전셋값은 오르고 전세물건은 귀해지면서 싼 전셋집 찾기가 ‘하늘의 별따기’다. 서울에서 전셋값 3억 원 이하 아파트는 5년 전보다 27% 줄었다. 부동산써브 조사에 따르면 10월 말 현재 서울 시내 아파트(주상복합 포함 120만4728가구) 중 전셋값이 3억 원 이하인 아파트는 58%인 69만 9139가구에 불과했다. 이는 2009년(96만96가구)보다 30만 가구 줄어든 것이다.

전셋값이 비싼 지역으로 꼽히는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 가장 많이 줄었다. 특히 송파구는 2009년(5만7427가구)보다 63% 줄어 2만1384가구뿐이다. 6600가구 규모의 가락시영 아파트 재건축 이주 수요가 겹치면서 전셋값이 많이 올랐다. 강남구도 3억 원 이하 전셋집이 5년새 55% 줄어 2만3233가구에 불과하다. 이어 성동구(2만849가구), 서초구(8839가구)도 각각 57%, 69% 감소했다. KB국민은행 임채우 부동산전문위원은 “강남 3구는 자녀 교육 등의 이유로 기존 전세 세입자가 생활권이 바뀌는 것을 원하지 않는데다 재건축보유자도 2~3년 후에 다시 이사와야 하기 때문에 비슷한 생활권에 머물기 마련이어서 전세시장에 미치는 영향이 크다”고 설명했다.

싼 전셋집을 찾는다면 새 아파트 입주 물량이 많은 지역을 눈여겨볼 만하다. 모든 계약자가 직접 입주하지 않기 때문에 전세물건이 한꺼번에 쏟아져 전셋집을 구하기 수월하다. 대개 입주물량의 절반 정도는 전세로 나온다. 가격도 주변 시세보다 싼 편이다. 물량이 한꺼번에 나오는데다 잔금을 마련해야 하는 계약자가 자금 부담에 미리 세를 놓기 때문이다. 새 아파트로 옮기려는 전세 수요가 움직이면서 기존 전셋집을 구하기도 낫다.

연말부터 내년 봄까지 새 아파트 물량이 많지 않다. 부동산 114 조사에 따르면 올 11월부터 내년 3월까지 서울의 새 아파트 입주물량은 4439가구에 불과하다. 수도권은 3만 가구가 집들이를 앞두고 있지만 일부 지역에 입주물량이 몰려 있어 사정은 비슷할 것으로 예상된다.

서울은 신규 물량이 귀하다. 입주물량이 가장 많은 강남구가 770가구에 불과하다. 서초구(536가구)·송파구(549가구) 등 강남권에서는 1855가구가 집들이 한다. 전세 물건이 늘어나지만 이들 지역은 평균 전셋값이 비싸다. 3.3㎡당 1600만~1800만 원은 예상해야 한다.

입주 10년이 안 된 아파트 전셋값은 3.3㎡당 2000만 원이 넘는다. 강남구 역삼동 역삼2차 아이파크(2008년 12월) 72㎡형(이하 공급면적) 전셋집을 얻으려면 5억~5억3500만 원은 있어야 한다. 102㎡형은 6억9000만~7억2500만 원선이다. 대치동 대치삼성 1차(2000년 7월) 85㎡형은 4억 7500만~5억1000만 원선이다. 124㎡형은 7억8000만~8억2500만 원에 전세 시세가 형성됐다.

강남권에 살고 싶은데 자금이 부족하다면 지은 지 오래된 아파트로 눈을 돌려보자. 특히 재건축이 진행 중인 단지는 전세 가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 30%에 못 미치는 곳도 많다. 개포동이 대표적이다. 평균 전셋값이 3.3㎡당 1000만 원 정도다. 개포주공6단지 82㎡형 전세 시세는 3억3000만~3억5000만 원선이다. 102㎡형은 3억9000만~4억1500만 원에 전세 물건이 나온다. 우성6차 73㎡형은 3억~3억1500만 원선, 86㎡ 형은 3억3500만~3억6000만 원선이다. 이런 아파트는 대부분 5층 이하 저층인데, 엘리베이터가 없어 3층 이상은 이동이 불편할 수 있다. 최근에 나온 아파트보다 전용률이 낮아 실제 사용 면적이 좁다. 실사용 면적을 확인할 필요가 있다. 재건축이 진행 중인 단지는 사업 진행 사항을 잘 챙겨야 한다. 철거가 얼마 남지 않았다면 계약 기간이 끝나기 전에 새 전셋집을 구해야 할 수 있다.

도심권에선 마포구(547가구)·동대문구(311가구)·중구(295가구) 등지에 입주 소식이 있다. 마포구 용강동 e편한세상마포 3차(547가구)가 내년 1월, 동대문구 용두동 롯데캐슬리치(311가구)가 내년 2월 입주한다. 마포구는 올해 재개발 단지가 속속 준공하면서 6600여 가구가 입주 중이거나 입주할 예정이다. 한강이 가깝고 서울 시청이나 여의도 등으로 출퇴근하기 편해 주거 선호도가 높은 편이다. 서울 지하철 5·6호선, 경의선이 지나고 강변북로·올림픽대로·서강대교·마포대교 등의 이용이 편하다. 전셋값은 넉넉히 준비해야 한다. 최근 입주한 상수동 래미안밤섬리베뉴2차 85㎡형 전셋값이 4억 원이다. 공덕·아현동 일대 입주 5~6년차 80㎡형이 3억7000만선이다. 113㎡형은 4억4000만~4억5000만 원 정도 필요하다.

성북구(490가구)·강북구(18가구)·중랑구(265가구) 등지는 입주물량은 거의 없지만 전셋값이 싼 지역으로 손꼽힌다. 3억 원 이하 전셋집이 많은 편이다. 성북구 길음 뉴타운 80㎡형 새 아파트 전셋값이 2억 8000만 원 선이다. 중랑구 면목동 일대 106㎡ 형 전세물건이 2억 3000만~2억 8000만 원에 나온다.

수도권 북부권은 입주물량이 많지 않지만 지난 3~4년간 준공한 물량이 많아 싼 전셋집을 찾기 수월하다. 고양·김포·파주시 등지에 1억 원대 전셋집이 있다. 기반시설이나 생활편의시설 등이 잘 갖춰진 택지지구에 몰려 있다. 김포시 한강신도시는 48번 국도를 중심으로 조성된 수도권 2기 신도시다. 한강변이라 일부 가구는 집 안에서 한강 조망을 할 수 있다. 올림픽대로 행주대교에서 신도시까지 이어지는 6차선 고속화도로인 한강로가 뚫리면서 교통이 좋아졌다. 서울 강남권으로 출·퇴근은 아직까지 불편하지만 광화문이나 여의도·종로·구로 등지는 괜찮다. 서울역까지 오가는 광역급행버스가 있다. 최근에 입주한 한강신도시 내 아파트 109㎡형이 1억5000만~1억8000만 원 정도다. 앞서 입주한 장기지구는 1억 원대 초반에 전셋집을 구할 수 있다. 청송마을 현대2단지 109㎡형은 1억3000만 원 선이다.

일산신도시에도 1억 원대 전셋집이 있다. 3호선 대화역 인근이다. 대형마트·농산물유통센터·킨텍스 등 생활편의성이 돋보인다. 서울외곽 순환도로·자유로·일산 대교 등 이용이 편하다. 대개 준공한 지 10년 이상 된 아파트다. 대화마을 7단지 파크타운 105㎡형이 1억6000만~1억8000만 원 정도다. 경의선 탄현역 인근 임광진흥 106㎡형은 1억6000만~1억7000만 원선이다.

수도권 남부권에선 화성시가 입주 풍년을 맞는다. 1만1889 가구가 입주 예정이다. 동탄2신도시 리슈빌(656가구), 동탄2 신도시 이지 더 원(642가구)이 1월 입주한다. 지하철은 1호선 병점역이나서 동탄역을 이용해야 한다. 2015년 KTX 동탄역이 개통할 예정이다. 현재 사당역이나 서울역까지 운행하는 광역급행버스가 있다. 용인 서울간 고속도로, 경부고속도로 등 이용이 편하다. 입주 6~8년차 아파트 전셋집을 1억 원대에 얻을 수 있다. 병점역 인근 아파트 85㎡형은 1억5000만~1억7000만 원선이다. 69㎡형은 1억2000만 원 정도면 전셋집을 구할 수 있다.

잠실이나 강동구 쪽에 직장이 있다면 남양주시를 눈여겨볼 만하다. 경춘선 복선전철, 서울 춘천 고속도로, 서울 덕소간 한강북단도로 등이 개통하면서 출·퇴근하기 좋아졌다. 별내신도시 내 새 아파트 126㎡형이 1억6000만~1억8000만원에 전세가 나온다. 72㎡형은 1억2000만원 정도면 된다.

새 아파트 전셋집을 얻는다면 등기부등본이 없어 전세 계약 때 주의해야 한다. 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는지, 분양권에 가압류가 없는지 반드시 확인해야 한다. 등기가 안 난 상태라도 사용승인이나 준공검사를 마쳤다면 전입신고(확정일자)를 할 수 있다. 전입신고 뒤 주소지를 다른 곳으로 옮겨서는 안 된다. 전셋값이 싸도 대출이 많은 전셋집은 피하는 것이 좋다. 자칫 경매에 넘어가면 전세금을 떼일 수 있다.

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