최근 부동산시장에서 가장 뜨거운 지역은 제주도다. 지난해 세종시를 제외하고 전국에서 땅값이 가장 많이 올랐다. 중국인관광객이 급증하면서 국내외 투자가 봇물을 이루고 있다. 그렇다면 지금 뛰어들어도 괜찮을까? 부동산 전문가 3명이 제주도 투자의 성공 파일을 공개했다.

#1. 서울 강남대로 지하철 2호선 삼성역에서 강남역 사이엔 최근 1년 동안 모델하우스가 우후죽순으로 생겨났다. ‘꿈의 섬, 제주’라는 간판을 내세운, 제주지역 분양형 호텔 홍보관이다. 3호선 양재역과 매봉역 인근에서도 이 같은 모델하우스를 쉽게 찾아볼 수 있다. 1월말 선릉역 근처 D 호텔 모델하우스에 들어서자 미리 전화로 약속했던 이 모 부장이 2층으로 안내했다. 상담용 탁자에 홍보카탈로그를 내려놓은 그는 상담 내내 “좋은 자리는 몇 개 남지 않았다. 서둘러야 한다”고 결정을 재촉했다. ‘준공 후 10년간 연 11% 확정 수익’이란 말이 믿기지 않았지만 솔깃했다.


#2. 제주도는 경매시장에서도 뜨겁다. 지난해 무려 152대 1의 경쟁률이 제주도 주택 경매에서 나와 언론을 뜨겁게 달군 바 있다. 이는 국내 법원경매 역사상 가장 높은 경쟁률이다. 이뿐만이 아니다. 지난해 경매시장을 결산한 결과 응찰자수 상위 10개 물건 가운데 5건이 제주도 지역에서 나왔다. 제주시 구좌읍 월정리와 애월읍 곽지리의 주택이 각 1, 3위를 기록했고 한림읍 임야와 대지, 서귀포시 과수원도 수십 대 일의 치열한 경쟁 끝에 새로운 주인을 찾았다. 경매 기록을 제주도가 새로 써가고 있다.

최근 제주도에 대한 투자 열풍을 보여주는 장면들이다. 제주도가 부동산 투자처로 주목받은 것은 어제오늘의 일이 아니지만 최근 관광객이 급격히 늘면서 ‘지금이라도 들어가자’는 수요가 늘고 있고 있기 때문이다. 정부의 잇단 대책에도 아파트 매매가격이 지난해 1.96% 상승에 그치는 등 전통적인 투자상품이 고전하면서 투자열풍이 제주도를 향하고 있다.

제주로 몰리고 있는 투자열풍은 다양한 투자 상품을 만들어 내고 있다. 이 중 가장 관심을 끄는 투자처는 국내 외 관광객 수요를 노린 분양형 호텔이다. 지난해 제주도를 찾은 내·외국인 관광객은 1227만명. 전년도 관광객 1085만명보다 13.1%나 증가한 수치다. 특히 외국인관광객은 전년도 233만명보다 42.6% 늘어난 332만명에 달했다. 제주특별자치도는 2020년 약 1850만명의 제주도 방문을 예상했다. 2014년말 제주도의 하루 평균 객실 수요는 1만7500실 수준이지만 실제 객실 공급은 1만1300실 정도에 불과해 수익형 숙박시설 투자가 주목받고 있다.

은퇴 후 제주도에 정착하려는 실수요자도 늘고 있다. 이미 제주도는 베이비 붐 세대의 은퇴, 전원생활에 대한 동경 등의 이유로 투자자, 관광객, 이주자로 정착한 인구가 크게 늘어나고 있다. 한 부동산투자자문사의 대표는 “부동산투자업계는 땅에 풀이 돋고, 가로수에 잎이 생기기 전에 토지와 건물을 보려는 투자자들로 연초가 가장 바쁜 시기”라며 “특히 설 연휴를 맞아 국내 부동산을 살펴보려는 교포들의 문의가 많다”고 말했다. 제주도 부동산 시장이 주목받는 이유, 향후 시장 전망과 투자 주의사항 등에 대해 부동산 전문가의 육성을 그대로 전한다.

2012년 오피스텔, 레지던스도 일정한 요건을 충족시키면 숙박형 시설로 전환이 가능해지면서 개별 객실을 분양하는 호텔이 등장했다. 그해 제주에는 오션팰리스, 디아일랜드 마리나, 아빌로스 등 오피스텔로 허가 받았다가 숙박시설로 전환한 분양형 호텔의 공급이 시작됐다. 정점은 2013년 8월 분양한 서귀포라마다호텔이다. 두 달 만에 243실이 완판 됐다.

제주도에선 2013년에 6개 현장에서 1400실이 공급된데 이어 2014년에는 10여 곳의 현장에서 5000실 이상 공급된 것으로 집계됐다. 사업승인을 받은 전체 물량은 1만실에 육박한다. 지난해 상반기까지는 상당수 현장이 분양률 90%에 육박하는 실적을 보였다. 하지만 후반기 들어 적체 물량이 쌓이며 장기전에 돌입한 곳도 관찰된다. 공급 과잉에 대한 우려가 나오는 이유다. 따라서 입지와 운영 방안, 관광객 증감 여부가 향후 투자성패에 크게 작용할 것으로 보인다.

제주 분양형 호텔의 최대 장점은 수익률이다. 수도권 오피스텔 평균 수익률이 5%초반이며 도시형생활주택이 4%대에 그치고 있어 수도권 투자자들에게 대안 상품으로 주목받고 있다. 최근 공급이 증가하면서 수익률은 다소 떨어진 상태지만 여전히 연 9% 수준을 유지하고 있다. 지난해 객실당 평균요금은 일일 10만3000원. 80%의 객실 가동률을 놓고 가정했을 때 월 수익은 247만원, 연 수익은 2966만원이다. 분양받은 호실의 분양가가 3억이라면 연 수익률은 9.98%에 달한다.

구체적으로 살펴보면 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자했을 때와는 달리 임대사업자로 등록하면 부가세를 환급받을 수 있고, 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문에 양도소득세 기본 세율 적용, 종합부동산세 제외 등의 절세 효과가 장점이다. 최근에 지어져 시설이 양호하고 특급호텔에 비해 객실 이용료가 저렴하기 때문에 객실 가동률이 연중 80%를 넘나든다. 투자자가 연중 10박~14박을 무상으로 사용할 수도 있다. 하지만 대출 이자와 소득세 외에도 보험료, 제세공과금, 시설개보수적립금, 위탁경영 수수료, 인건비, 마케팅비, 시설관리, 유지보수비 등 고정 지출 항목이 제해진 상태에서의 실수익이 투자자에게 배분된다는 것을 염두에 두어야 한다. 일부 현장에서는 확정 수익 보장제를 실시하는 중이다. 객실 가동률이 높은 상태에서는 문제가 없지만 일정 수준 이하로 매출이 떨어지는 경우 약정된 수익을 분양주에게 지급하지 못해 법정 공방으로 이어지는 사례가 최근에 관찰됐다.

호텔 운영은 일반적인 부동산 임대사업과는 다른 전문적인 운영 노하우가 필요한 사업이다. 따라서 유명 호텔 브랜드의 이름만 빌려서 분양하는 호텔인지 아니면 전문 위탁사와 운영 계약을 체결한 호텔인지를 명확히 따져야 한다. 확정 수익 보장제를 실시하는 곳에서는 대부분 1년 혹은 2년간 8~12%의 일정 수익률을 지급 명시하지만 그 기간이 지난 시점부터의 수익률 상승 혹은 하락에 대해서는 책임지지 않는다. 신탁사가 선정되어 있더라도 직접적인 투자 금액의 리스크 보장보다는 대개 간접적인 자금 관리만 해주는 경우가 더 많기 때문에 최후의 방패막이가 되기는 힘들다.

문제는 본격적으로 완공 물량이 몰리는 2016년 이후다. 경쟁력 있는 호텔만이 살아남을 수 있다. 위치, 설계, 시설, 접근성, 운영 업체의 노하우 등을 살피기 위해 반드시 사전에 현장을 방문해야 한다. 제주 공항이 가깝고 주변에 상업 시설이 몰려 있는 연동, 노형동 일대가 투숙객 유치에 유리한 입지로 볼 수 있다. 도심에서 조금 멀리 떨어져 있다면 바다 조망이 가능한지 여부를 살펴야 한다. 조감도에는 바다와 인접한 것처럼 그려져 있는데 현장을 가보면 그렇지 않은 경우가 많다.

투자 금액은 2억원을 넘지 않는 것이 좋다. 수익형 부동산 수익률은 임대료에 의해 결정되는데 그렇다고 임대료가 면적, 투자금액과 비례하는 것은 아니다. 수도권에서 중대형 오피스텔이 공실과 수익률 하락으로 고전했던 예도 있다. 따라서 40㎡ 안팎의 1억원대 투자처를 선택하는 것이 바람직하다. 향후 20~30㎡대의 소형 숙박 시설도 분양형으로 공급될 예정이다. 1억 미만으로 투자할 수 있어 유리하고, 1박 기준 6만~8만원 수준의 객실 요금이 책정되기 때문에 객실 가동률도 높을 것으로 보인다.

제주도 부동산 시장의 열기는 경매 주요 지표에서도 고스란히 나타난다. 낙찰률은 경매 진행 건수 가운데 낙찰된 건수의 비율을 말하며, 거래량을 의미하는 지표이다. 50%~90%의 높은 낙찰률을 최근 1년 유지하고 있는데 낙찰률이 50%라는 것은 2건의 경매물건 중 1건은 낙찰되는 것을 의미하며 매우 높은 수준이다. 지난해 1월부터 올 1월까지 데이터를 분석한 결과 가격을 나타내는 낙찰가율도 한 달 평균 100%를 상회하는 달이 13개월 가운데 8달에 달한다. 특정 한두 건이 감정가 이상으로 낙찰되는 것이 아니라 그 달의 주거시설 평균이 감정가를 웃돌아 낙찰 된다는 것은 매우 이례적인 일이다. 제주도의 낙찰가율이 전국에서 가장 높다.

고가 낙찰에 대한 여러 이유가 있을 지라도 과도한 낙찰가는 늘 경계해야 한다. 성공적인 경매 투자를 위해서는 가격에 대한 철저한 조사가 수반되어야 한다. 일반적으로 주거시설 경매는 아파트를 기본으로 하지만 제주도는 타 지역과 달리 아파트가 많지 않은 곳이어서 단독주택이나 다세대가 대부분이다. 단독주택이나 다세대는 시세를 파악하기가 까다로워 특히 주의해야 한다. 비슷해 보이는 주택이라도 건물의 면적과 구조, 신축분양물건인지 건축연한이 오래된 낡은 건물인지에 따라 가격이 상이하다. 건물 면적은 별반 차이가 없어도 대지 지분에 따라서도 가격은 천차만별이다. 소소하게는 화장실이 한 개인지 두 개인지, 주차장이 마련되어 있는지 몇 대까지 주차가 가능한지에 따라서도 실제 거래가격이 다르다. 또한 교통 편과 주변 환경 등도 시세에 영향을 미치는 요인이다. 따라서 시세가 표준화 규격화 된 아파트보다 세밀한 가격 분석이 필요하다는 것을 인지해야 한다.

또한 낙찰 이후 매각의 용의성도 검토해야 한다. 수익 창출을 위해서는 좋은 가격에 취득하는 것이 절반의 성공이라면, 원하는 시기에 적절한 가격에 파는 것이 완결이다. 단독주택이나 다세대는 아무래도 환금성이 떨어질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 제주도의 토지는 주거시설보다 한층 낙찰가가 높다. 특히 감정가 1억원 이하의 기천만원 규모가 인기이다. 최근 몇 년 사이 토지 거래가 실종되고 가격이 곤두박질 친 것에 비하면 제주도는 딴 세상이다.

주의할 것은 현장 답사를 제대로 하지도 않고 경매 물건 공고나 온라인 지도에 의지해 낙찰 받는 경우도 적지 않다는 것이다. 낙찰 받은 후 잔금을 내지 않고 보증금만 떼인 체 다시 경매에 나오는 재매각 사례도 종종 발생하고 있다. 특히 농지의 경우 낙찰 후 1주일 내에 농지취득자격 증명서를 발급받아 법원에 제출해야 한다. 원거리 투자자들이 많다 보니 예상보다 발급시간이 지체되고 그 경우 매각 허가를 받지 못하게 된다. 법원은 지목이 농지이면 농지취득자격증명을 요구하나 발급처인 관할행정청은 실제 이용 현황으로 심사를 하기 때문에 현재 상태가 경작이 불가능한 농지라면 발급해주지 않는다. 예를 들어 불법으로 형질 변경을 한 농지라도 원상회복을 하지 않으면 발급이 안 되는 것이다. 법원과 행정청이 각자 주장만 할 때 속 타는 것은 낙찰자이다. 따라서 낙찰 전에 현장 조사를 철저히 하고 사전에 관할 관청에 미리 확인을 하는 것이 실수를 막을 수 있다.

어느 지역이나 마찬가지로 제주도 역시 전원주택을 지으려면 부지 선정이 가장 중요하다. 제주도는 제주공항을 기점으로 서쪽인 애월읍 지역이 뜨면서 땅값이 높게 형성되어 있다. 이 때문에 땅값이 상대적으로 저렴하고, 여러 개발 호재가 대기하고 있는 제주도 동쪽지역에 관심 가져 볼만하다. 제주지역은 비교적 좁은 면적이지만 기후와 환경의 차이가 심하다. 시내와 산간마을, 서쪽지역과 동쪽지역 등 지형을 고려하여 적합한 설계와 재료를 선택해야 한다.

투자금액은 세대당 2억~3억원 대가 적당하다. 또한 나중에 전원주택을 현금화할 수 있는지 환금성을 확인하는 것도 중요하다. 최근엔 협동조합 등 공동운영을 통해 마을의 수익사업을 진행하는 공동체 마을도 주목받고 있다. 조첩읍 한 현장에선 1층은 중국인 등 외국인관광객들을 대상으로 한 상가, 2~3층은 게스트하우스로 구성된 수익형 휴양민박단지가 건설되고 있다. 이웃과 함께 어울려 살면서 공동사업도 진행하는 시스템이다. 혼자 제주도에 전원주택투자를 진행하는 것은 인허가, 시공 등 외적인 리스크가 있어 많은 어려움이 따른다. 뜻이 맞거나, 취미를 함께하는 동호인들이 함께 마을을 구성하는 방식도 제주도에 대한 투자전략이다.

- 정리 조득진 포브스코리아 기자

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