Real Estate - 밀린 관리비 없는지 따져봐야

낙찰가 결정 전 현장 조사 필수 중개업소 돌며 매매 가격·물량 파악해야

이정재씨는 경매 물건을 검색해 자금 8000만원에 맞는 서울 가양동 S아파트를 노리기로 결심했다. 주말에는 경매 정보인쇄물, 카메라, 커피와 간식거리를 챙겨 여자친구와 함께 현장 조사를 하러 갔다. 아파트는 9호선 양천향교역에서 도보로 10분 거리다. 가는 길에 대형마트가 있어 장보기도 수월해 보였다.

그 옆으로 공원도 넓게 자리 잡아 주거환경도 쾌적해 보였다. 5층에 올라가 집을 살펴봤다. 전기계량기가 돌아가는 걸 보니 사람이 사는 것 같아 초인종을 눌러봤지만 아무런 대답도 들을 수 없었다. 우편함을 보니 채무자 명의로 된 우편물이 잔뜩 쌓여 있었다. 거기엔 관리비 독촉 우편물도 보였다.

관리사무소에서 미납 관리비 알아봐야바로 미납 관리비를 확인하러 관리사무소로 향했다. 미리 산 음료수를 넌지시 내밀며 미납 관리비가 있는지 물으니 직원은 체납관리비가 60만원 가량이라고 말했다. 몇 명이나 다녀 갔는지 물으니 전화로 문의한 사람까지 더해 7~8명 있었다고 답했다. 경쟁률이 어느 정도 예상됐다. 소유자 겸 채무자인 김씨와 부인, 자녀 둘이 집에 살며 맞벌이를 해서 낮엔 거의 사람이 없고, 사업 실패로 집이 경매에 나왔다는 정보도 알려줬다. 음료수 한 캔 값으로 괜찮은 정보를 얻은 셈이다.

단지 상가의 부동산 중개업소에 들렀다. 인터넷 카페 고수들이 조언한 방법이 떠올랐다. 중개업자에게 “급매 물건이 있으면 하나 사고 싶다”고 말했다. 열심히 브리핑을 해준 덕에 시세·급매가·전세가를 알 수 있었다. 매물로 나온 집도 보여준다기에 따라 나섰다. 마침 경매물건 옆 동이면서 같은 층인 매물이다. 빛도 훤히 들고 거실도 넓고 구조도 좋아 보인다.

마지막으로 주민센터에 가서 이 집에 전입한 내역을 조사해보려 했지만 토요일이라 문을 닫았다. 다음주 월요일 점심 시간에 들러 전입세대를 조사하기로 했다. 주민센터에서 전입세대열람을 신청해서 발급 받아 보니 처음 경매정보 사이트에서 봤던 그대로 김씨와 그의 가족이 등재돼 있었다.

이제 입찰가를 정하는 일만 남았다. 수익성과 낙찰 가능성을 고려한 적정 낙찰가를 산출하기로 했다. 단지 내 집주인들이 내놓은 매물이 적지 않았는데 중개업자는 “단지 규모가 크기 때문에 그 정도의 물량과 거래는 자연스러운 것”이라고 했다. 매물이 적다면 낙찰가는 올라가게 마련이다. 중개업소에서 소개한 매물 중 최저가는 2억200만원이다. 전세는 1억4000~6000만원 선. 전세물량은 하나가 있을까 말까 한 정도다.

중개업소에서 얘기하는 것과 실제 거래가가 다를 수도 있다는 생각이 들어 국토해양부 사이트에서 실거래가를 확인해봤다. 최근 6개월 동안 거래된 금액 중 가장 높은 것과 낮은 것을 제외하고 평균을 내보니 2억1000만원이었다. 경매정보 사이트에서 최근 1년 동안 낙찰된 물건을 검색하니 동일 아파트의 동일 평수는 몇 개되지 않았다. 낙찰가는 1억8700만원에서 2억1000만원 사이다.

경매정보사이트에서 낙찰가율 통계를 보니 강서구 아파트는 6개월 전 74.1%를 시작해 올해 1월 다소 하락했다가 연속 4개월 상승해 현재는 82.9%였다. 현재의 평균 낙찰가율을 고려하면 이 아파트는 감정가 2억4000만원의 82.9%인 1억9896만원에 낙찰된다는 것이다.

급매가로 나온 금액은 2억200만원이라고 했다. 여기에 중개수수료 80만원을 더해 2억280만원이면 일반 매매로 살 수 있다는 것이다. 적정한 낙찰가를 산출하려면 뺄 건 빼고 더할 것은 더해야 한다. 미납된 관리비 60만원과(공용 부분만 납부하면 되지만 원활한 이사를 위해 일단 전부 납부 가정) 최악의 경우 강제집행 비용 105만원(평당 7만원ⅹ15평)을 제하니 2억115만원이 나온다. 적어도 2억115만원보다 적은 돈으로 사야 손해는 없다는 얘기가 된다. 이씨는 강서구 아파트 평균 낙찰가율이 연속 4개월 오른 것과 중소형 아파트의 인기를 감안해 낙찰가를 1억9500만원으로 정했다.

이씨의 경험에서도 알 수 있듯 중요한 정보는 현장 조사에서 나온다. 물건 경매 정보, 주민등록증을 챙기고 지번도가 있다면 가져가고 인터넷에서 지도도 프린트 한다. 경매물건에 대해 가족과 상의할 예정이면 카메라로 찍어두면 좋다. 먼저 부동산 상태와 주변 환경을 살펴봐야 한다.

경매 아파트는 대부분 관리가 소홀해 낙찰 후 개·보수 등에 많은 비용이 소요될 수 있다. 입찰 전에 반드시 현장을 방문해 관리상태를 세심하게 관찰할 필요가 있다. 주변의 혐오시설이나 편의시설, 교통, 학군, 소음 정도 등도 확인해야 한다.

다음으로 점유현황 조사다. 집에 사람이 사는지 비었는지, 또 산다면 채무자와 가족이 사는지 임차인이 사는지를 살펴본다. 직접 해당 집에 문을 두드려 사는 사람에게 물어보는 게 가장 좋다. 여의치 않을 경우에는 관리실이나 이웃에게 물어본다. 이에 따라 가격이 달라질 수 있고 낙찰 이후 점유한 사람을 내보내는 명도의 난이도도 결정된다.

셋째, 시세 조사다. 토지를 비롯한 다른 부동산과 달리 아파트는 인터넷으로 시세를 조사하기 쉽다. 그러나 시세의 범위가 워낙 제한적이어서 비싸게 사면 만회하기 어렵다. 철저한 시세 조사로 응찰가를 산정해야 한다. 아파트는 층수뿐만 아니라 해당동·방향·조망권·호수 등에 따라 가격 차이가 크기 때문에 중개업소에서 정보를 얻어야 한다.

이때 매매가격, 거래를 기다리는 매도 물량과 희소성, 급매물 가격, 전세 시세, 지역시장 분위기를 파악하는 게 관건이다. 매매가격은 매도자를 상대로 부르는 가격과 매수자에게 알려주는 시세가 다르다. 시세를 조사할 때 적어도 세 군데 이상의 중개업소를 방문해야 정확도를 높일 수 있다.

넷째, 관리비 미납 조사다. 경매 아파트는 소유자 또는 세입자가 관리비 납부를 소홀하게 여겨 거액의 관리비가 연체된 경우가 종종 있다. 전체 체납 관리비 중 ‘공유 부분에 해당하는 관리비’는 법적으로도 낙찰자의 부담이다. 실제로는 단전·단수를 들먹이며 전용 부분까지도 낙찰자에게 떠넘기려는 관리사무소도 있다. 입찰 전 반드시 관리사무소를 방문해 관리비 체납 여부와 미납액을 확인해야 한다.

2등과 간발의 차로 1등 돼야 유리다섯째, 전입 세대 조사다. 경매 물건임을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 가지고 주민센터를 방문하면 된다. 경매정보업체가 제공하는 정보도 있지만 전입 일자의 숫자가 하나만 잘못 적혀 있어도 대항력이 있는 세입자가 될 수도 있기 때문에 직접 조사해야 한다.

이렇게 현장 조사를 끝낸 후 적정한 낙찰가를 뽑아낼 수 있는 자료를 모아서 입찰일에 적어내면 된다. 현장 조사로 파악한 시세, 과거 낙찰사례, 낙찰율, 낙찰가율, 경쟁률 경매통계, 권리분석, 국토해양부의 실거래가, 미래 가치, 명도비용, 경락잔금대출 여부 등을 고려하면 된다.

유치권 성립 여부, 건물의 관리 상태에 따른 낙찰 후 수리비용 등은 현장을 가지 않으면 알기 어렵다. 경매에서는 낙찰은 받되 2등과 간발의 차로 1등이 되는 게 최선이다. 현장 조사로 부동산의 상태와 시세를 파악하고 낙찰금 이외에 추가 비용이 발생하는지를 따져 적절한 낙찰가격을 산출해야 한다.

낙찰률 경매가 진행된 건수 대비 낙찰건수의 비율이다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 경쟁률은 평균 응찰자수다. 낙찰된 부동산에 몇 명이 응찰했는지를 나타낸다. 부동산 상승기에는 낙찰가율과 낙찰률, 그리고 경쟁률이 모두 오르게 마련이다. 낙찰가율이 떨어지더라도 싼 물건이 대거 나타나 저가 물건에 수십 명씩 모이면 전체적인 경쟁률은 오르는 경우도 있다.