부실채권 투자 - 경매시장의 틈새 블루오션

전문가들의 고유 영역으로 여겨졌던 부실채권(NPL, Non Performing Loan) 투자가 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 시장이 커지고, 참여하는 투자자도 늘고 있다. 저금리 시대에 새로운 틈새 투자상품으로 부상한 것이다. NPL이란 금융권에서 개인 또는 법인이 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 받은 이후원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권을 말한다. NPL은 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못하는 경우에 발생한다. 이를테면 아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도 NPL이다. 이때 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라고 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. NPL의 유형은 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양하다. 하지만 우리가 흔히 말하는 NPL은 안전성이 확보된 1순위 근저당이 설정된 담보부 NPL이다. NPL 투자는 은행권의 NPL을 매입한 뒤 경매를 통해 배당을 받거나 직접 낙찰해 수익내는 구조다.

1순위 근저당 설정된 담보부 NPL 유리

NPL 투자는 얼핏 경매와도 같아 보이지만 경매와 NPL은 낙찰 가능성, 투자금 회수, 매도 용이성, 세금 등 4가지 항목에서 차이가 있다. 첫째, 경매는 낙찰을 위해 경매 입찰금을 결정하는 것이 가장 큰 고민이다. 입찰 가격을 입찰함에 넣는 순간까지 고민하고, 집행관 이 최고가 매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴을 조아린다. NPL을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다.

입찰 가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입한 NPL로 채무자로부터 받을 수 있는 최고 금액까지 고가 입찰을 할 수 있기 때문이다. 부동산 경매에서 NPL을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.

둘째, 투자금 회수다. 경매 입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 또 한 경매 물건은 대출이자와 세금 문제가 연결돼 있다. 1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 40%가 세금으로 부과되기 때문에 보통 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 예측하기가 어렵다. 이와 달리 NPL 을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 유리하다. 몇 달 후의 경매낙찰 예상 가격은 충분히 예측할 수 있기 때문에 배당 기일만 기다리면 된다. 기본적으로 단기 투자 성격인 NPL 투자는 예측이 거의 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

셋째, 매도하기 더 손쉬운 쪽도 NPL이다. 경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰 가격이 공개돼 있기 때문이다. 그런데 NPL로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문이다. 또한 NPL 투자자는 배당투자, 유입 투자, 자진변제 투자, 재매각 등 다양한 방법이 있지만 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

넷째, 절세 측면에서도 NPL 투자가 유리하다. NPL을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들에게는 절세가 가능하다. 양도 세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도 가격보다 낙찰 가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다.

양도를 통해 이익은 고사하고 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매보다 NPL이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실한 것이 바로 절세효과다.

이 같은 이유 때문에 NPL 시장 규모는 지난해 10조 원을 넘어섰고, 아파트 경매시장에서 NPL 투자 경매도 꾸준히 늘고 있다. 부동산태인에 따르면 NPL 물건은 꾸준히 증가세다.

2008년 108건에서 2009년 135건, 2010년 362건, 2011년 570건, 2012년 633건에 이어 지난해에는 1100건에 달했다.

낙찰건수도 물건수에 비례해 비슷한 추이로 증가했다. 2008 년 낙찰이 106건에서 지난해에는 1077건으로 5년 사이 10배 가까이로 늘었다. 투자물건의 미래 가치를 대변하는 고가 낙찰의 경우 2008년 5건에서 지난해 49건으로 늘었고 올 1~4월 고가 낙찰은 61건으로 증가했다. 낙찰가율 역시 지난해 81.25%에서 올해 92.65%로 증가했다. 1~ 4월 기준 올해 총 물건수가 지난 해 1100건에서 600건으로 줄어든 데 비하면 고가 낙찰이 상대적으로 급증한 것이다. 지지옥션 강은 팀장은 “NPL에 대한 관심은 지금도 크지만 자산관리법인(AMC) 경쟁 심화로 예전과 달리 유통가격이 많이 올라 수익률은 다소 떨어졌다”면서도 “사 전에 충분히 공부하고 NPL 재테크에 도전한다면 수익을 내는 데 어렵지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

실제 NPL 가격이 최근 10~20% 오른 반면 수익률이 연 10% 안팎에서 5% 이하로 떨어졌다는 게 관련 업계의 설명이다. 부동산 NPL 투자 방법으로 ▶ NPL 물건이 경매에서 낙찰되면 채권액을 배당 받는 방법 ▶ NPL 물건 경매에 본인이 참여해 직접 낙찰 받는 방법 등이 있다. 투자 때 ▶배당 받는 경우 소액임차인의 최우선 변제금보다 순위가 뒤인 점 ▶경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수할 수 없는 점 ▶유찰이 거듭돼 경매 일정이 길어질 경우 금전적 손해를 볼 수 있는 점 등을 유의해야 한다.

업계 한 관계자는 “일반인들의 경매 참여가 활성화된 것과 같이 구조적 이해가 빠른 개인들이 NPL 투자에 많이 참여하고 있다”고 말했다. NPL 투자를 위해선 금융전문가의 도움을 받으라고 조언했다. 강 팀장은 “NPL 투자 때 배당액, 낙찰가 예상 등을 위해 금융 종사자의 도움을 받는 게 좋다”며 “우량 채권을 적정가에 매입해 최대 이익을 남기기 위해 투자기법이 요구된다”고 강조했다.

고수익만큼 고위험 주의해야

NPL 투자가 가능한 것은 기본적으로 최초의 채권자인 금융권 이 자산건전성을 위해 부실채권을 국제회계규정에 따라 털어내야 하기 때문이다. 최초 채권자인 금융권은 채권금액 전액을 회수할 수 없을 뿐더러 경매 과정을 거치는 장기간 보유할 수 없어 이를 자산유동화회사(SPC)에 할인된 금액으로 매도한다.

SPC는 AMC라고 불리는 자산관리회사에 이 NPL 처분에 관해 자산관리계약을 맺는다. 과거엔 AMC가 매입해 직접 추심하 거나 일반인이 거래할 수 있도록 했으나, 요즘은 승인된 AMC 가 일반인에게 NPL을 직접 제공하고 있어 일반 투자자들이 접근하기 수월해졌다.

그러나 NPL투자가 땅 짚고 헤엄치듯 참여만 하면 수익을 거둘 것이라는 생각은 환상이다. NPL은 아직 일반인들에게 생소한 분야이기 때문에 위험이 뒤따를 수 있다. 국내 시장에 도입된 시기도 짧지만 전문가도 많지 않다. 고수익이 있는 곳에는 반드시 위험도 따르게 마련이다.

NPL 매입 때 경매낙찰 후 해당 부동산 가치보다 높게 채권을 매입한 경우 손실이 발생할 수 있고 채권관계가 복잡하게 얽혀 실제 경매가 진행되기까지 오랜 기간 자금이 묶일 위험도 있다. 전문가들은 NPL 투자에 대한 전문 지식 없이 단독으로 나서는 것은 위험하다고 충고한다. 부동산 태인 정대홍 팀장은 “NPL 경매의 최종 목표는 경매 낙찰인데 그러지 못하면 NPL 매입의 목적이 사라진다”며 “채권을 매입해 부동산 이해관계자에게 되팔 것인지, 경매물건을 낙찰 받을 것인지부터 명확히 하는 것이 우선”이라고 말했다. 그는 “초보자의 경우 반드시 우량 물건 위주로 채권을 매입하라”며 “해당 물건 이해관계자들의 권리가 복잡하게 얽히는 경우가 대부분인 만큼 충분한 사전조사와 NPL을 매입한 AMC의 정보를 활용하고 믿을 만한 컨설팅을 선정해 일을 진행하는 것이 좋다”고 조언했다.

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