내 집 마련을 꿈꾸는 30대 부부입니다. 새로 분양하는 아파트에 청약하고 싶지만, 가점이 낮아 당첨이 어려워서 당첨된 사람으로부터 분양권을 매수하려 합니다. 그런데 제가 매수하려는 아파트 분양권은 3년 동안 전매가 제한되어 있습니다. 최초 수분양자가 분양계약을 체결한 지는 채 1년이 되지 않았는데요. 공인중개사는 걱정하지 말라는데, 그냥 분양권을 사도 괜찮을까요?
 
 
많은 사람들이 아파트에 살고 싶어 합니다. 하지만 신축 아파트 공급물량이 많지 않은데다 청약당첨은 하늘의 별 따기다 보니 분양권 거래가 많이 일어납니다. ‘청무피사(청약은 무슨, 프리미엄 주고 사라)’라는 말도 있지요.  
 
정부는 시세차익이 발생하는 분양권 거래가 집값을 상승시키는 요인 중 하나라고 보고, 세대원 전원의 해외 이주 등 법이 정한 예외 사유를 제외하면 청약 당첨 후 일정 기간 아파트 분양권을 전매하지 못하도록 하고 있습니다.
 
그런데 새 아파트 분양권이라도 더 오르기 전에 사야겠다는 급한 마음에 법을 위반하는 선택을 하는 분들이 있습니다. 보통 매수인은 매도인에게 계약금과 프리미엄을 주고 분양권 매매계약을 체결한 후, 대신 분양계약서와 담보서류들을 보관하는 식으로 암암리에 거래가 이루어집니다. 그러다 전매제한 기간이 지나면 명의를 이전하는 것이죠.
 
이같은 매매계약의 효력은 어떻게 될까요? 10년 전 대법원은 “구 주택법 제39조 제1항의 (전매)금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991판결)”라며 이런 계약을 유효하다고 봤습니다.
 
하지만 최근 하급심에서는 이와 달리 “전매제한 기간 동안 이루어진 전매계약의 효력을 인정하여 불법으로 얻은 이익을 보유하게 할 수는 없다”는 이유로 계약을 무효라고 보는 판결들이 나오고 있습니다. 분양권 불법전매계약 자체가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효’라고 본다면, 매수인이 매도인에게 지급한 계약금과 프리미엄은 소위 ‘불법원인급여’(불법적 행위에 대해 재산이나 노무를 제공하는 것)에 해당하여 돌려받지 못할 가능성도 있습니다.  
 
그리고 계약의 효력과는 별개로, 전매제한 기간에 분양권을 거래한 사실이 적발되면 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(주택법 제101조). 그리고 전매제한 기간 내의 전매가 적발된 날부터 최대 10년간 주택 입주자 자격을 제한하는 주택법 조항이 신설되어 올해 2월 19일부터 시행되고 있는데요(주택법 제64조 제7항). 이렇게 입주자 자격이 제한되면 주택 청약은 불가능합니다.  
 
분양권 불법전매가 적발되면 경제적 불이익은 물론 형사처벌까지 따를 수 있다는 점을 명심하시고, 문제가 발생하면 꼭 전문가 도움을 받아 해결책을 찾으시길 바랍니다.
 
 
※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  

임상영

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