국토부, 이르면 10월부터 시행 예정… 관리처분계획 인가 받은 재건축·재개발 조합 반발

로또, 가격 안정, 집값 불안, 공급 부족, 날벼락…. 상반된 여러 얼굴을 가진 민간택지 분양가 상한제가 임박했다. 이르면 오는 10월부터 서울 등 전국 31곳 투기과열지구의 민간택지에서 분양하는 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 민간택지는 택지지구·신도시 등 공공택지 이외 지역을 말한다. 재건축·재개발 단지, 민간도시개발 사업장, 민간 주택사업지 등이다. 여기에 분양가 상한제 단지의 전매제한 기간이 최장 10년으로 늘어나고 일정 기간 거주의무도 도입한다. 국토교통부는 지난 8월 12일 여당(더불어민주당)과 당정 협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건을 완화한다. 현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가상승률의 2배를 넘어야 하는 것을 필수조건으로 두고 있다. 앞으로는 이를 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꾼다. 현재 투기과열지구는 서울 25개 전체 자치구와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구시 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건 ▶최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▶최근 3개월 주택매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 ▶직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지한다.

정부는 재건축·재개발 등 정비사업 단지의 민간택지 분양가 상한제 적용 시점을 앞당긴다. 현행 시행령 61조 2항은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청하는 단지’부터 분양가 상한제를 적용하지만, 예외적으로 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’를 대상으로 명시하고 있다. 관리처분 계획은 일반분양계획 등을 포함한 최종 재건축 계획이다. 관리처분계획 인가를 받아야 이주철거를 하고 착공에 들어간다. 착공 이후 일반분양 입주자모집을 한다.

이번 개정안은 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하고, 특히 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라는 게 국토부의 설명이다. 국토부에 따르면 현재 서울시에서 추진되는 주택 정비사업 규모는 381개 단지, 29만4000가구이다.

일반적으로 착공 직후 일반 분양분에 대한 입주자 모집 승인 신청이 이뤄지는 만큼, 지난 6월 기준으로 이미 착공 단계에 있는 85개 단지(6만9000가구)를 뺀 나머지 296개 단지(22만5000가구)가 앞으로 민간택지 분양가 상한제를 적용받을 것으로 추산된다.

아울러 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또’ 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간이 대폭 늘어난다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년에 불과한데, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년으로 연장한다. 추가로 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최장 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이다.

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 입법예고에 이어 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “구체적 상한제 지정 지역, 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획”이라고 밝혔다.

현재 투기과열지구 31개 지역이 모두 상한제 후보에 오를 수 있다. 3가지 부수 조건 중 분양가 상승률만 보더라도 요건에 맞다. 6월 기준으로 지난 1년간 물가상승률이 전국 0.7%, 서울 0.9%다. 같은 기간 분양가 상승률은 10~20배가 넘는 전국 9.6%, 서울 21.0%다. 정부 관계자는 “요건이 된다고 반드시 지정하는 건 아니고 과열이 심하거나 확산할 여지가 없으면 빠질 수 있다”고 말해 강남·서초·송파구 등 강남권과 강북 일부 지역 등으로 제한해 지정할 수 있다.

자체 시뮬레이션 결과 민간택지 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 현 시세 대비 20~30% 낮을 것으로 정부는 보고 있다. 7월 기준으로 서울 아파트 평균 가격이 3.3㎡당 3200만원이다. 상한제 분양가가 3.3㎡당 2200만~2500만원인 셈이다. 6월 기준으로 지난 1년간 서울 아파트 분양가가 3 3.㎡당 평균 2678만원이었다. 분양가가 10%가량 내려갈 수 있다.

민간택지 분양가 상한제에 따른 분양가 인하가 집값을 안정시킬지는 불확실하다. 정부는 과거 분양가 상한제 시행시기 동안 집값이 안정됐다고 주장한다. 상한제가 적용된 2007~2014년 서울 아파트값이 0.37% 오른 반면 상한제가 사실상 폐지된 2015년 이후 지난해까지는 상승률이 5.67%로 높아졌다. 하지만 전문가들은 “민간택지 상한제 영향이라기보다 2008년 금융위기 쇼크와 ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택 개발 때문”이라고 말한다.

분양가 상한제로 사업성이 떨어져 업체들이 주택사업을 꺼리면 주택 공급이 줄어 오히려 중장기적으로 집값 불안을 가져올 수 있다. 2015년 이후 서울 아파트값이 급등한 것은 대출 등 규제 완화가 계기가 됐지만 민간택지 분양가 상한제로 2010년대 초반 아파트 입주물량이 줄어든 게 바탕이 됐다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지의 상한제 적용 기준도 논란이다. 정부는 이번에 입주자 모집 승인 신청 단지부터 적용하겠다고 했지만 앞서 2017년 11월 민간택지 분양가 상한제 요건 변경 당시에는 관리처분계획인가를 신청한 단지부터 적용한다고 했다. 관리처분계획은 입주자모집 전 단계로 일반분양계획 등을 담은 최종 사업 계획이다. 현재 이미 관리처분계획 인가를 받고 일반분양을 앞둔 단지들의 경우 예상치 못하게 분양가 규제를 받게 된 것이다. 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 조합들이 강력히 반발하고 있다. 법조계에서도 “소급 입법에 따른 재산권 침해로 위헌 소지가 있다”는 의견이 나온다. 논란의 판도라 상자를 연 민간택지 분양가 상한제가 실제로 어떻게 적용될지 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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