청약 경쟁률 2637대 1. 부동산 시장에서 가장 대중적인 아파트의 청약 경쟁률이 아니다. 최근 제주도의 한 공공택지에서 분양한 단독주택용지의 최고 경쟁률이다. 단독주택용지는 필지별로 분양하므로 1개 필지에 2637명이 접수한 것이다. 지난해 위례신도시에서 나온 단독주택용지의 최고 경쟁률은 3122대 1이었다.

공공택지 내 단독주택용지가 요즘 부동산시장에서 ‘핫 플레이스’로 떠올랐다. 도심 접근성이 좋은 데다 직접 거주하면서 상가·원룸을 들여 임대수익까지 올릴 수 있기 때문이다. 이 덕에 주요 지역에선 분양만 하면 수천여 명씩 몰린다. 최근 제주 삼화지구 미분양 단독주택용지 청약에 2만1000여 명이 몰리는 진풍경이 벌어졌다. 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “제주도 땅값 상승률이 전국 평균보다 높은 데다 임대소득을 올리려는 은퇴자 등 투자자들의 관심이 높다”고 말했다. 그런데 이 땅에만 수요가 몰리는 것은 아니다. 저금리 기조가 이어지면서 상가 등을 들일 수 있는 주차장 용지 등에도 투자자들이 몰리고 있다. 갈 곳을 잃은 시중 유동자금이 틈새 시장으로 꼽히는 단독주택·주차장용지 등으로 흘러드는 것이다. 공공택지 내 단독주택용지는 크게 두 가지로 나뉜다. 주택만 지을 수 있는 ‘주거전용’과 건축 연면적의 40%까지 상가를 세울 수 있는 ‘점포겸용’이다. 주거전용은 지역마다 다르지만 보통 3층 이하, 점포겸용은 4층 이하 다가구주택(단독주택)을 지으면 된다. 용지 크기는 보통 198㎡ 정도다. 분양 주체는 해당 공공택지 시행사로 대부분 LH다. 가끔 지방 도시개발공사 등이 분양을 하기도 한다.

시장에서는 아무래도 층수가 높고 상가를 들일 수 있는 점포 겸용에 주택 수요자나 투자자가 더 몰리는 편이다. 카페거리 등 상권이 형성되면 가격 상승도 기대할 수 있기 때문이다. 실제로, 수천 대 1의 경쟁률을 보이는 단독주택용지는 대개 점포겸용 용지다. 이 땅에 투자자들이 몰리는 건 ‘주거’와 ‘임대’라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다. 예컨대 서울 위례신도시에 단독주택용지를 갖고 있다면 4층 이하 상가 주택을 지어 1층 상가와 2~3층 원룸을 임대하고 4층에는 본인이 사는 식이다. 이렇게 하면 상가와 원룸에서 월세 수익을 얻을 수 있다. 주거전용은 상가를 들일 수는 없지만 원룸·투룸을 들이면 점포겸용과 마찬가지로 살면서 임대수익을 얻을 수 있다. 점포겸용에 비해 분양가와 건축비가 20~30% 싼 것도 이점이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “상가나 원룸에 직접 살면서 관리할 수 있기 때문에 안정적인 월세 수입을 얻을 수 있다”며 “이 때문에 은퇴를 앞둔 중·장년층들의 투자 문의가 많은 편”이라고 말했다. 직접 살면서 월세를 받을 수 있으니 은퇴 준비로는 최상의 상품이라는 것이다.

단독주택용지가 올해에도 4753필지가 새로 분양된다. 서울 위례신도시에는 주거전용 40개 필지가 나오고, 경기도 의정부시 민락2지구에선 주거전용 11개 필지와 점포겸용 127개 필지가 4월 나온다. 지난해 수천 대 1의 경쟁률을 보였던 충북혁신도시에서는 4월 주거전용 31개 필지가 나온다.

신규 분양 용지는 특별한 청약 제한이 없지만 1인 1필지만 신청할 수 있다. 지난해 분양한 위례신도시 점포겸용 용지는 가구당 1필지만 청약하도록 했다. 청약 과열이 예상된 때문이다. 청약 당첨자는 추첨으로 정하고, 분양가는 감정평가를 통해 책정한다. 대개는 주변 시세보다 10% 가량 싼 편이지만, 위례신도시 등 청약 과열이 예상되는 곳은 주변 시세의 100% 수준에 책정하기도 한다. 미분양 용지는 누구나 제한 없이 계약할 수 있고, 무이자 분할 납부 등의 금융 혜택을 받을 수도 있다. 단독주택 용지는 땅값을 다 내고 소유권 이전 등기를 하기 전에 전매할 수 있다. 단 이때는 최초 분양가 이하로 팔아야 하므로 주의해야 한다.

특히 지역별 허용 층수 등을 잘 살펴야 한다. 관련법상 최고 층수가 주거전용은 3층, 점포겸용은 4층이지만 공공택지별 지구단위계획에 따라서는 이보다 낮을 수 있다. 실제 위례신도시 점포겸용은 4층 이하로 지을 수 있지만, 지난해 말 나온 배곧신도시 주거·점포겸용 모두 3층 이하로 제한이 있었다. 원룸 등 주택 수도 위례신도시 점포겸용은 5채까지 들일 수 있지만, 배곧신도시에선 2채만 가능하다. LH 관계자는 “공공택지별로 층수·용적률 등이 다르므로 정확한 건축 규모는 모집공고를 통해 확인해야 한다”고 말했다.

단독주택용지 못지 않게 인기를 끄는 상품이 주차장용지다. 주차장용지는 그동안 부동산개발업체나 유통업체 정도만 관심을 가졌지만 최근엔 자산가 등 일반 투자자들까지 관심을 보이고 있다. 수익형 부동산 시장의 틈새 상품으로 떠오른 것이다. LH 판매보상사업처 관계자는 “예정가가 1억원대부터 수십억원대까지 땅 크기에 따라 다양해 부동산개발회사는 물론 일반투자자가 낙찰하는 경우도 적지 않다”고 전했다. 일반투자자들이 가세하면서 인기는 날로 높아지고 있다.

LH가 지난해 분양한 충북혁신도시 주차장용지는 32필지 중 31필지가 매각됐다. 이 중 1개 필지는 예정가가 2억100만원이었으나 5배 이상 비싼 11억5000만원에 낙찰됐다. 또한 LH가 지난해부터 최근까지 서울 위례신도시와 세종시·대구 등 9개 혁신도시에 분양한 주차장 용지 127필지가 완판됐다. 혁신도시 전체 토지 분양률이 75% 정도라는 점을 감안하면 주차장 용지의 인기를 실감할 수 있다. 이 땅은 말 그대로 주차장을 들여야 하는 곳이다. 그런데도 이 땅이 인기를 끄는 것은 일반 상업용지보다 가격이 20~30% 가량 싸면서도 연면적의 30%까지 상가(근린생활시설)·오피스텔도 들일 수 있기 때문이다. 주차장이라는 특성상 중심상업지구와 가까운 것도 인기 요인이다. 박대원 상가정보연구소장은 “상가가 몰려 있는 지역의 주차장 용지를 싸게 매입한 뒤 1~2층에 상가만 잘 유치하면 상가나 오피스텔보다 높은 수익을 낼 수 있다”고 말했다.

올해에도 이런 주차장 용지가 대거 나온다. 용인 구성지구에서는 3개 필지가, 시흥 목감지구에선 6월에 6개 필지가 분양된다. 주차장 용지는 경쟁입찰 방식으로 분양한다. 예정가 이상의 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰된다. 예정가는 허용 층수와 용적률·입지에 따라 천차만별이다. 분양 중인 주차장 용지는 예정가로 수의계약을 할 수도 있다. 투자할 때는 상가나 오피스텔을 들일 수 있는지 반드시 확인해야 한다. 일부 용지는 상가·오피스텔을 들일 수 없는 경우도 있기 때문이다. LH 측은 “용지 분양공고를 꼼꼼히 확인해야 한다”고 강조한다. 주차장 용지는 기본적으로 건물 연면적의 70%를 주차장으로 써야 하므로 입지여건과 주변 상권을 잘 따져 봐야 한다.

상가를 들여 수익을 내야 하는데, 입지가 나쁘면 공실 위험이 크기 때문이다. 전문가들은 “주차장 용지도 결국 입지에 따라 임대수익률이 달라지므로 상권·입지 분석이 선행돼야 하고, 고가 낙찰을 피해야 한다”고 조언했다.

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