토지 수용에 따른 양도의 경우 세금 문제는 어떻게 될까.토지 수용은 강제 양도로 보고 양도세 일부를 감면해 준다. 이는 부재지주에게도 적용된다.경기도 파주에 사는 김성준(63·가명)씨는 15년 동안 토지를 보유해왔다. 올해 하반기 중 이 땅에 대한 보상 평가가 끝나면 보상금을 받게 된다. 토지 수용 시 현금이나 채권으로 보상하는데 최근에는 현금보상을 줄이고 채권 보상을 늘리는 추세다. 김씨는 둘 중 하나를 선택할 수 있다.

무엇으로 보상받는 게 유리할까.토지 보상자는 현지인과 부재지주로 나뉜다. 이에 따라 보상방법이나 양도세 계산방식도 달라진다. 보상금을 지급하는 공익 사업자마다 다르지만 일반적으로 현지인은 현금보상과 채권방식 중 선택할 수 있다. 부재지주는 1억원 이하 또는 양도세액에 해당되는 금액만 현금으로 보상받고 나머지는 채권으로 보상받는 게 일반적이다.채권보상과 현금보상은 양도소득세에 차이가 있다.

김씨가 토지보상금으로 25억원을 받을 때 양도차익이 22억원, 양도세가 5억6000만원이라고 가정하자. 현금으로 보상받으면 양도세의 20%인 1억1000만원을, 채권보상시에는 25%인 1억4000만원, 채권을 만기까지 보유하면 3년 만기 채권의 경우 40%인 2억2000만원, 5년 만기 채권의 경우 양도세의 절반인 2억8000만원을 양도세에서 감면 받을 수 있다.

보상방식을 선택할 때 감면한도를 고려해야 한다. 감면율이 20~25%일 때 감면한도는 연간 1억원, 5년간 2억원이고 감면율이 40~50%일 때 연간 2억원, 5년간 3억원까지 세액공제를 받을 수 있다. 3년 안에 현금이 필요하다면 현금으로 보상받는 것이 유리하고, 꼭 채권으로 보상받길 원한다면 5년이 아닌 3년 만기채권을 선택하는 게 유리하다.

만약 김씨가 채권보상을 골랐다면 앞으로 만기에 받을 채권이자도 검토해봐야 한다. 보통 3년이나 5년 만기채권은 만기일에 이자가 지급되기 때문에 만기시점에 금융소득종합과세 대상자가 될 가능성이 크다.또 이후에 국민건강보험공단의 지역가입자로 재분류 될수 있어 채권보상 선택 시 신중해야 한다.


채권보상이 감면율 높아보상방식 선택만큼 수용 대상자들이 궁금해 하는 점이 있다. 수용토지에서 장기간 직접 농사를 지었을 때 추가 혜택 여부다. 대기업 부장이던 이병학(58·가명)씨는 40대 후반에 회사를 나와 경기도 하남에서 10년 동안 농사를지었다. 경작하던 농지가 지난해 7월 수용됐다. 이씨는 어떤 혜택을 볼 수 있을까.

수용토지가 농지이고 직접 농사를 지었다면 검토해야 할 것은 크게 두 가지다. 우선 8년 이상 해당 농지에 살면서 직접 경작한 대상자는 8년 자경 감면이 되는지 알아봐야 한다. 또 3년 이상 해당 농지에 살면서 직접 농사를 지은 농민이 토지 수용 후에 새로운 농지를 취득해 그 땅에서 농사를 짓는다면 농지 대토 감면을 생각해 볼 수 있다.

8년 자경 감면에 해당하면 양도세액의 100% 감면이라는 큰 혜택을 볼 수 있다. 감면한도는 연간 2억원, 5년간 3억원이다. 대신 요건이 엄격하다. 농지가 있는 시·군·구나 인접한 시·군·구의 지역 혹은 해당 농지에서 직선거리 20㎞ 이내 지역에 살아야 한다. 또 농민이 자신의 농지에서 경작 또는 재배에 상시 종사하거나 작업의 2분의 1이상을 자기 노동력으로 해결해야 한다.

양도일을 기준으로 특별시·광역시·시 지역의 농지가 주거·상업·공업지역으로 편입된 날부터 3년이 지나면 감면 대상에서 제외된다. 농지 외의 토지로 환지가 예정되고 3년이 지난 농지 역시 감면 혜택을 볼 수 없다.보상금을 토지로 받는 것을 대토라고 하는데 농지 대토감면에 따라 3년 이상 농사를 지은 농민이 일정 요건을 충족했을 때 양도세액의 100%를 면제해준다. 감면한도는 연간 1억원, 5년간 1억원이다. 요건은 8년 자경 감면과 비슷하지만 다음의 조건을 살펴봐야 한다.

농지 수용 후에 다른 농지를 취득한다면 농지 수용일로부터 2년 안에 취득해 3년 이상 살면서 직접 경작해야 한다. 농지 수용 전에 다른 농지를 취득한다면 취득일로부터 1년 안에 이전 농지를 양도하고 새로 취득한 농지에서 3년 이상 살면서 경작해야 한다. 새롭게 취득하는 농지는 이전 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 이전 농지 가격의 3분의 1 이상이어야 한다.

두 혜택을 비교하면 8년 자경에 따른 감면이 농지 대토 감면보다 한도가 높다. 8년 자경 감면은 수용 후 농사를짓지 않아도 감면을 받을 수 있지만, 대토 감면은 반드시 새로운 농지에서 3년 이상 농사를 지어야만 추후 세금 추징을 피할 수 있다.


3년 이상 농사지어야 대토 감면이들 감면 혜택 기한은 올해 연말이다. 과거에는 해당 규정의 기한을 연장하는 방식으로 감면을 지속해왔다. 올해 역시 국회에서 감면 혜택을 연장할 가능성이 크다. 하지만 연말까지는 연장 여부에 관심을 두고 지켜볼 필요가 있다. 감면 연장이 확정되면 해를 달리해서 보상을 받아양도세를 줄이는 방안도 추가로 검토해 볼 수 있다. 누진세율 적용 및 양도소득 기본공제 재적용으로 세금을 줄일수 있기 때문이다.

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