유는 줄어들고 있다. 청약제도 폐지는 지방 아파트의 미분양을 줄이는 영향을 줄 것으로 전망된다. 지방에 대규모 아파트 단지를 건

설하고 있는 한 건설사 임원은 “새로 만들어지는 혁신도시 등에는 서울의 1순위 청약자들이 들어오기 어렵다”면서 “지방의 건설 경기를 떠받치기 위해서는 서울의 구매력이 각 지방까지 고루 퍼져나갈 수 있도록 청약제도를 바꿀 바뀔 필요가 있다”고 말했다.

청약제도 존폐 논란도건설업계는 특히 정부가 총부채상환비율(DTI)을 대폭 완화해 줘야한다고 요구하고 있다. 부채로 재원을 만들어야 부동산 구매 여력이 생기고, 수요가 진작돼 가격이 안정된다는 논리다. 5·10대책 이후 현재 서울 강남 3구는 투기지역에서 해제돼 주택담보인정비율(LTV)과 DTI 상한선이 기존 40%에서 50%로 10%포인트 상향 조정됐다.

건설업계는 이보다 비율을 더 확대하거나 은행이 가계 신용도에 따라 비율을 결정해야 한다고 주장하고 있다. 그러나 지난해 한국 가계의 가처분소득 대비 부채비율은 135%(무디스 집계)로 2002년 신용카드 사태 때의 114%보다 높은 수준이다. 금융위원회가 가계 부채 부실화를 우려하고 있어 DTI를 더 완화하기는 어려울 것으로 보인다.

정부도 DTI 완화는 은행에 더 큰 부담을 지울 수 있다며 난색을 표하고 있다. 대한주택건설협회 정책관리본부 정동주 부장은 “현재 가계부채 상황을 보면 생활자금이나 사업자금 용도로 가계대출이 늘어난 것이지 부동산 때문에 가계부채비율이 더 크게 증가한 것은 아니다”라며 “개인의 자금여력에 따라 DTI 비율을 달리 적용하는 등 접근방법을 바꾸면 DTI를 더 완화할 수 있을 것”이라고 말했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “DTI 규제는 시장에 역행하는 면이있다”며 “은행이 개인의 신용도에 따라 대출을 확대할 수 있도록 맡겨야 한다”고 말했다.

이외에도 공공택지에 대한 전매제한 완화, 부동산 취득세 감면기간 연장 등도 부동산 경기 부양책으로 거론되고 있다. 직접적으로 가격 상승을 기대할 수 있는 부분에 규제를 더 완화해야 한다는 것이다. 건설사에는 평형배분 의무 해제, 임대주택 비중 확대 등이 희소식이 될 수 있다. 대도시 주택정비사업 활성화 등도 건설경기를 살리는데 역할을 할 수 있다.

정동주 부장은 “표준건축비가 3년째 동결돼 있어 임대주택사업의 수지가 맞지 않는다”며 “앞으로 부동산 사업의 큰 부분을 차지할 임대주택 투자를 늘리려면 표준건축비를 인상해 임대 정부의 5·10부동산 대책 발표 직후 서울 잠실 부근 공인중개사 사무실 앞. 수익률을 보전해 줘야 할 것”이라고 말했다