Real Estate - 아파트 경매열기 슬슬 달아 올라

응찰자 수 늘고 중대형 아파트 경매 낙찰가율 높아져

9월 3일 인천지법 부천지원에서 열린 경매법정에 매물로 나온 인천 원미구 상동 소재 전용면적 55㎡형 아파트가 감정가 1억8500만원의 91% 수준인 1억6851만원에 낙찰됐다. 입찰에는 32명이 몰렸다. 같은 날 경기도 안산지원에서 이뤄진 경매에서도 93%의 낙찰가율을 기록한 아파트가 나왔다.

경기 시흥시 대야동의 전용 79㎡ 아파트 감정가는 1억7400만원. 20명이 입찰에 참여해 1억6115만원을 적어낸 응찰자가 낙찰 받았다. 2억원 미만의 저가 매물이지만 올 하반기 들어 90%가 넘는 낙찰가율을 기록한 사례는 드물다. 전셋값이 치솟으면서 전세에서 매매로 전환하려는 수요가 다수 유입된데다, 매매 촉진에 초점을 맞춘 8·28 전월세 대책도 영향을 미쳤다는 분석이다.

수도권 아파트 경매시장의 낙찰가율은 올 들어 꾸준히 상승하다가 7월 이후 다소 위축됐다. 4·1 부동산종합대책에 따른 취득세 감면 조치가 6월 말로 종료되면서 6월 79.5%이던 낙찰가율이 7월 78.5%, 8월 77.5%로 하락세를 나타냈다. 전국 아파트 낙찰가율도 6월 81.2%로 고점을 찍은 후 8월 78.9%로 떨어졌다. 낙찰가율은 하락했지만 평균 응찰자수는 최근 늘었다.

6월 5.6명에서 8월 6.3명으로 증가했다. 이런 상황에서 8월 말부터 평균 낙찰가율이 다시 오름세를 보였다. 특히 그동안 수요가 몰린 감정가 6억원 이하의 아파트는 물론 6억원 초과 중대형 아파트의 낙찰가율도 80%를 넘어선 것으로 나타나 8·28 대책이 힘을 발휘하기 시작했다는 분석도 나온다.

부동산경매 정보업체인 부동산태인이 8월 26일부터 9월 2일까지 법원 경매가 진행된 수도권 소재 아파트 881개를 일자별로 분류해 조사한 결과 9월 첫 경매가 열린 2일 평균 낙찰가율은 83.6%로 집계됐다. 이는 8월 30일의 낙찰가율 77.3%에서 6.3% 포인트 증가한 수치다. 정대홍 부동산태인 팀장은 “낙찰가율이 9월 첫 경매부터 80%를 넘어선 것은 8·28 대책 효과가 나타나기 시작한 신호로 받아들여진다”며 “대책에 대한 분석이 어느 정도 끝난 9월 초부터 매수세가 유입된 것으로 보인다”고 말했다.

특히 그동안 상대적으로 소외된 감정가 6억원 초과 중대형 아파트의 낙찰가율이 오름세를 보인 것에 주목할 필요가 있다는 분석이다. 9월 2일 기준으로 감정가 6억원 초과 중대형 아파트 낙찰가율은 81.95%로, 8월 말에 비해 7.06%포인트 상승했다. 전체 평균보다는 낮지만 증가세가 뚜렷하다.

전세난 심화에 8·28 대책 영향도취득세율 인하와 국민주택기금의 근로자·서민 구입자금 지원 확대 등 8·28 대책이 시세 6억원 이하의 주택에 혜택이 집중돼 있어 경매시장에서도 6억원이 매수 여부를 판단하는 ‘마지노선’이 됐다. 실제로 9월 2일 경기도 성남지원7계에서 진행된 경매에 나온 성남 분당구 소재 아파트는 감정가 7억6000만원의 대형(158㎡) 물건이었다. 개찰 결과 낙찰가는 감정가의 78.95%인 5억9999만9999원으로, 6억원에서 단 1원이 모자랐다. 취득세 영구 인하가 확정되면 6억원 이하 아파트는 1%의 취득세만 내면 된다.

전문가들은 9월 들어 수도권 아파트 경매시장이 활기를 되찾은 원인으로 전세난 심화와 8·28 대책 효과를 꼽는다. 치솟는 전셋값을 견디다 못한 세입자들이 매매로 전환하고자 했으나 매입시점을 정하지 못하고 망설이다가 대책 발표 후 움직이기 시작했다는 것이다. 이는 전세가율이 높은 지역의 아파트 경매 입찰 경쟁이 뜨거운 데서 알 수 있다. 8월 전국에서 가장 응찰자 수가 많았던 아파트 경매 사례는 서울 금천구와 동대문구에서 나왔다.

84㎡형 아파트에 각 37명이 응찰했다. 수도권에서 평균 응찰자수가 가장 많았던 곳은 경기도 광명시로 14.4명에 달했다. 이들 지역 모두 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 60%가 넘는 곳이다. 강은 지지옥션 팀장은 “최근 낙찰가율 상승의 주된 요인은 전셋값 상승”이라며 “전세 세입자들이 저가 급매물을 찾다가 더 저렴한 가격에 집을 매입하기 위해 경매로 눈을 돌리고 있다”고 말했다.

8·28 대책도 영향을 미쳤다는 분석이다. 취득세율 인하와 저리의 장기 모기지 공급 및 근로자·서민 주택구입자금 지원 확대, 수익·손익공유형 모기지 도입 등 ‘세금을 깎아주고 저금리로 대출을 해줄 테니 이제 집을 사라’는 정부의 신호에 실수요자들이 반응을 보이기 시작했다는 것이다. 전세난에 지쳐 집을 사기로 했지만, 집값 하락에 대한 불안감 때문에 되도록이면 싸게 구입하려는 이들이 경매시장으로 유입되면서 응찰자수도 늘고 낙찰가율도 오르는 추세를 보이고 있다는 설명이다.

경매를 통해 아파트를 매입하는 건 가격이 저렴하기 때문이다. 경매로 나오는 물건은 근저당권이나 전세권, 유치권 등 아파트에 담보물권이 잡혀 있거나 소유자 개인이 채권이 많은 경우다. 처음에는 기준시가와 엇비슷한 감정가격에 매물로 나오지만 평균 낙찰가율을 고려하면 시세보다 20%가량 싸게 매입할 수 있다.

서울을 비롯한 수도권의 전세가율이 60%를 넘어선 상황에서 전셋값에 조금만 더 보태면 경매를 통해 내 집 마련을 할 수 있는 셈이다. 실제로 시세가 2억1000만~2억2500만원인 경기 용인시 수지구 풍덕천동 수지4차삼성 59㎡형은 9월 30일 진행된 경매에서 1억9133만원에 낙찰됐다. 현재 전세가격은 1억6000만원선이다. 낙찰가격과 전셋값과의 차이가 3000만원에 불과하다. 이 물건의 경우 낙찰가율이 87%로 다소 높았던 사례에 속하고 전세가격과 비슷하거나 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 심심찮게 나온다.

부동산 경매 전문가들은 경매로 내 집 마련을 하려는 실수요자들에게 무조건 싸게 매입할 것을 주문한다. 응찰자 수가 늘고 낙찰가율이 올라도 과거처럼 경쟁률이 수십 대 1까지 치솟거나 100%가 넘는 낙찰가율을 보이는 사례는 극히 드물기 때문에 보수적으로 접근할 필요가 있다는 것이다. 강은 팀장은 “응찰 가격이 감정가격 근처에 촘촘하게 붙어있기 때문에 무리한 가격에 입찰가를 써낼 필요가 없다”고 말했다.

감정가보다 높은 입찰 금액 쓰진 말아야경매 신청권자가 1순위 채권자이면서 1금융권이면 일단 안심해도 된다. 은행이 대출심사를 까다롭게 하기 때문에 등기 관계가 깨끗한 물건이라고 할 수 있다. 여기에 1순위 채권자의 채권액이 감정가보다 높은 물건이 상품(上品)이다. 채권액이 적으면 경매 진행 중 빚을 상환해 경매가 취하될 수 있기 때문이다. 감정평가금액이 시세에 비해 저평가돼 있으면 저가에 낙찰 받을 수 있기 때문에 눈독을 들여야 한다.

부동산 등기부에 채무 설정액이 많은 물건도 눈여겨 봐야 한다. 채권자들이 그만큼 부동산 가치를 높게 평가했다는 방증이기 때문이다. 해당 물건의 감정평가서를 살펴볼 때 감정 시기를 확인하는 것도 중요하다. 보통 최초 입찰이 이뤄지기 4~6개월 전에 감정 평가가 이뤄지기 때문에 가격이 급등락할 경우 입찰 당시 시세와 차이가 날 수 있다.

낙찰율, 낙찰가율 낙찰율은 경매가 진행된 건수 대비 낙찰건수의 비율이다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 경쟁률은 평균 응찰자수다. 낙찰된 부동산에 몇 명이 응찰했는지를 나타낸다. 부동산 상승기에는 낙찰가율과 낙찰율, 그리고 경쟁률이 모두 오르게 마련이다. 낙찰가율이 떨어지더라도 싼 물건이 대거 나타나 저가 물건에 수십 명씩 모이면 전체적인 경쟁률은 오르는 경우도 있다.